安徽“地產(chǎn)一哥”：艱難的地王項目和滯緩的業(yè)績增長

每經(jīng)記者 陳夢妤 包晶晶    每經(jīng)編輯 林菁晶    

用文一人自己的話說，巔峰時期，合肥每4個家庭中就有一套是他們的房子。

從破產(chǎn)傳聞中走出來的文一今年收成不錯，但偏愛地王和高溢價的舊習(xí)慣依然令這位安徽“地產(chǎn)一哥”兩年來飽受折磨。

2016年“9·30新政”之前，文一用數(shù)倍量級的溢價拿地和翻倍的業(yè)績增長記錄了自己在合肥大本營的美好時光。

也正是這種對合肥市場的重度依賴，使得曾與中國奧園、美的置業(yè)等處于同一陣容的文一被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。據(jù)中指院發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)，今年前11個月，奧園已越過千億，美的超900億元，而文一還在270余億徘徊。

成敗皆合肥，宏觀調(diào)控帶來的企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向，文一是個典例。

圖片來源：文一集團(tuán)官網(wǎng)

2016年的高光：400%溢價和超100%的業(yè)績增幅

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，土地市場火熱的2015年和2016年，文一在合肥市場依然收獲18宗土地，其中不乏多宗高價地；一度擁有近30個項目，幾乎是萬達(dá)、恒大和碧桂園在合肥項目的總和。

2016年，瘋狂的合肥樓市成就了文一的高光時刻，其溢價率達(dá)400%的拿地壯舉也在這一年誕生。

當(dāng)年3月，合肥市濱湖區(qū)一宗近700畝巨無霸地塊掛牌入市，競買保證金4億元，金科、融創(chuàng)、萬科、碧桂園、保利、文一、綠地、安徽置地等房企悉數(shù)到場，10分鐘內(nèi)地價便漲至1000萬元/畝。隨后半小時，融創(chuàng)、萬科、碧桂園、綠地等退出，僅剩文一、保利、安徽置地混戰(zhàn)，此時1880萬元/畝的價格已經(jīng)超越了合肥2015年總價地王。

勢在必得的文一選擇了與安徽置地“火拼”，20分鐘后，文一以單價2400萬元/畝（居住部分，商業(yè)底價135萬元/畝)、總價76.89億元競得該宗地塊，住宅溢價率高達(dá)400%。

文一房地產(chǎn)集團(tuán)時任副總裁邱勝華曾用“現(xiàn)場轟動”“很興奮”來形容拿地后的心情，并表示“該地塊價格與其價值匹配，拿地價格在意料之中，此前已去地塊考察多次”。

有了區(qū)域地王加持的信心，文一也開始走出安徽，進(jìn)行全國布局。

2016年7月28日，文一歷經(jīng)341輪舉牌，以總價5.53億元競得武漢東西湖一宗總面積3.47萬平方米的純居住用地，溢價率達(dá)208.59%。時隔一個多月，文一再以5.5億元總價拿下南昌市青山湖區(qū)單價地王，溢價率亦達(dá)217%。

在合肥大本營，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2016年～2017年9月間，文一共拿下9宗地塊，斥資近170億元，其中6宗溢價率超過300%。

而與文一高溢價拿地相呼應(yīng)的背景，是2016年合肥樓市“冠譽(yù)”全球的房價高速上漲。胡潤研究院2017年1月發(fā)布的2016年全球房價指數(shù)顯示，合肥房價漲幅超過40%，當(dāng)年全球房價漲幅第一。而在國家統(tǒng)計局的全國70個大中城市新房售價環(huán)比漲幅排名中，合肥也首次登上榜首。

文一賺得盆滿缽滿。

文一集團(tuán)副總裁薛英姿在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示：“2014年、2015年，文一儲備了不少土地，那時大多數(shù)房企并不看好合肥市場，頭部房企更愿意下沉到安徽的三四線城市去。隨后的2016年，合肥樓市迎來一輪大漲，令我們2016年上半年的市場占有率更高，基本達(dá)到了4個家庭一套文一的房。目前，合肥大約每10個家庭就擁有一套文一的房產(chǎn)。”

據(jù)中指院房企銷售百強(qiáng)榜單，2016年，文一以同比117.6%的增幅、272億元銷售額超過包括奧園、福晟、美的等在內(nèi)的一眾房企（256億元、226億元、221億元），排名第60位，僅由于銷售面積稍小而居于中駿之后。

另據(jù)新安房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)（合肥本地專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)），2016年，僅合肥市場，文一的住宅銷售金額就達(dá)到了115.77億元，較2015年的67.56億元增71%，居2016合肥房企住宅銷售額榜首，并超越在合肥布局的一線房企。

也正是這一年，文一立下“2年內(nèi)進(jìn)入并穩(wěn)居全國房企30強(qiáng)，3年內(nèi)進(jìn)入全國20強(qiáng)”的目標(biāo)。

與此同時，文一也在為進(jìn)入資本市場鋪路。2016年6月1日，文一通過股權(quán)收購方式，成為*ST中發(fā)（現(xiàn)文一科技）實控人。

但2017年9月5日，某知名公眾號突然刊文稱接到線報“安徽最大房企文一集團(tuán)遭遇資金危機(jī)，申請破產(chǎn)，合肥市不同意，安徽省政府已介入調(diào)查。因去年拿地太猛，現(xiàn)在有三個樓盤在虧本大甩賣！”次日早間，文一發(fā)表官方聲明稱“所傳報道都是謠言，都是無中生有，并已向公安機(jī)關(guān)報案”。

其后，關(guān)于文一資金鏈問題的傳言一直不斷出現(xiàn)，對此，薛英姿坦言并非毫無影響。“當(dāng)時有不少商業(yè)銀行因為傳言一度向文一收緊貸款。我們向銀行還了100多個億，沒有一筆逾期。任何一家成熟的企業(yè)在發(fā)展過程遇到這樣那樣的問題都是正常的，關(guān)鍵在于企業(yè)遇到問題時如何處理，如何把握住關(guān)鍵節(jié)點，使它更健康。”

據(jù)文一方面透露，文一集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率已由2016年62%下降到2019年的38%，文一的資金鏈不只靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)支撐，2019年文一的多元化業(yè)務(wù)收入達(dá)近百億，占集團(tuán)收入的1/3。

調(diào)控之傷：綜合性項目開發(fā)周期長業(yè)績增長趨緩

“9·30新政”令一切戛然而止。

2016年10月2日晚，合肥市政府緊急召開新聞發(fā)布會，宣布10條調(diào)控措施，主要包括：合肥市將加大居住用地供應(yīng)力度；市區(qū)范圍內(nèi)開展限購；暫停異地公積金貸款；加強(qiáng)商品住房銷售明碼標(biāo)價備案管理等。

這極大挫傷了高價拿地的文一，并蔓延至今。

如前所述，1～11月，文一的銷售額是273.6億元（據(jù)中指院），而其在安徽省的銷售額是249.6億元（據(jù)億翰智庫）。若除去機(jī)構(gòu)統(tǒng)計口徑誤差，文一在安徽省外的銷售額只有約24億元。據(jù)此，若安徽特別是大本營合肥樓市調(diào)控趨嚴(yán)，對文一而言的打擊是致命的。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，上述濱湖總價地王，拿地樓面價約1.9萬元/平方米，案名文一塘溪津門，是其豪宅系產(chǎn)品，蓄客期價格據(jù)傳曾達(dá)3萬元/平方米，但最終由于限價，首開418套房源的備案均價為2.2萬元～2.5萬元/平方米，“418套房源，現(xiàn)場850人，洋房和疊墅遭瘋搶”是當(dāng)?shù)孛襟w對項目首開的描述。

過高的起點帶來了一些困擾，此前據(jù)媒體報道，這一項目至今也沒有賣完，時隔兩年的價格依然在2.2萬元/平方米徘徊。

12月11日，記者實地走訪了塘溪津門項目，工作日下午的銷售中心仍然有不少看房人，置業(yè)顧問較為忙碌。案場負(fù)責(zé)人向記者介紹，由于近兩年政策收緊和附近區(qū)域供應(yīng)較為集中，塘溪津門采取了與其他項目類似的分批加推方式，最早開盤的一期已交付，前3個開盤的地塊已告售罄，目前加推的一棟樓去化速度也比較理想。

根據(jù)文一方面的說法，“2017年8月塘溪津門首開當(dāng)日基本售罄，當(dāng)月最高銷售額達(dá)10億元”，但記者未能從官方渠道予以佐證。

事實上，由于樓板價高達(dá)1.9萬元/平方米，市場確實對塘溪津門有過單價超3萬元的猜測，但隨后的限價政策無疑讓住宅板塊利潤直降，購房者心理也產(chǎn)生了一定變化。

上述置業(yè)顧問表示，今年各個階段的看房人數(shù)基本是去年同期的2/3，并且金九銀十與小陽春相比成交量明顯不足，這也是整個合肥濱湖板塊目前的共同特征。

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

另一個豪宅系產(chǎn)品文一豪門金地，2015年12月30日，文一以1880萬元/畝、總價33.88億元拿下，樓面價11280元/平方米，2016年9月首次備案均價在2.2萬元～2.4萬元/平方米，而2018年初備案均價降至1.7萬元/平方米左右時，還引發(fā)了售樓處維權(quán)等事件。據(jù)記者了解，目前豪門金地項目綜合去化率已經(jīng)在98%左右。

從數(shù)據(jù)面看，2017年，文一漸顯頹勢，以215億元排名第95位，而同期的美的已以510億元躋身TOP40，奧園、福晟則分別為450億元、418億元。到2018年，文一的排名略有回升至第82位，但銷售額為318億元，同期奧園、美的、福晟則已分別達(dá)到了913億元、790億元、621億元。而曾與文一僅存面積之差的中駿，已經(jīng)實現(xiàn)了635億元銷售額，甩開文一超過300個小目標(biāo)。

不過不容忽略的，還有合肥樓市的同期大降溫。

在合肥“最嚴(yán)調(diào)控”周年之時，其房價已被拉住韁繩。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年11月，合肥新建商品住宅價格環(huán)比小漲0.1%，與2016年同期相比下跌0.3%；二手住宅價格環(huán)比上月持平，同比下跌1.4%。另據(jù)新安房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年11月，合肥市新房住宅網(wǎng)簽成交1617套，同比下跌48.1%，均價1.2萬元/平方米。

資本市場方面，文一科技3年前復(fù)牌時總市值是28.47億元，而目前已經(jīng)跌去6成至16.52億元。

不過，這位曾經(jīng)的安徽“地產(chǎn)一哥”還是守住了自己的大本營。

“說合肥全球漲幅第一，那要看看之前合肥的房價有多低。”薛英姿稱，“這是一個價格回歸價值的過程，合肥的人口凈流入是最‘硬’的指標(biāo)，每年近30萬的人口流入，發(fā)展?jié)摿薮?。加之合肥作為省會城市，省?nèi)年輕人如果不去外省發(fā)展，一般都會選擇合肥，有著相當(dāng)明顯的‘單極’優(yōu)勢。當(dāng)前的房價和城市地位相比，并不離譜。”

而對于選擇進(jìn)駐上海，開啟合肥+上海雙總部發(fā)展格局，她表示“先走出去，是文一的策略”。

據(jù)億翰智庫1～11月安徽省銷售業(yè)績榜單，文一以249.6億元排名第二，僅次于碧桂園，領(lǐng)先進(jìn)駐的恒大、萬科、融創(chuàng)等一線房企。而2018年同期，文一未能進(jìn)入前十。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）