百億地塊頻現(xiàn)、多地單日土拍超百億、溢價率抬升……土地市場率先回暖

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

自3月份以來，招拍掛市場幾乎每個月都會誕生區(qū)域級“地王”項目，其中不乏單宗百億元級地塊。與此同時，溢價率和樓面價也在持續(xù)走高，部分二三線城市溢價率達30%~100%。

土地交易的熱情大致來自兩方面。從供應端來說，近期是地方土地市場供應的小高峰，廣州、杭州、武漢、福州、濟南等地均一日供應多宗地塊，單日土地成交額均超百億元；從需求端角度看，房企拿地出手“闊綽”，一方面得益于不少房企獲得了新的融資。另一方面，目前也處于拿地“窗口期”，部分房企需要通過積極補倉擴儲進一步提升市場地位。

不過，多位業(yè)內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也提醒，雖然現(xiàn)在處于拿地“窗口期”，但面對溢價或樓面價較高的地塊，房企還應該冷靜研究判斷。如樓面價高且區(qū)域板塊交通等條件較差的地塊，后期銷售壓力也會比較大，去化將是不小的問題。

百億地塊頻現(xiàn)，一二線仍是拿地重心

土地市場回暖早在4月就已開始，但揭開大幕還需重量級選手。

4月22日，上海泰鳴貿易有限公司以103.55億元競得廈門首個百億元級地塊，刷新廈門總價和單價天花板，成交樓面價達50599元/平方米，溢價率43.8%。

5月17日，深圳本地房企龍光地產又以115.97億元+配建人才房40760平方米拿下深圳前海宅地，溢價率為45%，可售樓面價約87409元/平方米，成為深圳單價新“地王”。

除了百億元級地塊，據(jù)中指院、Wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計梳理，4月至今，全國住宅用地成交總價TOP10中，超過60億元的地塊有7宗。

而一線城市有4宗成交總價TOP10地塊，其余6宗均為二線城市。可以看出，一二線城市仍是房企愿意斥巨資拿地的重點。

與此同時，根據(jù)中指院、Wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計梳理，4月至今，全國住宅用地樓面價TOP10地塊，門檻超過40000元/平方米。

由于龍光地產拿下的前海地塊有配建人才房，樓價面計算與其余地塊略有不同，故未納入表中。從可售樓面價看，龍光地產約87409元/平方米應該排在第一位。

從統(tǒng)計表可以發(fā)現(xiàn)，TOP10中，北京一城就占據(jù)了一半的榜單，南京也有兩宗地塊入榜。

據(jù)《每日經濟新聞》此前報道，今年北京已經出讓住宅用地33宗，土地出讓金總額突破千億元。也就是說，北京今年僅用了不到5個月時間，土地出讓金已經超過去年全年（1672億元）的六成。

多地單日土拍超百億，二三線溢價率抬升

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份至今，二線城市土地市場熱度最高。

如山西太原整體溢價率高達44%，近期出讓的3宗地塊分別被保利、中海、富力競得，溢價率分別為74%、72%和45%。而優(yōu)質地塊的集中出讓使得太原的土地市場達到前所未有的熱度。

寧波、西安、廈門、徐州、福州、常州等城市近期土地市場整體溢價率也超30%，高溢價地塊頻出。以寧波為例，4月以來就有12宗土地溢價率超過30%，其中不乏江北、鄞州核心區(qū)宅地，房企現(xiàn)場競拍十分激烈。

佛山土地市場亦是如此。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，4月佛山共成交了13宗商住地，成交總建面積超261.3萬平方米，吸金244.3億元，整體溢價率達34.4%。

克而瑞同時也指出，由于限價因素影響，部分城市雖然溢價率表現(xiàn)不太高，但熱度同樣不減。以合肥為例，雖然溢價率僅有25%，但4月以來成交的15宗土地有7宗觸及最高限價。杭州也是如此，溢價率雖不是很突出，但有12幅觸發(fā)了最高限價，多宗土地價格創(chuàng)下區(qū)域新高。

從供應端的角度看，近期土地市場的回暖也是由于不少地方土地市場推出了一波供地潮。5月18日，廣州一日成交11宗地塊，總建面積近190萬平方米，成交總價達240億元。當天，廣州土地出讓官網一度被擠崩。

地產經濟學家鄧浩志向《每日經濟新聞》記者表示，類似于廣州這種一日出讓多宗地塊的情況還是比較少見的。原因可能在于，逐漸復工復產后，不少城市土拍的進度都有加快，因為需要把之前落下的進度補上，以完成年度土地出讓計劃，這既是政府財政的主要來源，也是穩(wěn)定房價的重要舉措。

5月19日，武漢“云拍賣”7宗土地，最后出讓總面積達57.61萬平方米，成交總價約為123.71億元；在4月份128.47億元成交8宗地后，福州5月20日推出的兩宗地塊分別被中國恒大、世茂拿下，合計攬金124億元。

房企出手“闊綽”，土拍熱度仍將延續(xù)

近期土地市場供應潮中，不乏一些優(yōu)質地塊，這對于需要補倉納糧的房企來說確實是一個拿地“窗口期”。

鄧浩志補充指出，近期國內土地市場表現(xiàn)都比較活躍，不少房企在近期都獲得了新的融資，所以在土地市場出手都比較積極，在這個時間節(jié)點加速賣地，既能獲得更高的收益，也能滿足市場增加的對土地的需求。

中國恒大在近期的招拍掛市場就頗為活躍。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年年前4月，恒大以310億元拿地總金額位列行業(yè)第三。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，恒大已重回招拍掛市場的“重鎮(zhèn)”廣州、北京。4~5月，恒大斥資超百億元在廣州拿下至少3宗地塊。

今年以來，恒大已在北京房山、順義等區(qū)域摘得3宗地塊，總金額超過60億元。而在此之前，除了拿下北京順義中央別墅區(qū)恒大麗宮外，恒大已經睽違北京土拍市場5年。

同策集團首席分析師張宏偉向《每日經濟新聞》記者分析指出，現(xiàn)在拿地還是有“窗口期”的，畢竟在疫情影響下競爭沒有那么激烈，對于部分中小房企來講，彎道超車、提升市場地位仍然有可能性。

合生創(chuàng)展或許就是一個鮮活的例子。5月，合生創(chuàng)展接連在北京拿下豐臺分鐘寺3宗不限價宅地，合計金額達到179.6億元，溢價率分別為26%、38%和42%。

此外，克而瑞統(tǒng)計顯示，就高熱度地塊（溢價率超過30%、最高限價、成交總價在10億元以上三個條件符合其一的土地）的競得企業(yè)來看，金地競得地塊最多，高達10幅，其次是恒大，競得9幅，萬科、新城、旭輝、建發(fā)、中海、中南、首開、龍湖、融創(chuàng)等房企落子也較頻繁，競得高熱地塊幅數(shù)均超過或等于5幅。

張宏偉進一步表示，大部分企業(yè)當前資金面緊張，杠桿率也比較高，對于高周轉的房企來講，通過拿高周轉的地塊快速開發(fā)銷售對沖市場風險。其次，現(xiàn)在拿地還可以增加今年的總銷售金額，房企現(xiàn)在積極拿地對于回補業(yè)績的訴求明顯。

多家券商分析機構認為，土地市場的回暖趨勢將會持續(xù)。華西證券研報指出，長期來看，在疫情得到全面控制后，復工率將持續(xù)上升帶動建安投資逐漸恢復。同時，地方對于土地財政的依賴度仍高，土地供應情況也將繼續(xù)好轉。

地方市場已經有實際動作。在5月單日攬金240億元后，廣州近日又掛出3宗地塊，總價超65億元，其中一宗天河區(qū)宅地起拍樓面價達到41329元/平方米，為全市第二高。

張宏偉也提醒，房企積極拿地布局的同時也應該關注市場風險，畢竟樓面價上升了，利潤空間也壓縮了；市場環(huán)境雖然復蘇了，但是也并沒有出現(xiàn)大幅反彈。此時，房企更應該冷靜研究市場大趨勢走勢，把握市場大勢順勢而為。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網