廣州“商改住”新政落地 能否成為盤活存量商服物業(yè)新路徑？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局 、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）。

《意見》指出，已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨(dú)立部分為單位按規(guī)定改建為租賃住房。

多位廣州市場資深人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，《意見》出臺的主要背景一方面是在建立租購并舉的住房制度下提供具體的地方實(shí)施細(xì)則，另一方面則為盤活廣州市場存量商服物業(yè)。但對開發(fā)商而言，改造的關(guān)鍵在于能否可以算好商服物業(yè)轉(zhuǎn)向租賃住房的帳。

寫字樓林立的廣州城區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀

既提住宅增量又減商服存量  

事實(shí)上，本次《意見》也是為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（粵府辦〔2017，以下簡稱《實(shí)施意見》〕7號）以及《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》（穗府辦〔2017〕29號）的任務(wù)要求。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，后兩份文件均提出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”“其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。

戴德梁行在一份關(guān)于“商改住”的報告中指出，《實(shí)施意見》與國辦文件相呼應(yīng)，但由于這份《實(shí)施意見》并未提供具體實(shí)施細(xì)則，僅作為一般指導(dǎo)性意見的發(fā)布，因此地方政府在執(zhí)行前仍需制定具體的操作細(xì)則方能落地。而《意見》可以說是一份地方操作細(xì)則。

《意見》指出，其工作目標(biāo)是為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，優(yōu)化廣州各類用房功能結(jié)構(gòu)，切實(shí)提高租賃住房的有效供給，培育廣州住房租賃市場和建立租購并舉的住房制度。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，《意見》從政策背景來看，是地方響應(yīng)國家建立租購并舉的住房制度的目標(biāo)，多渠道供給租賃住房的具體舉措之一；從市場背景來看，則是綜合考慮了近年來市場上商服物業(yè)存量居高不下，部分商服物業(yè)存在運(yùn)營困難、空置率高等實(shí)際問題，為盤活這些存量商服物業(yè)提供了新的思路。

在“3•30政策”后，廣州市場商服類物業(yè)庫存積壓嚴(yán)重。廣州“3•30政策”規(guī)定，市場上所有一手公寓，未來將僅可賣給法人單位，禁售給個人。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，“3•30政策”后20個月廣州公寓成交月均值跌至6.7萬㎡，庫存積壓嚴(yán)重，最高峰去庫存周期達(dá)53個月。為此，廣州還在去年底出臺了“12•19商服政策”，規(guī)定“3•30政策”前成交土地的商服類物業(yè)可賣個人。但“3•30政策”后，廣州將近8成商服用地要求有一定比例的自持，其中約4成要求自持70%以上。

廣州租賃市場存量也較高，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，2019上半年廣州寫字樓消化速度放緩，空置率較去年底微跌0.4%至7.55%。其中，天河北、越秀商務(wù)區(qū)寫字樓空置率分別上升至6.72%、7.45%。因行業(yè)監(jiān)控、租賃成本管控等因素，部分寫字樓游戲開發(fā)、P2P借貸、生物科技行業(yè)租戶撤出。

此外，新興商務(wù)區(qū)項(xiàng)目扎推入市。目前琶洲在建的商業(yè)項(xiàng)目超過25個，總建筑面積超250萬㎡。其中，有17個項(xiàng)目將于未來一年內(nèi)封頂竣工，預(yù)計(jì)將為市場帶來160萬㎡的新增供應(yīng)。而此部分項(xiàng)目多為互聯(lián)網(wǎng)電商、傳媒行業(yè)總部，除卻企業(yè)自用部分外，仍將有大批量的空置寫字樓進(jìn)入租賃市場。再者，另一新興商務(wù)區(qū)金融城板塊已有個別寫字樓項(xiàng)目開始交付進(jìn)入市場，但由于板塊商業(yè)配套尚未完善，項(xiàng)目空置率偏高。

存量商服物業(yè)迎來新機(jī)遇？

“商改住”雖然成為盤活存量商服物業(yè)的一條新路徑，但并不是所有的商服物業(yè)都適合改建。一方面，本次《意見》對改建項(xiàng)目的要求頗為嚴(yán)格；另一方面，改建項(xiàng)目還需達(dá)到一定的投資回報水平。

從本次《意見》的要求來看，申請改建的項(xiàng)目必須滿足權(quán)屬清晰、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、完善配套、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等要求。此外，改建項(xiàng)目辦理初始登記時應(yīng)當(dāng)整體確權(quán)登記（只辦理一個權(quán)屬證）、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售，原土地使用年限、用地性質(zhì)和建設(shè)量不變。

“對于開發(fā)商來說，由于‘商改住’的物業(yè)必須滿足整體確權(quán)、不可分割轉(zhuǎn)讓等限制條件，這意味著如果選擇‘商改住’，通過住房租賃收入來實(shí)現(xiàn)資金回籠需要的周期將會大大變長，因此不一定會優(yōu)先考慮這個選項(xiàng)，更有可能是針對手頭的部分歷史存量物業(yè)來加以考慮。”肖文曉進(jìn)一步表示。

戴德梁行在上述報告中對“商改住”的分析也主要是假設(shè)那些運(yùn)營不佳（瀕臨倒閉的零售商場，或租金低廉、空置率高的低質(zhì)量寫字樓等）并在改造后僅供租賃的項(xiàng)目。

廣東省房協(xié)專家委員龍斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，商改租賃住房雖說可能增加租賃供應(yīng)，又可以解決開發(fā)商在“3•30政策”下商服銷售不暢庫存過剩的問題。“但是，從開發(fā)商業(yè)轉(zhuǎn)到建設(shè)運(yùn)營自持租賃住房，這個彎對開發(fā)商來說轉(zhuǎn)得太大了，投資測算和市場評估要重新來過。”

戴德梁行也分析認(rèn)為，“商改住”的優(yōu)勢在于可以平衡商業(yè)和住宅物業(yè)的供應(yīng)情況，一些規(guī)劃不力或者設(shè)計(jì)欠佳的商業(yè)項(xiàng)目可能會以更可行的方式租賃出去。但與專用住宅相比，“商改住”項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)和技術(shù)規(guī)格可能不太理想。

不過，高力國際咨詢服務(wù)部華南區(qū)執(zhí)行董事陳厚橋則對記者表示，開發(fā)商肯定會傾向改造，總比空置在那里強(qiáng)，轉(zhuǎn)長租公寓其實(shí)就是去庫存的商改住方式。部分寫字樓、裙樓商業(yè)可能會受地理位置、樓層高低的限制租不出去或者租金很低，但居住產(chǎn)品不會受此影響，會更有市場。

但龍斌認(rèn)為，廣州當(dāng)下租賃住房回報率普遍不高，高端公寓的高一些，普普通的住房租賃回報率才1點(diǎn)多。“由于不同項(xiàng)目地段和條件資源差異很大，不可能商服物業(yè)都往租賃住房轉(zhuǎn)?？傊糜邢?，給有些項(xiàng)目提供了一條需要全面評估的新路。至于普通買家，目前看不到影響所在。”

 （鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀攝