激辯樓市15萬億之后

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8月7日，博鰲房地產(chǎn)論壇，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松和中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮，出現(xiàn)了一次有意思的爭(zhēng)論。

陳淮：簡(jiǎn)單來說，不論從政策還是客觀需要，以及企業(yè)自身轉(zhuǎn)型、觀望等很多方面來說，接下來都會(huì)是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。

巴曙松：穩(wěn)是不是穩(wěn)中有降？

陳淮：什么叫降？如果說沒有原來的增速就叫降，如果這個(gè)意義上我就不辯論了，如果說有相對(duì)的增速，我認(rèn)為還是會(huì)有所增長(zhǎng)。

巴曙松：明年要到16萬億元？

陳淮：這個(gè)數(shù)你就別問我了?，F(xiàn)在股評(píng)家、金融專家喜歡用這樣的語言，由于美聯(lián)儲(chǔ)降息、人民幣貶值，股市昨天（8月6日）呈現(xiàn)大跌狀態(tài)，今天（8月7日）有可能繼續(xù)向下尋底，但也不排除報(bào)復(fù)性反彈的可能。

巴曙松：連一向積極唱多的人都不敢輕易做樂觀的預(yù)計(jì)，我們還是謹(jǐn)慎一點(diǎn)好。

兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)大佬爭(zhēng)論的背景，是2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的15萬億元規(guī)模新高，同時(shí)行業(yè)結(jié)構(gòu)亦呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)趨勢(shì)。

近日，多位重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)學(xué)者接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪，探討15萬億元之后的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

問題一：當(dāng)下出現(xiàn)了一些房企破產(chǎn)現(xiàn)象，未來行業(yè)會(huì)怎么走？

未來的地產(chǎn)分化會(huì)加劇

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華：

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的剛需潛力，主要來自兩方面：第一，城市化進(jìn)程的推動(dòng)，新增城鎮(zhèn)人口生存型住房的剛性需求；第二，原有城市人口的改善型住房需求。我國(guó)的城市化水平還比較低，在這方面的潛力和余地也比較大。

值得注意的是，通過近年的宏觀調(diào)控，中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存水平已經(jīng)接近供求緊平衡界限，不少地方已經(jīng)低于政策的庫(kù)存水平。因此，目前的庫(kù)存也需要進(jìn)一步提升，庫(kù)存推動(dòng)增長(zhǎng)的因素也還是值得期待的。

黃金期雖然結(jié)束，但平穩(wěn)期才剛剛開始。未來的地產(chǎn)分化會(huì)加劇，主要會(huì)由人口流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)活力和生態(tài)環(huán)境三個(gè)因素來決定。從一個(gè)更長(zhǎng)的趨勢(shì)來看，調(diào)控雖然嚴(yán)厲，政策有底線。重組與調(diào)整在加快，分化會(huì)成為常態(tài)，這是我們需要去注意把握的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)到了兼并重組的時(shí)候

中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱：

房地產(chǎn)市場(chǎng)曾有一段過熱盲目擴(kuò)張的時(shí)期，但目前整個(gè)行業(yè)都已謹(jǐn)慎，同時(shí)政府不用地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)的思路已經(jīng)很明確了。

當(dāng)下市場(chǎng)出現(xiàn)了一些企業(yè)破產(chǎn)的現(xiàn)象，我認(rèn)為適當(dāng)?shù)恼{(diào)整兼并重組是非常正常的，這是一個(gè)好的好事，而不是壞事。國(guó)外市場(chǎng)幾家巨頭獨(dú)大的現(xiàn)狀是一次一次經(jīng)濟(jì)波動(dòng)后兼并重組的結(jié)果。

我認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也到了一個(gè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加健康的時(shí)候。

這20年也還是黃金20年

旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中：

我覺得下一個(gè)20年行業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的階段。我把中國(guó)房地產(chǎn)走過的這種歷程分了三段：第一段從1978年改革開放到1997年中國(guó)房地產(chǎn)萌芽期；第二段從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化開始一直到2017年，這20年是中國(guó)房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)期；從2018年到2037年這20年，中國(guó)房地產(chǎn)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期。

如果用高速增長(zhǎng)期的觀點(diǎn)來看現(xiàn)在的平穩(wěn)增長(zhǎng)期，可能認(rèn)為不夠黃金，但我們認(rèn)為今后20年內(nèi)，中國(guó)改革開放水平持續(xù)會(huì)提高，人民的收入水平也會(huì)持續(xù)提高，城市化進(jìn)程也將不斷推進(jìn)。所以到時(shí)候回來看，這20年對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)來說也還是黃金20年。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展的青春期

綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理李軍：

中國(guó)房地產(chǎn)很多時(shí)候受政策影響，與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也相關(guān)聯(lián)，所以我們對(duì)這個(gè)行業(yè)的判斷現(xiàn)在很難說。但我認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上是在快速的成長(zhǎng)過程當(dāng)中，還是個(gè)青春期的孩子。

青春期之后進(jìn)入成熟期并且不會(huì)立刻死亡，會(huì)存在很長(zhǎng)的平穩(wěn)期，甚至可能進(jìn)一步進(jìn)入老年期這么個(gè)階段。依照長(zhǎng)期的角度看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還處于一個(gè)發(fā)展的青春期階段，還沒進(jìn)入穩(wěn)定和成熟期，并且到成熟期后也將是個(gè)很長(zhǎng)的過程。

問題二：2019年行業(yè)發(fā)展降速，房企依然“規(guī)模為王”？

要重視近年來出臺(tái)的城市群政策

樊綱：

城市群能夠使大中小城市各種經(jīng)濟(jì)要素互補(bǔ)，通過交通基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)等一體化，使人口便利流動(dòng)，令區(qū)域內(nèi)大中小城市，甚至是城市和農(nóng)村相互聯(lián)結(jié)，形成協(xié)同發(fā)展，進(jìn)而這些城市群能吸收更多人口，把中國(guó)的城鎮(zhèn)城市化推向新的階段。

發(fā)展城市群意味著大中小城市實(shí)現(xiàn)土地互補(bǔ)，房地產(chǎn)供給互補(bǔ)，供給需求也是互補(bǔ)。我稱其為中國(guó)城市化2.0版本。在這一過程中，過去房?jī)r(jià)暴漲的城市有可能房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，房?jī)r(jià)低洼的城市也有可能上漲。這對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展非常重要，一定程度上會(huì)令市場(chǎng)重新洗牌，也蘊(yùn)含著大量的商機(jī)。

要選擇有質(zhì)量的增長(zhǎng)，不能犧牲財(cái)務(wù)安全性

林中：

要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，一定要先把質(zhì)量放在前面，包括產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量；其次應(yīng)注重財(cái)務(wù)質(zhì)量，不能犧牲財(cái)務(wù)安全性，要實(shí)現(xiàn)有利潤(rùn)、有回款的銷售，有現(xiàn)金的利潤(rùn)。

從企業(yè)角度來說，就是增長(zhǎng)率、負(fù)債率和利潤(rùn)率的平衡，所以我們不會(huì)為了追求一個(gè)增長(zhǎng)率去犧牲負(fù)債率和利潤(rùn)率。規(guī)模是一個(gè)結(jié)果而不是一個(gè)目的，房地產(chǎn)的目的是通過做好的產(chǎn)品和服務(wù)，在為客戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，把握住行業(yè)機(jī)會(huì)。 （本版圖片由每經(jīng)記者張建攝） TOP50以上房企發(fā)展會(huì)有所降速

泰禾集團(tuán)副總裁全忠：

從這幾年的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了強(qiáng)者恒強(qiáng)，這是個(gè)趨勢(shì)?？偟膩砜矗袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一定是規(guī)模占優(yōu)勢(shì)。

不過從2019年開始，我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在的TOP50以上企業(yè)，發(fā)展速度和增長(zhǎng)率會(huì)比前幾年下降。為了保持增長(zhǎng)，企業(yè)還需使用杠桿，負(fù)債率依舊高位，集中度會(huì)進(jìn)一步增加。

一些“小而美”公司定位可能比較特殊，只服務(wù)于某一部分人，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量足夠讓這些中小企業(yè)有足夠的生存空間。這些中小企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取針對(duì)性的產(chǎn)品和服務(wù)來滿足部分目標(biāo)客戶需求，并且仍會(huì)有生存空間。

開發(fā)商要學(xué)會(huì)等

恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗：

我希望中國(guó)的房地產(chǎn)商，特別是住房房地產(chǎn)商，能夠回歸理性，不要再在銷售額這件事上去比較。希望這個(gè)行業(yè)能夠越來越理性，開發(fā)商在借貸上量力而為，從今以后就回歸理性、量力而為。

房地產(chǎn)商必須學(xué)一個(gè)功課，就是要等。我是很能等的，我不做事的時(shí)候什么都不做，每天的運(yùn)營(yíng)有同事們?nèi)プ觯易鰶Q策的我就要會(huì)等。

去年，恒隆在杭州拿了一塊地，從2004年開始，我等了14年，這14年里基本上大的商業(yè)土地我都看過，但我深信一件事，該等的時(shí)候你就要等。

問題三：15萬億之后，房企應(yīng)尋求多元化，還是繼續(xù)聚焦主業(yè)？

多元化是企業(yè)發(fā)展的一種自然選擇

泰禾集團(tuán)副總裁全忠：

一般默認(rèn)房地產(chǎn)主業(yè)是以住宅為主的房地產(chǎn)，但隨著土地供應(yīng)的特點(diǎn)或變化，實(shí)際上每個(gè)企業(yè)都面臨著除了住宅以外的事，做商業(yè)、長(zhǎng)租公寓這不應(yīng)當(dāng)被視為多元化，而文旅、教育、養(yǎng)老等我認(rèn)為屬于房地產(chǎn)相關(guān)多元化。

企業(yè)做這些的目的在于未來新的護(hù)城河的建立，多元化是對(duì)客戶全生命周期的一種服務(wù)，是對(duì)未來房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期的鋪墊和準(zhǔn)備。最近幾年做的基礎(chǔ)，可能在未來就起到很大作用，并不是因?yàn)榉慨a(chǎn)開發(fā)商或者開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流充沛，所以在別的領(lǐng)域去找一些新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

現(xiàn)在大部分上市公司都有這方面的嘗試，可能就是這些企業(yè)家的“英雄所見略同”，或者說它是企業(yè)發(fā)展的一種自然選擇。

大家都在悶頭做轉(zhuǎn)型

億達(dá)中國(guó)高級(jí)副總裁于大海：

一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)在發(fā)展到一定階段后，適度轉(zhuǎn)型和跨越式發(fā)展，是全行業(yè)大多數(shù)參與者所共同期望和愿意參與的。

最近多元化的聲音可能淡了一點(diǎn)，但我作為一個(gè)從業(yè)人員所了解到的，實(shí)際是大家都在悶頭來做轉(zhuǎn)型這個(gè)工作。不過轉(zhuǎn)型并不是一朝一夕可以取得很好成效的，也缺乏一些有效宣傳。換句話說，大家更希望埋頭實(shí)干，轉(zhuǎn)型出來一些業(yè)績(jī)之后，才能夠?qū)ν獍l(fā)聲。行業(yè)要摒棄單一的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，向復(fù)合的、多元的，特別是產(chǎn)業(yè)實(shí)體和產(chǎn)業(yè)內(nèi)容這個(gè)方向去傾斜。我覺得如果這樣的市場(chǎng)參與者更多，對(duì)我們?nèi)袠I(yè)，包括對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都是很有幫助的。

20年前，億達(dá)開始轉(zhuǎn)型，也是從相對(duì)茫然到如今信心飽滿。假以時(shí)日，比如10~20年，一定會(huì)出現(xiàn)很多成功多元化轉(zhuǎn)型的企業(yè)。