實(shí)探深圳租房市場(chǎng)：旺季將至 農(nóng)房搖身變身公寓出租

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

農(nóng)民房間狹窄的過道里，趙姐飛快地蹬著縫紉機(jī)，不時(shí)抬眼掃望，尋找前來找房的租客。

趙姐幾乎代理了平山村口所有還沒被收購(gòu)改造的農(nóng)民房，隨著畢業(yè)季即將來臨，趙姐每天帶看量逐漸增多,隨著帶看一起增加的，還有片區(qū)的租金和她的成交傭金。

近期有市場(chǎng)消息稱，一線城市租金價(jià)格均出現(xiàn)了不同程度下調(diào)趨勢(shì)。但近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪深圳部分區(qū)域發(fā)現(xiàn)，無論是城中村的農(nóng)民房，還是小區(qū)商品房、長(zhǎng)租公寓，租金均有明顯提升。在走訪過程中，記者被提醒最多就是“畢業(yè)季房租還會(huì)漲，你要覺得合適就趕緊定。”

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心近日發(fā)布的《2019年4月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，4月份北京、上海、深圳三個(gè)城市的租賃價(jià)格指數(shù)無論是環(huán)比方面還是同比均為上漲。貝殼找房報(bào)告顯示，2019年3月同期對(duì)比北京、上海、深圳的房租均有所增長(zhǎng)，其中，深圳漲幅最高。

深圳某中介門店展示的租房信息 每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

畢業(yè)季將至 房租開始上調(diào)

位于南山區(qū)大學(xué)城附近的平山村，是深圳一千多個(gè)城中村之一，也是肖肖想要搬來的城中村之一。

肖肖是今年的畢業(yè)生，1月份從廣州奔赴深圳，在大學(xué)城附近的一家公司實(shí)習(xí)。來深圳小半年時(shí)間里，肖肖已經(jīng)搬了兩次家。

起初，與朋友在大新地鐵站附近合租，年后朋友換了工作，肖肖隨著3月初的換房大潮，搬到了南山地鐵站附近的城中村。“新家環(huán)境還是可以的，4樓，面積接近40平方米，只不過搬過去時(shí)租金加了200元。現(xiàn)在租金是1500元，管理費(fèi)50元。”

在畢業(yè)季還沒完全來臨前，肖肖打算再搬家到公司附近，節(jié)省通勤時(shí)間。“去看了下房子，不是很滿意，價(jià)格跟我現(xiàn)在租的差不多，甚至更高，空間還更小些，總體環(huán)境不如我現(xiàn)在住這邊，所以就決定不搬，先住著，上班來回差不多一小時(shí)的路程也習(xí)慣了”。

趙姐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，每年房租都會(huì)緩慢上漲，近兩年漲租幅度確實(shí)比往年要高。但相對(duì)小區(qū)房來說，農(nóng)民房性價(jià)比還是要高很多。普漲節(jié)點(diǎn)就那么幾個(gè)，過年后、畢業(yè)季、原合同到期時(shí)。而她代理的平山村片區(qū)房租，剛剛經(jīng)歷過3月的普調(diào)。近期隨著畢業(yè)季的到來，大部分房源已經(jīng)開始不同程度提升租金。

肖肖想要搬進(jìn)去的平山村漲租并不是孤例。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多方采訪獲悉，在深圳另一個(gè)租房熱點(diǎn)區(qū)域——珠光村片區(qū)，去年帶廚衛(wèi)單間的租金在1150元~1500元/月，一房一廳1700元~2400元/月，兩房一廳2500元-3000元/月；今年3月，上述戶型租金價(jià)格分別上漲至1450元~1800元/月、2000元~2700元/月、2800元~3300元/月。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)新出租房源大單間價(jià)格再次提升至1700元/月起，一房一廳2300元/月起，兩房一廳為2900元/月起。

據(jù)此前官方公布的深圳建筑物普查和住房調(diào)查測(cè)算，目前深圳全市共擁有各類住房大約1065萬套，總量約5.71億平方米，其中有783萬套屬于出租住房，占到了住房存量總套數(shù)的73.5%。783萬套出租住房中，城中村租賃住房約490萬套，提供了全市租賃住房的62.6%；工業(yè)配套宿舍約140萬套，占17.9%；政府公租房、單位低租金自用房、保障性租賃住房等政策性住房約110萬套，占14%。

深圳某城中村正在改造的公寓 每經(jīng)記者 甄素靜 攝 

農(nóng)房裝成公寓受歡迎

趙晴最近下班都在看小區(qū)房和公寓，因?yàn)閯傋∵M(jìn)還不到半年的公寓，6月底又要裝修，所有租戶下月底必須搬離。

“我是公寓最早入駐的一批客戶，挑選了30平方米的單間帶小陽臺(tái)戶型，今年1月簽的半年期合同，一次性交6個(gè)月，租金折合下來1800元/月。”趙晴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

趙晴租住的公寓，是城中村單棟整農(nóng)民房改造而來。彼時(shí)，1800元/月的租金，以及精裝修、家具家電齊全、拎包入住等條件，相對(duì)于周邊環(huán)境相對(duì)差亂、不配任何家具家電的民房而言，確實(shí)吸引了不少租客。

記者在趙晴所租公寓的管家小劉帶看下，了解到目前公寓房源僅剩下兩套，其中28平方米的單間，租金已調(diào)整至2300元/月起，沒有任何優(yōu)惠，只能短租一個(gè)多月。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨即走訪了公寓周邊的農(nóng)民房，房東玲姐看到有人在打電話，熱情走過來攀談，說她家房子在光前村還有6樓大單間，租金1600元/月，8樓一房一廳，租金2500元/月。記者上到6樓看到，即便是白天，房間仍十分昏暗，空蕩蕩的房間，目測(cè)只能放下一張床和書桌。而8樓一房一廳面積也僅30平方米左右，客廳旁邊被隔出了廚房和衛(wèi)生間，陽臺(tái)為向外飄窗設(shè)計(jì)。

記者下樓后房東問道：“看得上嗎，看不上我新屋村還有房子，比這兒離地鐵近，環(huán)境好點(diǎn)，要不要去看？”

當(dāng)被問及可否配備家具家電時(shí)，房主玲姐立馬提高音調(diào)說，配齊了誰還這價(jià)格出租，裝修成公寓房租起碼漲一千元。在被問及為何不裝修時(shí)，她說：“懶得打理，東西多了也不好管理、維護(hù)，裝修也要空租很久，再者裝修完租金是高了，原本的租客就會(huì)流失好多，有些租客租金漲個(gè)兩三百就要走，更別說漲一千。”

記者注意到，被收購(gòu)改造后的農(nóng)民房，從里到外裝修后，價(jià)格比原來城中村房要高出許多。

在深圳，企業(yè)、個(gè)人收購(gòu)單棟農(nóng)民房，整改為青年公寓后再出租的不在少數(shù)。小劉管家向記者介紹，他們公寓目前在深圳算中等規(guī)模，有9家店。去年幾個(gè)老板集資在各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域收購(gòu)了房屋后，一般會(huì)將內(nèi)部再分割成面積更小的戶型，然后精裝修出租。對(duì)于公寓為何才開業(yè)半年又要整體裝修，小劉管家說“公司的決定，我也不知道”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳市住房租賃企業(yè)進(jìn)駐城中村數(shù)量約200個(gè)，包含洽談中的改造住房約10萬套，占城中村租賃房的2%。租賃企業(yè)大批量進(jìn)駐城中村，導(dǎo)致2017年9月以來，深圳市房租已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)同比上漲的態(tài)勢(shì)，其中2018年1至10月商品房租金同比上漲7.9%，城中村住房租金同比上漲6.8%。

給房東們漲房租的底氣，大概源自深圳不斷增加的人口流入，以及人口租房居住的高占比。近三年來，深圳常住人口保持較高增速，分別為5.6%、4.7%、4.6%。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年廣東人口發(fā)展?fàn)顩r分析》，2018年深圳常住人口達(dá)1302.66萬人，比上年凈增49.83萬人。其中常住戶籍人口454.70萬人，增長(zhǎng)4.6%，占常住人口比重34.9%；常住非戶籍人口847.97萬人，增長(zhǎng)3.6%，占比重65.1%。增幅占同期全省以及珠三角核心區(qū)常住人口增量的60.11%。

深圳某城中村 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

廠房改公寓 違規(guī)違法要慎避

“公寓成交周期變長(zhǎng)，租金穩(wěn)步上漲”

對(duì)于預(yù)算有限趙晴來說，租金本就相對(duì)較高的小區(qū)房跟漲，使得她大概率仍只能選擇公寓。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中介門店處了解到，南山區(qū)多區(qū)域的小區(qū)房均出現(xiàn)了200元~600元/月不等的漲租，如原本報(bào)價(jià)4500元/月和4700元/月的一房一廳，現(xiàn)在都漲到了5000元/月。

而年后深圳公寓也普遍調(diào)高了價(jià)格，專門代理深圳公寓出租的中介小徐表示，只是現(xiàn)在淡季公寓出租成交周期變長(zhǎng)了，部分位置偏、價(jià)格高的公寓，會(huì)以簽約減免管理費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等活動(dòng)來吸引租客。即便這樣，總體來說，公寓租金還是要比去年年底高。

龍崗區(qū)一大型連鎖公寓店店長(zhǎng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，年后公寓所有戶型租金在去年基礎(chǔ)上調(diào)高了150元/月，因?yàn)轳R上要到畢業(yè)季，公司已經(jīng)下發(fā)了文件，現(xiàn)在只能選擇簽一年或兩個(gè)月，之后還會(huì)漲價(jià)?，F(xiàn)在是淡季，除了簽一年可以享受去年價(jià)格，沒有別的活動(dòng)。

就目前深圳主流公寓運(yùn)營(yíng)商而言，房源主要由城中村或閑置的工業(yè)用房改造而來，但工業(yè)用房改造為公寓出租，在市場(chǎng)上仍存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮分析認(rèn)為，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自將廠房改公寓改變了房屋的原設(shè)計(jì)用途及土地規(guī)劃用途，違反了深圳相關(guān)的城市規(guī)劃法規(guī)。部分改造廠房過程中還常常伴隨著大量的違建，由此導(dǎo)致即便改造完成，業(yè)主方、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方、租客各方相關(guān)合同協(xié)議也多為無效，且面臨改造過程中被政府強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)。深圳寶安曾出臺(tái)過嚴(yán)打政策，對(duì)涉及其中的各方都有隱藏風(fēng)險(xiǎn)，提醒租客租房過程中，要盡量避開此類改造房屋。

此外，針對(duì)近年來租金大幅上漲情況，去年8月，深圳市提出了“穩(wěn)租金商品房”試點(diǎn)計(jì)劃，計(jì)劃在核心市區(qū)開發(fā)一個(gè)精品公寓試點(diǎn)項(xiàng)目，一房一價(jià)，接受政府的租金管制，一年一調(diào)，租金年增長(zhǎng)率最高不超過5%。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)房地產(chǎn)業(yè)處研究員付菲菲曾表示，“穩(wěn)租金商品房”試點(diǎn)計(jì)劃，更大意義是會(huì)對(duì)全市的租金價(jià)格起到一個(gè)很好的引導(dǎo)作用，引導(dǎo)全市來進(jìn)行合理定價(jià)。每年末根據(jù)當(dāng)年市場(chǎng)發(fā)展情況，及周邊商品房的租金漲幅情況，對(duì)試點(diǎn)區(qū)租金價(jià)格進(jìn)行一個(gè)調(diào)整，我們對(duì)它的控制標(biāo)準(zhǔn)是漲幅不超過正負(fù)5%。

房租、水電、交通等費(fèi)用，幾乎占去了肖肖的近半工資，但她還是喜歡深圳的發(fā)達(dá)和活力，所以選擇留在深圳。而之前與肖肖合租的朋友，已離開深圳，回到了更熟悉、舒適的老家湛江。

在平山村居住多年的趙姐說，她沒擔(dān)心過租不出去房子，來來往往的深圳，走了老面孔，新生力量很快就會(huì)補(bǔ)充進(jìn)來。

（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名；文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）