一座橋邊一塊地，為何價(jià)值50億？引人注目之處是港珠澳，人工島！

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 林菁晶    

9月19日，珠海市公共資源交易中心公開出讓一幅商旅用地，該宗地塊位于珠港澳大橋珠?？诎?、聯(lián)檢大樓北側(cè)，宗地面積22.6萬(wàn)平方米，起始總價(jià)56.4億元，將于10月18日拍賣。

“鎂刻地產(chǎn)”記者了解到，該宗地的出讓條件諸多。其中包括競(jìng)得人須與洲際、麗思卡爾頓、皇冠假日、艾美、索菲特、朗廷、萬(wàn)豪、威斯汀、喜來(lái)登等香洲區(qū)政府認(rèn)定的世界知名度假品牌酒店之一簽訂入駐意向文件；且16萬(wàn)平方米的旅館計(jì)容建筑面積須建設(shè)不少于2個(gè)酒店；項(xiàng)目三年內(nèi)需要累計(jì)引入20家以上的境外企業(yè)等等。

“類似地塊起拍價(jià)較高，本身對(duì)于企業(yè)的資金實(shí)力要求很高。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，同時(shí)從業(yè)態(tài)的布局來(lái)看，包括會(huì)展中心和星級(jí)酒店等，實(shí)際上就使得開發(fā)商需要具備較強(qiáng)的綜合實(shí)力。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

宗地出讓條件多達(dá)10余個(gè)

公告顯示，該出讓地塊為閉合紅線單宗土地，以現(xiàn)狀（凈地）供地，規(guī)劃土地用途為商務(wù)、旅館、商業(yè)、會(huì)展、綜合交通樞紐、社會(huì)停車場(chǎng)等，占地面積22.6萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積為96.8萬(wàn)平方米，地塊起價(jià)56.4億元，折合樓面地價(jià)5828元/平方米。

其中，綜合交通樞紐和社會(huì)停車場(chǎng)計(jì)容建筑面積不低于16.8萬(wàn)平方米；商務(wù)、旅館、商業(yè)、會(huì)展計(jì)容建筑面積不高于80萬(wàn)平方米（包含普通辦公比例22.5%，計(jì)容建筑面積180000平方米；酒店式辦公比例37.5%，計(jì)容建筑面積300000平方米；旅館比例20%，計(jì)容建筑面積160000平方米；商業(yè)比例13%，計(jì)容建筑面積104000平方米；會(huì)展比例7%，計(jì)容建筑面積56000平方米）。

值得注意的是，該地塊需引進(jìn)洲際、皇冠假日、索菲特、萊佛士、朗廷、萬(wàn)豪、喜來(lái)登、鉑爾曼等20家酒店品牌中其中一家，而旅館16萬(wàn)平方米計(jì)容建筑面積須建設(shè)不少于2個(gè)酒店項(xiàng)目。并要求競(jìng)得人須自該地塊竣工之日起三年內(nèi)，累計(jì)引入20家以上的境外企業(yè)（獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)），該事項(xiàng)由香洲區(qū)政府負(fù)責(zé)監(jiān)管。

同時(shí)，公告還要求上述地塊的普通辦公功能不低于計(jì)容建筑面積80000平方米建筑物自該地塊竣工之日起十年內(nèi)不得抵押及轉(zhuǎn)讓；旅館功能建筑物和商業(yè)功能建筑物不得抵押及轉(zhuǎn)讓。

此外，對(duì)參與競(jìng)拍的競(jìng)買人也有較高要求，規(guī)定競(jìng)買人為外地企業(yè)或組織競(jìng)得的，必須在本市注冊(cè)成立其持有100%股權(quán)（全資）的單項(xiàng)開發(fā)公司。且競(jìng)買人承諾土地購(gòu)置資金（包括土地競(jìng)買保證金和土地出讓價(jià)款）為企業(yè)自有資金，不屬于開發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資等，違反承諾的取消中標(biāo)資格并沒(méi)收競(jìng)買保證金或解除土地出讓合同，無(wú)償收回土地。

據(jù)悉，該地塊為修建港珠澳大橋人工填海形成，因此被稱為“非同小可”的地塊。掛牌后自然吸引到很多企業(yè)和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從地段來(lái)看，是可以理解的，或者說(shuō)此類區(qū)域未來(lái)會(huì)形成綜合體項(xiàng)目，也成為粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的一個(gè)重點(diǎn)工程。“能夠符合拿地的企業(yè)預(yù)計(jì)不會(huì)太多，尤其是在當(dāng)前資金上有壓力的情況下更是如此。當(dāng)然類似項(xiàng)目未來(lái)開發(fā)的機(jī)會(huì)還是很多，而且有較好的增值空間。”

珠海土地供應(yīng)下降、樓市回溫

今年4月初，珠海市自然資源局發(fā)布的《珠海市2019年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)宗地表和計(jì)劃表》顯示，2019年珠海計(jì)劃供應(yīng)240宗土地，總規(guī)模為1245.0905公頃。其中，住宅用地供應(yīng)規(guī)模為324.4352公頃，商服用地為221.1763公頃，新增建設(shè)用地299.7601公頃，公共管理與公共服務(wù)用地99.203公頃，交通運(yùn)輸用地156.2675公頃。

據(jù)樂(lè)居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年珠海掛牌出讓地塊84宗，供應(yīng)小高峰出現(xiàn)于4、8、11月。而在成交量方面，珠海共拍出76宗地，成交總面積371萬(wàn)平方米，土地收入約231億元，與成交205宗的2017年相比，環(huán)比下降62.9%。

相較于去年，雖然珠海今年土地整體規(guī)劃供應(yīng)面積同比下降23%、供應(yīng)宗數(shù)同比降18%，但成交面積、金額相較去年已有大幅提升。

據(jù)珠海中原市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)，2019年1~8月珠海市共掛牌出讓22宗商住地，共攬金約201億元，截止至8月土地收入已近乎追平去年。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，珠海今年回溫的不止是土地市場(chǎng)，其樓市成交也略顯瘋狂。

上半年，受粵港澳大灣區(qū)、珠海人才支持、港澳居民置業(yè)門檻放低等政策綜合影響，房企和消費(fèi)者對(duì)珠海樓市信心也有所提升，樓市明顯有所好轉(zhuǎn)。

據(jù)珠海中原研究中心監(jiān)控，2019年上半年珠海全市住宅成交15755套，環(huán)比、同比增幅都超過(guò)了6成，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)，全市均價(jià)21796.59元/平方米，同比小幅上揚(yáng)6.44%。

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封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)