鎂刻·年報(bào)深讀| 華潤置地：“守正”的一年

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

四平八穩(wěn)、滴水不漏，央企地產(chǎn)商的風(fēng)格，歷來如此。

但華潤置地不同。它在房地產(chǎn)行業(yè)稱得上是富有創(chuàng)造力和想象力的一家——業(yè)務(wù)觸角廣泛，多元發(fā)展良好，是真正的“城市綜合運(yùn)營商”而非純粹的“住宅開發(fā)商”。

正因此，華潤置地向來受到價(jià)值投資者的偏愛。這是把雙刃劍。因?yàn)?ldquo;太好”，所以表現(xiàn)一旦遜于預(yù)期，資本市場的表現(xiàn)就十分強(qiáng)烈。

3月26日午后，華潤置地發(fā)布2019年度業(yè)績，但下午開市后股價(jià)一路下挫，收于30.35元/股，跌幅為5.01%。

華潤置地的標(biāo)簽大抵可以歸結(jié)為，“高毛利、低負(fù)債”，但2019年這份年報(bào)，華潤置地錄得了近年來最不盡如人意的盈利表現(xiàn)，凈利潤額比分析師預(yù)計(jì)要差，毛利潤率也有明顯下跌。

2019年，華潤置地錄得股東應(yīng)占溢利人民幣286.7億元，同比增長18.3%；扣除投資物業(yè)評估增值后的核心股東應(yīng)占溢利人民幣216.5億元，同比增長12.2%；全年綜合毛利潤率為37.9%，比2018年同期的43.4%有所下降。

華潤置地管理層說，毛利率下降是行業(yè)趨勢，的確如此，它有說這句話的底氣。倘若放在全行業(yè)維度比較，華潤置地這一毛利率依然具有足夠競爭力，且管理層也表示，之后有信心保持在30%～35%的水平。

值得留心的消息還有，華潤置地制定的經(jīng)營目標(biāo)顯示，規(guī)模增長的步伐也逐漸慢了下來。

2019年，華潤置地實(shí)現(xiàn)簽約額人民幣2425億元，同比增長15.1%，而2020年的銷售目標(biāo)是2620億元，增長8%。

華潤置地能更進(jìn)取否？在投資者會上，董事會主席王祥明表示，將保持銷售規(guī)模行業(yè)前十，保持規(guī)模和利潤雙增長。

華潤置地永遠(yuǎn)不變的經(jīng)營目標(biāo)是“守住前十”，這或許是華潤置地最從容、最自如的位置。

撇開這些因素，華潤置地這份年報(bào)看起來，處處都是好消息。

主業(yè)依然穩(wěn)健。2019年，華潤置地開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為1272.0億元，同比增長21.0%；已銷售尚未結(jié)算的簽約銷售金額為2239.3億元，其中，已鎖定于2020年內(nèi)結(jié)算的開發(fā)物業(yè)營業(yè)收入為1286.9億元。

商業(yè)收入穩(wěn)定。2019年，投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為120.3億元，同比增長26.3%。

其中，購物中心業(yè)務(wù)營業(yè)額人民幣91.5億元，同比增長33.4%，出租率為94.9%；寫字樓業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比增長12.3%至13.9億元，受年內(nèi)新投入運(yùn)營寫字樓出租率較低等因素影響，整體出租率為72.9%。

即使在大環(huán)境較為冷淡的背景下，華潤置地商業(yè)運(yùn)營的收入依然堅(jiān)挺，這是它最深的護(hù)城河。

華潤置地總裁李欣還透露，盡管疫情的到來讓租金收入受到影響，但他相信最差時(shí)間已經(jīng)過去，購物中心零售額于3月起將漸復(fù)蘇，預(yù)期6月將可按年持平，到第四季實(shí)現(xiàn)增長，因此有信心全年租金收入可按年持平，甚至有小幅度上升。

對于包租公華潤置地來說，這是當(dāng)下最欣慰的信息。

華潤置地的業(yè)績表現(xiàn)無需市場過多擔(dān)心，然外界的關(guān)注從來不止于業(yè)績，人事變動(dòng)也是焦點(diǎn)。這幾年，華潤置地管理層每一次出現(xiàn)在投資者和媒體面前，無一次不被問及履職感想以及高管去向。

管理團(tuán)隊(duì)對企業(yè)風(fēng)格影響深遠(yuǎn)，即使是個(gè)人標(biāo)簽不甚明顯的央企亦如是。

管理層在回答“人事變動(dòng)是否會影響戰(zhàn)略目標(biāo)”這一問題時(shí)堅(jiān)定地表示，華潤置地依然堅(jiān)持既定的戰(zhàn)略方向和定力，堅(jiān)持城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營商的定位，堅(jiān)持銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X戰(zhàn)略，且在此基礎(chǔ)上，會加大對主營業(yè)務(wù)的推動(dòng)和發(fā)展。

除此以外再無透露更多。如此的戰(zhàn)略目標(biāo)和定位，是繼承了華潤置地多年來累積的財(cái)富，新任管理團(tuán)隊(duì)能否更進(jìn)一步，如今看來未到定論之時(shí)。

王祥明履新僅三月有余，雖是中建系“老兵”，過去職業(yè)經(jīng)歷和行業(yè)存在交叉，但華潤置地畢竟業(yè)務(wù)綜合多元，尚需時(shí)日去深入各個(gè)板塊。

從這次王祥明正式亮相的只言片語中，可以對華潤置地的未來展開大膽暢想。

王祥明很重視“創(chuàng)新”，他提到，開發(fā)商紛紛嘗試主業(yè)之外的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，進(jìn)入了康養(yǎng)、長租、物流、汽車、機(jī)器人等跨行業(yè)領(lǐng)域，華潤置地將圍繞城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營定位，聚焦協(xié)同主業(yè)。

在業(yè)務(wù)創(chuàng)新之外，王祥明還說，華潤置地也會高度關(guān)注疫情之后金融環(huán)境的變化，順應(yīng)國家金融政策，推進(jìn)華潤置地的金融創(chuàng)新。

理想是豐滿的，但現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)“業(yè)務(wù)創(chuàng)新”有先例但無成功先例，“金融創(chuàng)新”行業(yè)過往又鮮少涉獵，華潤置地能夠像它在商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域所取得的成功一樣，再講一個(gè)資本市場喜歡的故事嗎？

封面圖片來源：企業(yè)供圖