千億“閩系”泰禾過坎：“白馬騎士”戰(zhàn)投或馳援

“房住不炒”持續(xù)至今，讓房價單邊快速上漲成為歷史，樓市也較以往復(fù)雜多變。沒哪家房企敢夸口說，“我就是NO.1”，只因挑戰(zhàn)隨時就會撲來。

很多中大型房企，去年都在喊“我太難啦”，這絕不是一句空話，而是普遍的心聲。當(dāng)然，也包括千億“閩系”泰禾集團(tuán)。

泰禾集團(tuán)更為特殊些，為掙脫現(xiàn)金流困境比別人更賣力，甚至不惜“割肉”，據(jù)統(tǒng)計去年集中出售項(xiàng)目貨值逾百億。

4月30日，泰禾集團(tuán)對外披露2019年經(jīng)營業(yè)績及今年一季報，整體業(yè)績較為難看在外界預(yù)料之中，但“浴火重生”式的大轉(zhuǎn)機(jī)或已上路。

NO.1｜壹

從2019年營收、凈利看，泰禾集團(tuán)確實(shí)出現(xiàn)了業(yè)績較大的變臉，但如果細(xì)細(xì)研究就會發(fā)現(xiàn)，除了行業(yè)影響之外，這背后更與泰禾的一系列重要動作有關(guān)。

從官方解釋看，2019年泰禾集團(tuán)出售項(xiàng)目股權(quán)合作開發(fā)，累計減少21個并表項(xiàng)目，交付結(jié)利項(xiàng)目少于2018年，導(dǎo)致房地產(chǎn)營業(yè)收入同比減少約72億元，加上2019年結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目普遍受調(diào)控政策影響，導(dǎo)致毛利率較大幅度下滑，影響凈利約20億元。

就像很多中大型房企所認(rèn)為的，規(guī)模保持高速增長，除了資金鏈安全，另一關(guān)鍵就是要有一支“能拼殺”的高管團(tuán)隊。對于泰禾集團(tuán)來說，這兩項(xiàng)一度都曾是優(yōu)勢。

好在，泰禾集團(tuán)雖處逆境卻不乏深刻反思，比如2019年底，對核心高管大膽進(jìn)行內(nèi)部提拔、任用，像泰禾集團(tuán)原執(zhí)行副總裁葛勇、原副總裁兼北京區(qū)域總裁王景崗被任命為泰禾集團(tuán)聯(lián)席總裁。

這是泰禾集團(tuán)人才戰(zhàn)略的一次重大轉(zhuǎn)變，試圖從過去多年“高薪挖人”、“能者上”模式發(fā)展到“外引內(nèi)培”，尤其是要符合“忠誠干凈擔(dān)當(dāng)”。這就體現(xiàn)出企業(yè)遇到危機(jī)時核心團(tuán)隊“穩(wěn)如磐石”有多重要。

“停止拿地，清退部分項(xiàng)目，加大、加快銷售回款力度，與志同道合、門當(dāng)戶對的優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目合作，同時主動梳理合作的金融機(jī)構(gòu)，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。”

這句話來自2020年泰禾集團(tuán)賀詞，很能概括這家危機(jī)中的千億房企如何認(rèn)清樓市形勢，果斷采取有效措施力?，F(xiàn)金流，最終扛了過來，規(guī)避了更嚴(yán)重的局面。

從經(jīng)營現(xiàn)金流看，2019年泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流186.7億元，同比增幅34%，據(jù)其解釋說，這得益于銷售回款增加及經(jīng)營支出減少，意味著更倚重“開源節(jié)流”。

從融資現(xiàn)金流看，去年泰禾集團(tuán)融資凈現(xiàn)金流-338億元，相較于2018年約-34.1億元，同比增幅891%。說白了，就是減少了外部融資，加大了債務(wù)償還。

我們研究A股、H股主流上市房企2019年年報發(fā)現(xiàn)：依然有很大比例的上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流難以回正，依然靠大規(guī)模舉債維系企業(yè)現(xiàn)金流。對于所有房企來說，現(xiàn)金流安全管理將是一項(xiàng)長期課題。

幸運(yùn)的是，今年春節(jié)后為抗擊疫情穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，地產(chǎn)公司債迎來窗口期。

其中，泰禾集團(tuán)3月5日曾公告擬發(fā)行120億元公司債，最長期限5年，所募資金擬用于償還公司債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動資金。從泰禾案例看，這明顯屬中長期債券，從債務(wù)期限看，將優(yōu)化房企債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短債占比及短期流動性壓力。

NO.2｜貳

泰禾集團(tuán)董事長黃其森年初曾說過，“后退是為了更好的前進(jìn)。”在外界看來，這無疑是一種企業(yè)大智慧。

當(dāng)前，在房企普遍信奉“規(guī)模為王”的高周轉(zhuǎn)模式下，有太多房企為了規(guī)模更快擴(kuò)張而缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新及對品質(zhì)的堅持。甚至，一套戶型圖，全國通用。

值得一提的是，近2年圍繞精裝修，即便是某些一線品牌房企，也曾遭“人設(shè)崩塌”。

特別是受疫情影響，消費(fèi)者對產(chǎn)品提出了更高的要求，包括泰禾等對產(chǎn)品頗有“匠心”追求的品牌房企，異軍突起，大受熱捧。

以北京泰禾·西府大院為例，社區(qū)整體綠化率超過40%，而社區(qū)內(nèi)亭臺樓榭、山花樹湖，步移景異，橫跨南北，縱貫古今，將“九州盛景”齊聚一園。

從產(chǎn)品外立面看，泰禾·西府大院三段式通體干掛石材立面質(zhì)感十足，屋頂仿照太和殿重檐廡殿頂?shù)囊?guī)制，官帽式大挑檐設(shè)計搭配中式紋樣裝飾面，凸顯出新中式建筑特有的貴氣和底蘊(yùn)。

再看產(chǎn)品內(nèi)部設(shè)計，泰禾·西府大院有個197㎡的戶型，創(chuàng)新打造出了270°環(huán)景端廳，中心十字亭布局主次有序，三進(jìn)制四居功能配置，雙主臥套朝南，以分區(qū)布局和景觀采光，在平層中實(shí)現(xiàn)墅居體驗(yàn)。

在一線乃至新一線城市，就產(chǎn)品造詣而言泰禾總是被人提及，這不難看出泰禾的功底。說更具體些，泰禾已成為全國“新中式建筑”的超級IP符號。

當(dāng)然，泰禾集團(tuán)也有高品質(zhì)的軟性服務(wù)，比如泰禾醫(yī)療，既有泰禾健康管理中心，目前已布局全國15城、25家店，也有家庭醫(yī)生服務(wù)站，已布局14城、46家店。泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾說過，“未來，泰禾力爭做到社區(qū)家庭醫(yī)生服務(wù)站全覆蓋”。

未來，中大型房企的核心競爭仍將回歸“產(chǎn)品主義”，唯有好產(chǎn)品才能產(chǎn)生高溢價，通過較高附加值帶來較高的毛利空間，平抑行業(yè)利潤整體下行風(fēng)險。

NO.3｜叁

從產(chǎn)品這個角度看，泰禾集團(tuán)依舊具備較強(qiáng)的市場競爭力，但它似乎并不滿足于此。為了進(jìn)一步挖掘購房者的消費(fèi)潛力，這家房企又在籌劃一件大事。

4月27日，泰禾集團(tuán)公告停牌擬籌劃定增股份收購公司控股股東泰禾投資所持永興達(dá)企業(yè)100%股權(quán)，從而間接收購泰禾人壽保險有限公司(香港)100%股權(quán)和泰禾人壽保險(澳門)有限公司99.85%的股權(quán)。

站在泰禾集團(tuán)的角度看，本次收購從事保險業(yè)務(wù)的泰禾人壽，將充分發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢，滿足客戶不同層面的需求。

除了業(yè)務(wù)層面的考量之外，外界也認(rèn)為，若收購泰禾人壽完成后，泰禾集團(tuán)除了地產(chǎn)，將多一塊保險資產(chǎn)，就相當(dāng)于一塊“壓艙石”，對穩(wěn)定集團(tuán)經(jīng)營業(yè)績、提高主體資信評級及降低融資成本等大有好處。

去年6月，泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾透露說，“戰(zhàn)略投資有很多接觸，大家都愿意，都希望和泰禾合作。”

值得注意的是，籌劃定增收購泰禾人壽先行一步，或出于現(xiàn)有大股東對泰禾集團(tuán)控制權(quán)等考慮。

多位分析人士指出：若能成功引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，將是泰禾集團(tuán)的重大利好，最明顯的就是將大大緩解泰禾的資金壓力。

（本文僅代表作者觀點(diǎn)，不作為投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)）