北京3宗地攬金94億 一流拍地塊上調(diào)12億元成交

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

一塊年初底價流拍的土地，9月25日上調(diào)12億元交易成功。

9月25日，北京土地市場打破了很長一段時間的沉寂，單日成交3宗地塊，總成交金額達93.9億元。金茂+合生、中海、保利分別成為贏家。

成交悖論

為了拿下大興區(qū)龐各莊這塊地，房企較年初寧愿多付12億元。

今年初，龐各莊鎮(zhèn)DX06-0103-6001、6002、6003地塊公開招拍掛，計劃建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，銷售均價為29000元/平方米，起拍價20.81億元。

但是無人報名，遭遇尷尬流拍。

這并不太意外，因為相去不遠，位置較其更優(yōu)的限競房，銷售均價在32000元/平方米左右?？紤]到共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，該宗地幾乎沒有吸引力。

而共有產(chǎn)權(quán)房也有著先天不足。

作為保障房的一種，共有產(chǎn)權(quán)房購買者只能擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，通常為70%，考慮到所有權(quán)比例和售價，價格優(yōu)勢并不明顯。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進為《每日經(jīng)濟新聞》記者算了筆賬：“雖然共有產(chǎn)權(quán)房價格比較便宜，但從產(chǎn)權(quán)份額角度計算，其實是差不多的。換言之，這是以放棄部分產(chǎn)權(quán)比例為代價的。”

其次，共有產(chǎn)權(quán)房在出售時有著種種限制，不能和商品房一樣自由買賣。

政策規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；滿5年后，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額給代持機構(gòu)，代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，才能夠轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

因而一些共有產(chǎn)權(quán)房的銷售不甚樂觀，據(jù)媒體報道，龐各莊共有產(chǎn)權(quán)房四季盛景園，共2224套房源僅被選走了28套。

由此，為了令該地塊順利交易成功，變更規(guī)劃幾乎成了必然選項。

同樣是這塊地，規(guī)劃變更后，保利付出33億元拍得的是限競房用地。

除去了共有產(chǎn)權(quán)房的種種限制，相較而言，該地塊每平方米銷售均價上漲了1萬元有余。資料顯示，該地塊商品住房銷售均價不超過42158元/平方米，且最高銷售單價不得超過46374元/平方米。

這樣看來，這12億元花得還是相當(dāng)值的。嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“此前土地交易出現(xiàn)流拍，說明部分房企考慮到共有產(chǎn)權(quán)的特性，所以拿地積極性不高。而當(dāng)前土地交易稍微有反彈，和部分房企資金相對充裕，以及對此類用地新規(guī)劃等有認可相關(guān)。所以這也說明北京土地市場其實并不太冷，稍微調(diào)整一下土地用地模式，實際上也還是可以吸引更多資金進入的。”

國企發(fā)力

此次土拍，從報名到最終成交，國企都是絕對主力。

報名的名單中，囊括了保利、招商、金茂、金融街、中海、金隅、首開、建工等企業(yè)，其中的民企寥寥無幾。

兩月前，在北京年內(nèi)總價“地王”——豐臺造甲村地塊的爭奪中敗于中海的金茂與合生此次組成聯(lián)合體，對本次3宗地中的石榴莊地塊展現(xiàn)了勢在必得的氣勢，在同頻頻舉牌的招商角逐數(shù)輪后，最終溢價5.6%勝出。

中海近期表現(xiàn)搶眼，經(jīng)過30輪的競爭，以樓面價3.24萬元/平方米的價格拿下瀛海地塊，證明自己延續(xù)限競房“瀛海府”系列的決心。

在北京市場沉寂已久的保利，用真金白銀展現(xiàn)出拿地決心，是本次唯一一家報名競拍全部3宗地的房企，并付出了17.15億元保證金，最終以底價競得龐各莊地塊。

豐臺區(qū)南苑石榴莊地塊因為不限價，成為此次土拍的關(guān)注重點，也能夠代表房企對未來的市場預(yù)期。

該地塊建設(shè)用地面積21023.4平方米，容積率為3，競得人需要代建約10440平方米公交設(shè)施和300個社會停車位，需建設(shè)3000平方米機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施和1000平方米文化設(shè)施，完成后無償移交。

但成交的結(jié)果是，溢價率僅5.6%。

可以看出，不限價地塊的吸引力并沒有超過一些限競房地塊，當(dāng)日中海拍得的瀛海地塊，溢價率達到25.77%。

據(jù)統(tǒng)計，此次成功交易2宗限競房用地后，北京該性質(zhì)地塊已經(jīng)達突破100宗。目前北京市場限競房大約仍有2.4萬套未網(wǎng)簽，其中有2萬套未售，如此規(guī)模的限競房存在也決定了市場利潤空間的上限，進而不限價地塊也很難掀起太大波瀾。

“限價地塊反而出現(xiàn)了較高溢價率，這或與交易底價相對低有關(guān)，進而吸引了更多房企拿地。同時也說明，部分房企不會簡單以限價與否來決定拿地策略。”嚴躍進最后表示。