曹舟南的真話

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

宋衛(wèi)平的理想主義依然是藍綠雙城摘不去的標簽。

11月1日，成立一周年，藍綠雙城第一次高調(diào)走到臺前，創(chuàng)始人曹舟南也首次帶領5位高管現(xiàn)身。坐在他兩側的，分別是TOD領域?qū)＜?、總裁顧建明，以及分管人力、行政和品牌的副總裁孔景玲?/p>

在一一介紹完5位高管之后，曹舟南表示“明年還會有更多行業(yè)重量級人物加盟”。

原定一個小時的媒體會生生被拉長到兩個半小時，曹舟南身兼主持人，并承擔了幾乎90%以上的提問。

這位自帶流量的綠城前總裁，拒絕了5000萬元高薪誘惑，抵押房產(chǎn)來完成他和導師宋衛(wèi)平“那些在綠城未完成的理想”。

曹舟南在媒體會上  圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

“我不信做不好”

“我這人有個毛病，就是喜歡講真話。”

“我也希望和老東家、老婆家、老娘家關系都非常好。一個人想做事情或者做什么事情，肯定希望你的過去、你的當下、你的未來方方面面都是挺好的，大家都能夠支持，但是挺難的，因為利益的角度不同。”

“中國的城市化上半場是以房地產(chǎn)為主體推進城市建設，但下半場有一點我們很清楚，就是要老老實實做居住工程的配套，這是一個根本性變化。”

“中國30多年的房地產(chǎn)發(fā)展，開發(fā)商賺了多少錢？造就了多少億萬富翁？但真正賣給客戶自住的，據(jù)我判斷不到一半，另一半多用于投資。去年中國一手房交易量14萬億多，如果砍掉一半投資的，7萬億，其中的水分，你們懂的，所以我非常支持中央調(diào)控。”

“營銷團隊在房企中身份是比較特殊的，不是強相關的。還有一些是中介渠道，沒有溫度。很多人都是全國各地調(diào)過來的，合同簽好就再見了，認都不認識，交房后發(fā)現(xiàn)這樣那樣的問題根本找不到人。”

“如果有一天你們反映，藍綠雙城做得很爛，產(chǎn)品品質(zhì)、服務品質(zhì)都很爛，我一定把規(guī)模壓到最低，個位數(shù)。我們這么多人做個位數(shù)項目，我們自己帶頭，我會精雕細琢，就不信做不好。這今天既是和你們說的，也是和全體高管說的。”

知命之年，曹舟南身上的創(chuàng)業(yè)激情依然滿滿。離開綠城一年多，曹舟南手里的藍綠雙城，是他和宋衛(wèi)平理想主義情懷的延續(xù)。

媒體會前的宣講，曹舟南和他的兩位愛將都數(shù)次提及宋氏品質(zhì)，以及藍綠雙城的誕生初衷。從股權角度看，藍城、綠城、藍綠雙城這三家公司是相對獨立的個體，但從人員、業(yè)務等角度看，三者關系非常微妙。在同類業(yè)務板塊，藍綠雙城似乎有些蓋過了藍城和綠城的鋒芒。

今年5月，藍綠雙城首次進入招拍掛市場拿地，而其在此前較長一段時間內(nèi)一直專注于存量項目。

對此，曹舟南向《每日經(jīng)濟新聞》記者回應了其投資端三大要點：“第一，談得比較多的是城投公司，采取控股合作或全部拿下，我認為這樣的投資風險相對小一點；第二，現(xiàn)在很多政府部門都希望我們投資拿地，基于市場變化，我們也比較簡單粗暴，就是先購地，但說話要算數(shù)，購地價格說清楚，加溢就不要了；第三，特殊品類，比如TOD項目，一些未來社區(qū)項目，但很多東西還需要深化。”

“對于代建模式的不足，我是有責任的”

曹舟南一手創(chuàng)建了綠城的代建板塊，也令代建業(yè)務銷售額一度占據(jù)了其近1/3，穩(wěn)居行業(yè)首位。曹舟南本人，就是代建領域的“活招牌”。這就不難解釋在藍綠雙城初期落定的17個項目中，12個為代建項目。曹舟南對此坦言：“我們這個行業(yè)，重復合作很難，但藍綠雙城的合作方中60%都是原來合作過的，并且許多案例都是原來的合作方找上門。”

也正由此，曹舟南對于代建模式不足之處的認知，顯得更具說服力。“我去年8月初（從綠城）離開，離開以后經(jīng)常跑北京、深圳等，找了很多領導討論產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，然后把10年前我手寫的第一份代建合同拿出來比對，我覺得這種商業(yè)模式提出來以后是有問題的，我是有責任的。”

今年1月藍綠雙城的一場簽約儀式上，曹舟南曾回應過共建和代建的不同。彼時他稱，藍綠雙城的代建業(yè)務“彌補了綠城代建業(yè)務方面的不足”。

昨天的媒體會上，曹舟南直言：“我認為差別是很大的，性質(zhì)發(fā)生了變化。代建已經(jīng)進入到一片紅得發(fā)紫的市場，但共建是一片藍海。這個模式發(fā)布后，我相信很多人肯定都不愿意做（代建）項目了。”

根據(jù)曹舟南的剖析，代建最大的問題是：“第一，代建責任主體不對等，所有風險在投資人，代建方不過是賺多賺少的問題，人員經(jīng)費進項目成本，一般安排800萬～1000萬元作為人員經(jīng)費，然后按照銷售的5～7個點返，今天賣不了明天賣都一樣；第二，取費模式不合理，代建項目幾乎都集中在四五線城市，按照銷售額的5～7個點取費，但銷售額中60%～70%，甚至80%是地價。我們代建項目進入深圳第一件事就是去掉土地費，輸出品牌和管理；第三，現(xiàn)在代建房企很多，花錢買地的企業(yè)幾乎都有自己的品牌和團隊。所以未來從代建角度來講，我個人認為必定面臨困境。”

在此背景下，曹舟南提出的共建便是純代建（售價-地價為基數(shù)，售價對賭）、融資代建、小股操盤、合作開發(fā)。

“投資和開發(fā)分離的趨勢很明顯，可以預見，未來三五年大面積中小開發(fā)商都得走。中國頭部企業(yè)一批老板好多我們都聊過，只要明天變現(xiàn)，都愿意退出。”

“只要身體允許的情況下，我一定要把這些東西實現(xiàn)。利益、責任、風險對等，才是健康合理的商業(yè)模式。”曹舟南非常自信，“希望現(xiàn)在做代建的一些同行也能和我們一樣轉到共建，土地方缺1億啟動資金我借給你，土地方希望你入20%、30%，我們就入進去。”

不過，不論是與綠城還是藍城相比，藍綠雙城都還“年輕”，但從曹舟南由綠城的1800萬元年薪到如今的百萬元年薪，以及拒絕5000萬元高薪誘惑，甚至抵押別墅來創(chuàng)業(yè)看，他對完成“那些在綠城未完成的理想”下了極大決心，也對共建模式的前景砸下了重大賭注。

“我希望藍綠雙城的發(fā)展，得到你們的監(jiān)督、檢查、管理。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號：meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝