全國首個集體土地租賃項(xiàng)目入市

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

7月6日，北京豐臺區(qū)成壽寺，全國首個集體土地租賃項(xiàng)目正式落地開放。

該項(xiàng)目為泊寓院兒，由成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。

集體土地破冰

項(xiàng)目位于南三環(huán)方莊橋西南角，距離14號線方莊站800米，去國貿(mào)僅6站20分鐘，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

更為重要的是，該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為集體土地。

對于集體土地租賃，2017年，北京市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。

事實(shí)上早在2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣（市、區(qū)）就被國土資源部確定為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。作為北京市唯一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革試點(diǎn)區(qū)，大興區(qū)已出臺40多項(xiàng)政策文件，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股與國有土地“同等入市、同權(quán)同價(jià)”。

隨著集體土地使用制度的改革，由各級政府壟斷建設(shè)用地供應(yīng)的格局將大為改觀，土地市場供應(yīng)也將更加多元化。

創(chuàng)新合作模式

政策一直以來也在不斷保障租賃，《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》提出，未來五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，占比30%。

但現(xiàn)實(shí)是，租賃并不是一個收益率較高的行業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，媒體公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓數(shù)量高達(dá)16家，在今年年初疫情影響下，市場租金出現(xiàn)下降的行情下，今年上半年近七成長租公寓因“高收低出”模式，導(dǎo)致資金鏈斷裂。

這便對租賃企業(yè)的操作模式提出了考驗(yàn)。

2017年，成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，將項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科。

作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程，成壽寺項(xiàng)目從立項(xiàng)到拿到“工程施工許可證”原本計(jì)劃需要7個月的時(shí)間，而實(shí)際過程被縮短到5個月，整體較綜合計(jì)劃提前6個月開業(yè)。

有別于土地獲取，萬科前期只需投入建設(shè)開發(fā)成本，降低了企業(yè)參與租賃住房的負(fù)擔(dān)。

2018年8月24日，項(xiàng)目正式開工，北京萬科泊寓事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“在當(dāng)前的合作模式下，企業(yè)只需要投入建安成本，開發(fā)成本大幅減少，降低了企業(yè)負(fù)擔(dān)。”

“同時(shí)，萬科每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會在保底租金收益的基礎(chǔ)上分享一定的超額收益，既保護(hù)了村民的基本利益，又讓村民有機(jī)會共享市場的增量紅利。”

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)