謹(jǐn)慎納儲VS積極補(bǔ)倉 房企拿地分化或進(jìn)一步加劇

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在今年上半年的業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)、富力、越秀等房企均表示會謹(jǐn)慎拿地。當(dāng)然，也有像保利、華潤置地、世茂、綠城等房企投資態(tài)度相對積極。

事實(shí)上，進(jìn)入下半年以來，全國主要地級市土地市場溢價率出現(xiàn)明顯下跌，流拍率連續(xù)三月上升，土地市場整體熱度下降。而日前國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年1~8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，給本就遇冷的土地市場再潑了一盆冷水。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月份收窄3.8個百分點(diǎn)；土地成交價款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個百分點(diǎn)。

對房企而言，是加大力度投資納糧還是控制風(fēng)險做好防守？多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，在如今的市場形勢和融資渠道收緊之下，多數(shù)房企確實(shí)在投資拿地上持謹(jǐn)慎態(tài)度，但龍頭房企及TOP50左右的房企仍持積極態(tài)度，逆市拿地。

多數(shù)房企謹(jǐn)慎拿地

同策研究院院長張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，下半年確實(shí)多數(shù)房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎起來，著急回款，解決資金面壓力。

7月份，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了兩個重要信號。先是中共中央政治局會議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，緊接著央行就發(fā)布了加強(qiáng)對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險提示。

富力率先嗅到信號，調(diào)整了投資策略。7月30日，富力對內(nèi)發(fā)布的一份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》指出，各公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務(wù)，其中一條就包括“2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長審批”。

發(fā)出謹(jǐn)慎信號的并非富力一家。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在今年的半年業(yè)績會上也表示，“下半年基本沒有指標(biāo)，除非是特別好的地，拿地基本是停止的?！?/p>

孫宏斌指出，融資的收緊是史無前例的，這次是從融資端切入的調(diào)控?！霸谶@種邏輯下，預(yù)計(jì)下半年不只是對企業(yè)拿地有影響。當(dāng)前的政策收緊將會是一種常態(tài)化的控制，對于銷售端來說會有很大的影響，同時，這也將對土地市場造成非常大的壓力?！?/p>

越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在中期業(yè)績會對上半年的拿地節(jié)奏表示肯定，“為每一個地塊未來合理的盈利打下基礎(chǔ)?！薄τ诤罄m(xù)策略，他強(qiáng)調(diào)，“我們也是根據(jù)自己投資的標(biāo)準(zhǔn)，超出我們標(biāo)準(zhǔn)的地堅(jiān)定不拿。在前面5個月我們是積極參與拿地，但是謹(jǐn)慎拿，高價地都是不拿，一定符合我們的標(biāo)準(zhǔn)。

部分房企態(tài)度積極

在多數(shù)企業(yè)投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎的同時，也有部分房企投資態(tài)度相對積極。

張宏偉進(jìn)一步表示，龍頭企業(yè)布局還是比較積極，TOP50左右的房企現(xiàn)在也會尋求補(bǔ)倉機(jī)會。因?yàn)橹岸径仁袌龌馃岬臅r候，這類房企在二三線城市拿不到預(yù)期的土地，而現(xiàn)在競爭激烈程度降低，是進(jìn)入這些城市比較好的機(jī)會。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，一二線城市仍是房企投資拿地的重心，中西部城市土地市場表現(xiàn)火熱。前8月，全國土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交10196億元，同比增長11.8%，增速較1~7月回落3個百分點(diǎn)。

帶著“重回前三”的信念，保利今年來勢洶洶。充足的現(xiàn)金使得保利在其他房企日子都過得緊巴巴的時候，還能夠不斷搶“面粉”。今年上半年，保利新拓展項(xiàng)目44個，總成本533億元，拿地金額僅少于碧桂園、萬科和融創(chuàng)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，從今年1~8月累計(jì)新增貨值來看，整體增速再度趨緩，整體增速為11.9%，同比下降16%。TOP10、TOP20、TOP30梯隊(duì)房企同比增速均出現(xiàn)下滑，TOP50和TOP100梯隊(duì)房企投資較為積極，而保利在頭部企業(yè)中，排名逆勢上升至第6位。

萬科表面上的投資策略也偏謹(jǐn)慎，萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭在中期業(yè)績會上表示，萬科的拿地未來仍將集中在核心的城市群、都市圈，三四五線城市不會進(jìn)入。

但在9月3日，萬科就連同中天實(shí)業(yè)拿下了三線城市惠州惠城區(qū)一宗地塊。

從整體投資層面看，萬科同樣“言行不一”。中指院統(tǒng)計(jì)，今年1~8月，萬科累計(jì)拿地金額達(dá)1260億元，超越碧桂園位居榜首，同比增長15.32%。

今年賺足眼球的世茂則是通過收并購重回積極擴(kuò)張賽道。今年上半年，世茂新增60幅土地，土地總價約788億元，權(quán)益前計(jì)容面積達(dá)1412萬平方米，其中900萬平方米通過收并購獲取，占比約70%。

對于后期投資策略，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇表示，世茂基本會用50%的回款去購地，等于銷售金額的40%左右，與小開發(fā)商合作共贏。接下來，世茂也會按照回款的50%去拿項(xiàng)目。

億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，相對來看，房企對于投資方面還是比較謹(jǐn)慎的，但這也是基于銷售和再投資的比例。

下半年土地市場或降溫

克而瑞指出，今年前8月，半數(shù)銷售TOP30房企新增貨值較去年同期下滑近10%左右。與去年同期相比，大部分房企投資意愿仍然趨謹(jǐn)。尤其是頭部房企，在投資拓展上表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎和理性，銷售TOP10房企中僅華潤、龍湖新增貨值分別較去年同期上漲2%和19%，而融創(chuàng)、恒大等企業(yè)降幅則超過50%。

一方面是規(guī)模房企自身土儲充足，在土地市場波動較大、市場銷售尚未企穩(wěn)的情況下，主動放緩?fù)顿Y節(jié)奏；另一方面，融資收緊也倒逼規(guī)模房企在當(dāng)前的時點(diǎn)降負(fù)債、?，F(xiàn)金。

用益信托網(wǎng)研究員帥國讓此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時就表示，從目前監(jiān)管的態(tài)勢來看，對房企融資嚴(yán)監(jiān)管趨勢始終沒變，表明監(jiān)管層對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險高度重視。因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，房企融資環(huán)境會進(jìn)一步收緊，資金面壓力也會進(jìn)一步加大，未來房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨新一輪的洗牌。

中泰證券研報(bào)指出，由于融資持續(xù)偏緊，土地溢價率幾乎處在歷史低位，在當(dāng)前已宣布降準(zhǔn)，以及可能降息的寬松背景下，地產(chǎn)雖然有窗口指導(dǎo)，但正規(guī)渠道融資繼續(xù)收緊可能性不大，融資分化將導(dǎo)致四季度及明年一季度房企拿地分化，此時是在手資金充足、杠桿較低房企的補(bǔ)倉好機(jī)會。

張宏偉也認(rèn)為，全國土地市場在下半年應(yīng)該會有降溫，投資趨勢會出現(xiàn)增速下降甚至小幅的負(fù)增長，但這種情況都是正常現(xiàn)象，整體是相對平穩(wěn)的狀態(tài)，沒有出現(xiàn)趨勢性下滑。