多地推“花式”土拍穩(wěn)樓市 限價之下“地王”項目面臨虧本壓力

每經(jīng)記者 程成     每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年3月份以來，伴隨著一波“小陽春”行情，部分城市的房地產(chǎn)市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，土地市場也跟著熱起來。隨之，不少熱點城市的土拍中不斷出現(xiàn)高溢價地塊甚至“地王”。

因為房價上漲過快，今年4月和5月，住建對佛山、蘇州等10城市進(jìn)行預(yù)警提示。從4月起，包括丹東、蘇州、西安在內(nèi)的部分城市陸續(xù)出臺“加碼”政策，為樓市降溫。而調(diào)整土地出讓規(guī)則亦成為不少城市的主要做法之一。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年來，各城市土地出讓規(guī)則的調(diào)整方式不斷花樣翻新，如杭州的“限房價競地價”、蘇州的“競拍價超指導(dǎo)價5%~10%須現(xiàn)房銷售”、上海的“招掛復(fù)合出讓”、北京的“限房價競地價”等，雖內(nèi)容有異，但目的還是“穩(wěn)”樓市。

那么，在“限房價”等土拍規(guī)則之下，房企的利潤空間勢必會受到擠壓，修出來的房子在質(zhì)量和品質(zhì)還會有保障嗎？

圖片來源：視覺中國

多地推“花式”土拍為市場降溫

今年5月，佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市，因近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大，而受到住建部預(yù)警提示。

此后，蘇州加碼樓市調(diào)控，并對土地出讓政策進(jìn)行微調(diào)，將土地競價超過市場指導(dǎo)價10%（不含10%）需現(xiàn)房銷售，調(diào)整為超過市場指導(dǎo)價5%~10%需現(xiàn)房銷售；將土地競價超過土地出讓市場指導(dǎo)價25%（不含25%）后轉(zhuǎn)為一次報價出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過市場指導(dǎo)價10%~25%后轉(zhuǎn)為一次報價出讓方式。

“地價能不能保持穩(wěn)定，對穩(wěn)定房價、引導(dǎo)市場預(yù)期具有重要意義。穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵，在于穩(wěn)地價。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

記者注意到，除蘇州外，近兩年，部分城市在房價快速上漲的壓力下，微調(diào)土拍政策，通過限房價競地價、限地價限房價等“花式土拍”政策，以穩(wěn)定地價，引導(dǎo)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定房價。

6月29日，杭州發(fā)布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，這9宗宅地在土地出讓文件中首次對“毛坯銷售均價”“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”進(jìn)行了明確，即在土拍前就對“限價”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。

如位于杭州上城區(qū)一宗地上規(guī)劃建筑面積39.39萬平方米的商住地塊，起始總價為94.22億元，上限價格為122.42億元。出讓文件規(guī)定，該地塊毛坯銷售均價不高于63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于70180元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于6000元/平方米。

再如上海，2017年4月調(diào)整土地出讓政策，實行“招掛復(fù)合出讓”，并于當(dāng)年7月對該政策“打補(bǔ)丁”。根據(jù)該出讓方式，土拍時，當(dāng)有效申請人不超過3人時，實行掛牌出讓；超過3人時，實行招標(biāo)出讓，對投標(biāo)人進(jìn)行評分確定競得人。而在打分環(huán)節(jié)，引入經(jīng)濟(jì)實力、項目經(jīng)驗、技術(shù)資質(zhì)、資金來源等指標(biāo)。此后，上海土地市場迅速“降溫”，罕有“地王”出現(xiàn)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，2018年上海出讓的60宗宅地綜合溢價率僅有0.02%，其中有58宗宅地為零溢價。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了蘇州的“競拍價超指導(dǎo)價5%~10%須現(xiàn)房銷售”、杭州的“限房價競地價”、上海的“招掛復(fù)合出讓”外，北京、天津等地也實行過“限房價競地價”政策；長沙、嘉興實行過“搖號產(chǎn)生競得者”政策，即競價超過最高限價時，仍有2個或以上競買人的，需現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者；以及南京的“限地價、競保障房比例”，佛山的“限地價、競自持比例”等。

“土拍政策不盡相同，正是一城一策、因城施策的體現(xiàn)，最終目的還是要保持地價穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

房企利潤承壓房屋品質(zhì)會否縮水？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，早前在限價政策下，不少房企拿下的“地王”項目，大多面臨著虧本的壓力。

如南京京港澳未來墅項目。2016年4月，京港澳集團(tuán)以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地，樓面價22353元/平方米，并成為區(qū)域“地王”。然而隨著樓市調(diào)控的深入，該項目最終獲批的銷售許可價約為25000元/平方米至27000元/平方米，僅比樓面價高3000元/平方米至4000元/平方米，幾乎是賣一套虧一套。最終，該項目于2017年底因拖欠項目款停工。

再如上海靜安融信項目。2016年8月，融信以110億元總價拿下上海靜安區(qū)N070202地塊，樓面價超過10萬元/平方米，并成為當(dāng)時的全國單價“地王”。然而時至今日，該項目周邊在售二手房均價也僅在90000元/平方米至110000元/平方米。目前，該項目正處于施工階段，仍未看到上市跡象。

同樣是上海，2016年8月，建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體以總價67.9億元、配建總建筑面積5%的保障房、自持總建筑面積15%的商品房作為租賃住房的代價競得，成交樓面價53889元/平方米、可售部分樓面價67361元/平方米，并成為區(qū)域單價地王。據(jù)悉，該項目已于6月底開盤，高層公寓均價約62000元/平方米，明顯低于可售部分樓面價。而目前，該項目周邊在售二手房均價多在60000元/平方米以下。

“近兩年，隨著調(diào)控政策的效果逐漸顯現(xiàn)，房企不會再盲目看漲房價，拿地時也會更加謹(jǐn)慎，項目出現(xiàn)虧損的可能性有所降低。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

但值得注意的是，在“限房價、競地價”“限地價、競自持比例”等政策下，房企的利潤空間無疑將面臨較大壓力。

以杭州為例，6月29日掛出一宗位于蕭山區(qū)的宅地，規(guī)劃地上建筑面積13.85萬平方米。起始價34.9億元，上限價格為45.3億元。這意味著其最高樓面價將達(dá)到32708元/平方米。出讓合同要求，該地塊項目毛坯銷售均價不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于44550元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4500元/平方米。

如以32708元/平方米的最高樓面價和40500元/平方米的最高銷售均價測算，考慮到建安成本、相關(guān)稅費(fèi)，以及企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等，該項目的利潤空間極為有限。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以這一政策倒推，若想實現(xiàn)盈利，做高溢價產(chǎn)品的房企、融資成本高的中小房企將會首先被市場“淘汰”。拿地房企極有可能通過壓縮建安等成本緩解盈利壓力，而這必然會帶來產(chǎn)品品質(zhì)的下降。

實際上，近兩年，在不斷高漲的地價和新房限價的現(xiàn)實壓力下，包括上海、鄭州、武漢、杭州等在內(nèi)的多個城市的樓盤在交付時，“貨不對板”“交付品質(zhì)大幅下降”等現(xiàn)象偶有發(fā)生，這也飽受購房者詬病。

“在限價和盈利壓力下，房企通過降低建安等成本的做法導(dǎo)致產(chǎn)品交付品質(zhì)下降的現(xiàn)象確實不容忽視。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，房企一方面在拿地時要做好成本、利潤測算，另一方面要提升管控、營銷、周轉(zhuǎn)能力，在產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)合理利潤間做好平衡，“否則會得不償失”。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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