炒房每天都虧錢的時代來臨，終于輪到這1.5億人笑了？

每經(jīng)編輯 李凈翰 杜波    

炒房每天都在虧錢的時代來臨！中泰證券宏觀首席分析師梁中華（以下簡稱中泰宏觀）在其最新研報中指出：

從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，持有房產(chǎn)每天都在虧錢。比如上海市持有房產(chǎn)的總成本有將近9%，而收益只有1.2%都不到。當(dāng)前（國內(nèi)）至少有一半以上的城市，持有房產(chǎn)已經(jīng)開始虧錢。

反觀A股的1.5億投資者，這幾天收獲利好不斷：

9月6日（周五）晚間，央行宣布降準(zhǔn)，并且是四年來首次“普降+定向”降準(zhǔn)！此次降準(zhǔn)釋放長期資金約9000億元。

今天（9月8日）凌晨，標(biāo)普道瓊斯指數(shù)納入A股名單正式公布，被納入的1099只A股中，含147只大盤股，251只中盤股，701只小盤股。這是繼MSCI、富時羅素之后，第三家國際指數(shù)公司把A股納入其中。根據(jù)招商證券測算，9月23日，標(biāo)普道瓊斯此舉將為A股帶來11億美元的被動增量資金。

值得一提的是，進(jìn)入9月以來，A股在全球主要股指中牛冠全球，深證成指的5日漲幅達(dá)到了4.89%，上證指數(shù)的5日漲幅也達(dá)到了3.93%，美國標(biāo)普500指數(shù)的5日漲幅僅為1.85%。

另據(jù)券商中國報道，有知情人士表示，近期不斷有原來炒房的資金進(jìn)入股市。“一些券商營業(yè)部最近的證券保證金余額在持續(xù)增加，已有營業(yè)部出現(xiàn)連續(xù)每天增加幾千萬的情況。這些錢中，有一些是原來的炒房資金。”

機(jī)構(gòu)：炒房的每天都在虧錢 

中泰宏觀在其最新研報表示，從大類資產(chǎn)配置的角度來看，過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年我國各類資產(chǎn)的投資回報，其中債券考慮了利息收入，股票考慮了分紅收益，房地產(chǎn)采用中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司發(fā)布的住宅投資收益指數(shù)，考慮了租金的回報。結(jié)果顯示，過去十年如果投資大宗商品并一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產(chǎn)能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

圖片來源：中泰證券

如果考慮到杠桿的因素，炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加杠桿買股票的投資者是少數(shù)，而買房加杠桿則非常普遍。即使首付比例50%，買房也自帶了一倍的杠桿，獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話，自帶的杠桿更高。所以過去十年早買房、多買房是最正確的大類資產(chǎn)配置決策。

但如果房價不漲，那么炒房者其實每天都在虧錢。以上海的情況為例，如果持有一套房產(chǎn)，純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

事實上，炒房虧錢的又何止是上海，百城房價統(tǒng)計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

而往前看，棚改貨幣化的政策逐漸退潮；LPR改革后，貨幣政策基本形成了對房地產(chǎn)領(lǐng)域收水、對非房地產(chǎn)領(lǐng)域放水的結(jié)構(gòu)性寬松格局。在這種背景下，房地產(chǎn)的大周期和政策決定的小周期都會向下，房價也會有回調(diào)壓力。據(jù)中泰宏觀測算，我國居民有近6成資產(chǎn)直接或者間接配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中小城市房產(chǎn)的流動性（變現(xiàn)能力）其實很差，二手房很多要折價才賣得出去，所以看似房價上漲帶來了很多浮盈，大家賬面上都有很多資產(chǎn)，但當(dāng)需要用現(xiàn)金的時候，其實很難變現(xiàn)。

機(jī)構(gòu)：股票成大類資產(chǎn)中較好選擇

平安證券首席投顧李信軍表示，看上去9月份并沒有什么值得擔(dān)心的利空。反而各種利好在累積，按道理市場會火起來。而且從中期來看，在房地產(chǎn)受壓制的情況下，還有什么大類資產(chǎn)值得配置呢？股市無疑是一種比較好的選擇。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，A股在6日收盤后再迎重磅利好。據(jù)央行網(wǎng)站消息，為支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2019年9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。

為促進(jìn)加大對小微、民營企業(yè)的支持力度，再額外對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，于10月15日和11月15日分兩次實施到位，每次下調(diào)0.5個百分點。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)釋放長期資金約9000億元，其中全面降準(zhǔn)釋放資金約8000億元，定向降準(zhǔn)釋放資金約1000億元。

中國證券報援引機(jī)構(gòu)分析稱，此次降準(zhǔn)利好金融和實體經(jīng)濟(jì)，對股票、債券等大類資產(chǎn)也具有普惠效應(yīng)。具體來看：

股市：估值、盈利預(yù)期和風(fēng)險偏好形成合力，新一輪行情將形成。

債市：債市收益率有望進(jìn)一步下行，可能回到2016年低位時水平，債券牛市進(jìn)入尾聲。

匯市：降準(zhǔn)對人民幣匯率的影響可能是短空長多，外匯市場逆周期舉措料將加力。

樓市：“補丁”已提前打好，降準(zhǔn)資金難以進(jìn)入樓市。

中信建投策略研究的分析師張玉龍、羅永峰在其最新研報中表示，按照國常會目標(biāo)，實體經(jīng)濟(jì)融資成本全年需下降1%。以當(dāng)前上證指數(shù)11倍到12倍左右的估值水平來看，對應(yīng)的股權(quán)資產(chǎn)的隱含收益率就是7%到9%之間，如果利率下降1%，股權(quán)資產(chǎn)隱含收益率應(yīng)該是6%到8%之間，估值將能夠提升10%左右。從增厚利潤角度，利率下降帶來的利潤提升幅度在15%-20%。逆周期調(diào)整再發(fā)力，利率仍在下行通道，利潤估值雙雙受益。在利率并軌之后，本次央行實施年內(nèi)第三輪降準(zhǔn)，信用寬松和利率下降將逐步實現(xiàn)，盈利觸底可期。

機(jī)構(gòu)：A股有望吸引千億外資買入

近期，外資也在用真金白銀表達(dá)對A股市場的長期看好。Wind數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的5個交易日，就有280億的外資通過滬（深）股通的渠道買入A股，今年以來這個數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了近1500億元！

今年第三季度也恰好是幾大全球指數(shù)再次提升A股占比的時間窗口：

富時羅素不斷提升A股納入比重。8月24日，富時羅素宣布其全球股票指數(shù)的A股納入因子如期從5%提升至15%，在9月23日開盤前生效。

MSCI亦繼續(xù)提升A股納入比例。8月8日凌晨，MSCI公布8月季度指數(shù)審議結(jié)果，如期將中國大盤A股納入因子從 10%提升至15%，該調(diào)整于8月27日收盤后生效。

標(biāo)普道瓊斯指數(shù)也于9月6日發(fā)布納入旗下6個指數(shù)的A股名單，一次性將A股的納入因子提升至25%，該調(diào)整同樣在9月23日開盤前生效。需要指出的是，此次納入的1099只股票中不含創(chuàng)業(yè)板股票。標(biāo)普道瓊斯指數(shù)官網(wǎng)表示，暫不納入創(chuàng)業(yè)板，納入創(chuàng)業(yè)板之前會就此向市場參與者征求意見。

據(jù)第一財經(jīng)，標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司指數(shù)投資策略全球主管、董事總經(jīng)理克雷格·拉扎拉（Craig Lazzara）表示，此次上市公司入選標(biāo)準(zhǔn)主要有兩條：

一是公司自由流通市值須達(dá)一億美元；

二是股票具備充分流動性。

克雷格說：“我們在考量一只股票的時候，不光會看總市值，還要考慮投資者實際可有多少交易量。公司創(chuàng)始人是否控股了大部分股權(quán)，對外資持股比例有多少限制，上述因素決定了上市公司實際可供交易的流通股數(shù)量。”而流動性方面，他認(rèn)為，在新興市場當(dāng)中，個股的流動性須達(dá)市值的10%，成熟市場當(dāng)中該比例為20%。

國盛證券首席策略分析師張啟堯表示，8月至9月國內(nèi)市場將迎來三大指數(shù)的同步增持，保守估算將合計吸引超過2000億元的增量。

招商證券認(rèn)為，在各大指數(shù)相繼納入A股或擴(kuò)容的提振作用下，年內(nèi)外資流入空間仍大，8-11月被動增量資金達(dá)千億，屬于相對確定的增量資金，對A股流動性具有積極作用。

據(jù)西南證券，MSCI、富時羅素、標(biāo)普道瓊斯三大巨頭納A思路不同，但是三家納入A股覆蓋的行業(yè)卻較為類似。三家納入的A股都主要分布于銀行、非銀金融、食品飲料、醫(yī)藥、電子等行業(yè)，上述行業(yè)的部分個股股價有望得到提振。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)