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2019樓市“三季報(bào)”|前三季度房企業(yè)績(jī)完成率分化 四季度打響“攻堅(jiān)戰(zhàn)”

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2019-10-17 21:46:19

今年前三季度,房企業(yè)績(jī)繼續(xù)分化。

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

每年的第四季度都是房地產(chǎn)企業(yè)最重視的沖刺期,尤其在今年春節(jié)比較早的情況下,不少房企將往年作為“蓄勢(shì)”用的第三季度,視為年末目標(biāo)戰(zhàn)的跳板,全力以赴。

從第三季度各房企公布的銷售業(yè)績(jī)可見,9月份房企銷售額穩(wěn)步增長(zhǎng),前9月銷售額破千億元的企業(yè)增至20家,銷售額TOP100房企的銷售均值達(dá)819億元。不過整體而言,在今年第三季度,受到融資收緊等因素影響,房企的目標(biāo)完成率不及去年同期,增速有所放緩。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出,在完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的壓力下,第四季度房企積極推盤促銷、搶收回款將成為行業(yè)共識(shí)。58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的50余個(gè)重點(diǎn)城市,目前已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷。

2019年1~9月房企銷售金額TOP20(億元) 數(shù)據(jù)來源:克而瑞研究中心

前9月20家房企銷售破千億

來自中指院的數(shù)據(jù)顯示,2019年1月~9月,房企銷售額TOP20,銷售均值為2332.2億元。

其中銷售額超3000億元的房企5家,銷售額超2000億元的企業(yè)7家。在第二陣營中,新城控股、華潤(rùn)置地等13家房企銷售額超1000億元。

其次,銷售額500億~1000億元、300億~500億元,以及300億元以下的企業(yè)分別為28家、18家、34家,三個(gè)梯度企業(yè)銷售額的均值分別為707.2億元、423.4億元、230.3億元。

從銷售面積來看,房企銷售面積TOP100均值達(dá)5925萬平方米。銷售面積超千萬平方米的企業(yè)達(dá)12家,碧桂園、恒大、萬科銷售面積穩(wěn)居前三,其中碧桂園銷售面積為6292萬平方米。

房企對(duì)銷售規(guī)模的追求已經(jīng)達(dá)到前所未有的程度,從“千億”房企數(shù)量來看,截至9月,共有20家房企突破千億元,同比上漲73%。

依據(jù)企業(yè)歷月業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)慣性,預(yù)計(jì)年底,超“千億”房企有望在2018年30家的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)容。但不容忽視的是,金融端調(diào)控持續(xù)強(qiáng)化,房企融資渠道持續(xù)收緊,在這一背景下,行業(yè)集中度不可避免地越來越加劇。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2019年1~9月,TOP100房企集中度攀升至71%,TOP30房企占據(jù)近市場(chǎng)一半份額,TOP10集中度也已經(jīng)達(dá)到30%。

房企主動(dòng)降低年度目標(biāo)

在目標(biāo)完成度方面,2019年1~9月,房企銷售目標(biāo)完成率均值為71.7%,相較1~8月提高10個(gè)百分點(diǎn)。如龍光、金科、陽光城、世茂房地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等9家房企準(zhǔn)確把握銷售節(jié)奏,銷售目標(biāo)完成率均在80%以上。

以世茂房地產(chǎn)為例,前三季度銷售額的目標(biāo)完成率達(dá)82.9%。其作為“閩系房企”的老大哥,億翰數(shù)據(jù)顯示,世茂2019年1~9月憑借418.2億元的銷售額位居福建省區(qū)域銷售榜首。得益于城市深耕策略,世茂的銷售金額大幅提升,今年前9月,世茂以1739.9億元的銷售額排名第10位。

均位數(shù)以外,前三季度龍光地產(chǎn)的銷售目標(biāo)完成率已達(dá)到93.0%,位列行業(yè)前沿;中海則聚焦住宅開發(fā)主業(yè),項(xiàng)目主要分布在一二線城市,1~9月目標(biāo)完成率近九成,全年目標(biāo)達(dá)成得以保障。

2019年1~9月TOP100房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源:克而瑞研究中心

此外,恒大、龍湖、陽光城等房企的銷售目標(biāo)完成率也達(dá)75%以上。

實(shí)際上,1~9月房企目標(biāo)平均完成率超7成,但2019年房企銷售目標(biāo)設(shè)定相對(duì)保守,所以整體情況或不及去年同期,多數(shù)監(jiān)測(cè)房企當(dāng)前目標(biāo)完成率與去年同期存在一定差距。

具體而言,截至9月部分重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企全年銷售目標(biāo)平均完成率為73%,低于去年同期8個(gè)百分點(diǎn)。

從銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率也能看到,2019年公布銷售目標(biāo)的39家房地產(chǎn)企業(yè)銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率均值為19.2%,較2018年下降了24.8個(gè)百分點(diǎn)。

張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,在地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)和市場(chǎng)預(yù)期不明朗的情形下,多數(shù)房企注重平衡發(fā)展,主動(dòng)降低銷售目標(biāo),銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊俦3衷?0%~20%之間就可以了。

以金茂為例,雖然完成度不及上述“90%”房企,但上半年金茂銷售金額超過了2017年的全年成績(jī)(693億元),截至9月其累計(jì)銷售則達(dá)到978.9億元,同比增幅159%,漲幅明顯。值得一提的是,金茂上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)45億元,同比增長(zhǎng)33%。始終堅(jiān)持高端定位和精品路線,對(duì)利潤(rùn)保障有明顯提升。

四季度房企將甩貨回款

展望四季度,克而瑞研究院認(rèn)為,在“房住不炒”定位下,房企規(guī)模增速將趨向于穩(wěn)健提升,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向理性回歸。面對(duì)著融資渠道收緊及短期債務(wù)壓力加大,房企將更加依賴銷售回款來補(bǔ)充資金鏈,未來需要加速銷售推貨,以促進(jìn)現(xiàn)金回籠。

這意味著兩種趨勢(shì),首先是節(jié)流(投資收縮),然后是開源(加速銷售)。在投資端,伴隨著市場(chǎng)政策變幻,資金壓力趨緊,雙重因素疊加,房企謹(jǐn)慎投資和加速搶收將成主旋律。

億翰智庫指出,受土地起拍價(jià)提高、出讓門檻抬高的影響,土地隱性成本的高企,將會(huì)降低房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱情。“甚至也會(huì)影響房企對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,因?yàn)殇N售利潤(rùn)空間有限,疊加自身現(xiàn)有土儲(chǔ)規(guī)模等多方因素,房企表現(xiàn)謹(jǐn)慎。”

2019年前三季度TOP10房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)(億元) 數(shù)據(jù)來源:克而瑞研究中心

從數(shù)據(jù)可見,雖然頭部房企拿地有優(yōu)勢(shì),但態(tài)度依然更加理性,與去年同期銷售10強(qiáng)房企新增貨值相比,集中度從51%下降至42%。截至8月末,TOP10房企的新增貨值均已突破2000億元,新增貨值集中度維持在42%的較高水平,較上半年下降1個(gè)百分點(diǎn)。但不排除,也有部分銷售端表現(xiàn)強(qiáng)勁的企業(yè),基于平衡發(fā)展需求,補(bǔ)倉意愿積極。

而在營銷端則沒有任何差別,所有房企都唯有通過高周轉(zhuǎn)加速銷售回款,強(qiáng)化內(nèi)部融資,抵抗外部融資環(huán)境收緊疊加償債高峰的壓力。

受市場(chǎng)環(huán)境和資金環(huán)境影響,企業(yè)普遍對(duì)銷售回款的資金更加依賴,紛紛提出加大供應(yīng),加速銷售回款的策略??硕鹧芯恐赋觯募径劝殡S房企供應(yīng)量整體增加,營銷力度也將加強(qiáng)。

在銷售承壓、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下,四季度房企也將積極加大營銷力度。更多持貨觀望的房企將選擇以價(jià)換量,通過降價(jià)促銷搶收業(yè)績(jī)、加速項(xiàng)目去化。同時(shí),經(jīng)過上半年房企集中拿地補(bǔ)庫存,在新開工節(jié)奏的影響下今年四季度供應(yīng)量也將明顯加大。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的全國50余個(gè)重點(diǎn)城市,目前已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷。

綜合來看,盡管今年的“金九銀十”較歷年都有所遜色,但在供應(yīng)量和折扣促銷的助推下,四季度企業(yè)銷售業(yè)績(jī)會(huì)有所提升,尤其是12月份將迎來房企銷售簽約的高點(diǎn)。

“在消費(fèi)者預(yù)期逐漸改變,企業(yè)也只有盡可能加速銷售方能在不確定性里把握確定性行情。”克而瑞表示。

(文章來源:鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網(wǎng)

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前三季 房企

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