上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)多重政策利好加持 單獨(dú)放開限購政策為何格外吸引眼球

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月6日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，上海市副市長陳寅透露，上海自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)將放開房產(chǎn)限購政策。

具體內(nèi)容包括：限購由以家庭為單位，轉(zhuǎn)為以個人名下房產(chǎn)數(shù)量限購；購房資格社保要求由5年轉(zhuǎn)為3年；人才“居轉(zhuǎn)戶”（居住證轉(zhuǎn)戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進(jìn)一步縮短到3年。

此次放開限購僅針對自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，即上海臨港地區(qū)，上海其他區(qū)域的房產(chǎn)政策沒有變化。

對此，一位TOP10房企高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這可以看作是上海局部區(qū)域放松限購，主要是為解決大企業(yè)到來之后員工的購房問題。一方面可以加強(qiáng)新社區(qū)建設(shè)，另外可以加快本地去庫存。

臨港地區(qū)規(guī)劃圖  圖片來源：臨港新城官方微信

臨港放松限購有信號意義

8月6日，國務(wù)院印發(fā)《中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》，同意設(shè)立中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)，并公布了新片區(qū)先行啟動區(qū)域四至范圍，以及新片區(qū)總體方案。新片區(qū)的規(guī)劃范圍是：上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機(jī)場南側(cè)區(qū)域設(shè)置新片區(qū)。

事實上，今年6月份，上海市副市長陳寅就指出，將設(shè)立自貿(mào)區(qū)新片區(qū)（主要是在臨港地區(qū)），將對標(biāo)國際最高標(biāo)準(zhǔn)、最富競爭力的制度創(chuàng)新，同時在產(chǎn)業(yè)上要有突破。即賦予臨港地區(qū)新使命、新任務(wù)。而此次臨港地區(qū)放開限購，僅是對新片區(qū)發(fā)展的支持舉措之一。

那么，臨港區(qū)對買房限制的相對寬松態(tài)度，是否有全國意義？

上述房企高管認(rèn)為，近兩年國家一直在強(qiáng)調(diào)“一城一策”，不同區(qū)域有不同政策，其他城市也可能有需要局部“激活”的需求，所以上海浦東的政策放開具有一定的信號意義，但這不具備示范意義，可能不會在全國直接復(fù)制。

他同時強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)化分區(qū)治理的邏輯，并不意味著未來調(diào)控會放松，而是更強(qiáng)調(diào)分區(qū)治理的邏輯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，臨港是上海一個十分特殊的板塊。

在距離上海市中心人民廣場75公里的臨港新城片區(qū)，實際是在本世紀(jì)初填海圍城而成。此后，區(qū)域內(nèi)S2建成、東海大橋通車、洋山開港、四大開發(fā)公司南下、產(chǎn)業(yè)區(qū)崛起、16號線貫通、特斯拉進(jìn)駐……孤懸東南海濱的臨港逐漸有了新城的景象，中船、西門子、商飛、瓦錫蘭、馬士基、DHL、上海電氣、上海汽車等國內(nèi)外著名產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和物流企業(yè)紛紛進(jìn)駐。如今，臨港片區(qū)已經(jīng)成為汽車、船舶、航空、海洋等產(chǎn)業(yè)的“必爭之地”。

據(jù)了解，上海自貿(mào)區(qū)之前面積為120.72平方公里，范圍涵蓋外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等七個區(qū)域。而新批準(zhǔn)的加入上海自貿(mào)區(qū)的臨港片區(qū)，將先行啟動南匯新城、臨港裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、小洋山島、浦東機(jī)場南側(cè)等區(qū)域，面積為119.5平方公里。

根據(jù)港新城官方微信公眾號最新介紹，臨港地區(qū)規(guī)劃面積343平方公里，人口68萬，由國際未來區(qū)（主城區(qū)）、智能制造區(qū)（重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、奉賢園區(qū)）、統(tǒng)籌發(fā)展區(qū)（主產(chǎn)業(yè)區(qū)）、智慧生態(tài)區(qū)（綜合區(qū)）及海洋科創(chuàng)城（自貿(mào)區(qū)、科技城、大學(xué)城）等功能區(qū)域組成。

數(shù)據(jù)來源：上海中原研究院

放松限購政策為吸引人才

臨港被加入“自貿(mào)區(qū)”的決策意義重大，因而有后續(xù)政策的調(diào)整。萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這主要是為吸引外國人和高端人才落戶臨港片區(qū)，為新片區(qū)帶來更多的住房購買需求。

楊悅晨認(rèn)為，政策之下，臨港的商辦項目也將獲得市場關(guān)注，更多企業(yè)會選擇臨港作為辦公場所。因此，無論是臨港的住宅還是商辦市場都將隨著加入自貿(mào)區(qū)而獲得更大的發(fā)展空間。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，這一區(qū)域距離上海中心較遠(yuǎn)，其購房人群以自住為主，區(qū)域主打“產(chǎn)城融合”。此次政策的推出，實質(zhì)是解決區(qū)域內(nèi)工作人群的居住問題，與房地產(chǎn)調(diào)控本身的關(guān)聯(lián)度并不大。而相比嘉定新城、青浦新城這些熱門板塊，臨港新城明顯在發(fā)展速度上稍遜一籌。

據(jù)上海中原研究院統(tǒng)計，臨港新城一手市場供應(yīng)穩(wěn)定，2016~2017年市場需求旺盛，均價穩(wěn)步上漲，保持平穩(wěn)在2.83萬元/平方米，目前市場供大于求，尤其是2018年四季度房企集中推盤，市場選擇變多；與張江、祝橋、惠南等板塊項目相比，臨港價格優(yōu)勢明顯，月均去化套數(shù)201套，遠(yuǎn)超周邊板塊100余套。 

資料來源：上海中原研究院

臨港新城及周邊待上市項目與地塊數(shù)量共9個，潛在供應(yīng)套數(shù)約3277套，貨值84.5億元，分布集中于臨港主城區(qū)與海灣藍(lán)灣國際社區(qū)，其中綠城上海誠園、萬科金域藍(lán)灣鷺語墅潛在供應(yīng)套數(shù)排名靠前，貨值超11億元。 

據(jù)臨港新城官方微信公眾號2018年7月的介紹，臨港現(xiàn)有常住人口約30萬人。從目前的常住人口來看，對于區(qū)域內(nèi)樓盤項目的銷售拉動相對有限，即使取消限購，短期市場不會有所好轉(zhuǎn)。但未來會有更多產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入，對于區(qū)域內(nèi)的住房需求會持續(xù)提升。

據(jù)記者了解，目前已經(jīng)入駐臨港的品牌房企，包括港城、綠地、萬科、保利、陸家嘴、中建、港城等，而其中港城是名副其實的臨港“地主”，在該片區(qū)擁有大量土儲。

臨港新城片區(qū)樓盤項目情況 數(shù)據(jù)來源：上海中原研究院

同策咨詢總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該區(qū)位有一定的去庫存壓力，從樓市角度來說，本次放開房產(chǎn)限購政策是一個去庫存的機(jī)會。而對房企來說，臨港放開限購之后，如果需求增加，就有開發(fā)商愿意投資。

張波告訴記者，這一政策對房企會形成一定影響，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)未來的土地市場關(guān)注度或?qū)⑻嵘?。臨港新片區(qū)有了明確的、更高的定位，豐富了戰(zhàn)略定位，突出了產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后會帶來更多人群，同步提升了居住需求，因此區(qū)域內(nèi)的土地供量也會提升。但值得關(guān)注的是，由于上海的限價政策還在持續(xù)，對于房企在區(qū)域內(nèi)拿地也會產(chǎn)生一定的心理影響。

“投資與否要取決于供求關(guān)系。”上述房企高管告訴記者，企業(yè)最終會不會投資，怎么投資，還要看售價和政府限價邏輯。如果限價低，地價高，就會打擊企業(yè)的積極性。只要有合適的價格和利潤就行，不一定賣高價。支持板塊發(fā)展，吸引人才是這個政策的初衷。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan)

封面圖片來源：臨港新城官方微信