多城限售期滿，樓市供給大增？業(yè)內(nèi)人士：不存在

2017年3月，對于很多城市的樓市來說，是一個分水嶺。

時年3月17日，北京出臺“認(rèn)房又認(rèn)貸、提高按揭首付比例”等號稱史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控措施，多個城市跟進(jìn)，出臺了以“限購、限售、限價、限貸”等為代表的調(diào)控措施。

業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控措施，特別是限售令的出臺，配合限購、限貸等方式，對相關(guān)城市樓市的流動性影響明顯，“過熱的局面一下子就降下來了。”

今年3月25日以來，已經(jīng)有多個城市限售令實施滿兩年，這意味著，兩年前因限售令不能出手的房源將回到市場。

多城限售滿兩年

在樓市調(diào)控的“武器庫”里，第一個使用限售措施的，是廈門。

2017年3月25日，廈門出臺措施，要求新購住房須取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。此后幾天，杭州、福州、青島、廣州等地也紛紛跟進(jìn)。到2017年10月，已有近50個城市出臺了限售措施，限售期限也從滿2年拓展到滿3年、滿5年。甚至有的城市還祭出了滿10年限售的大殺器。

限售令配合限購、限貸等措施，對相關(guān)城市樓市的流動性影響明顯。

從當(dāng)時各大媒體的新聞標(biāo)題，也可見一斑。

今年3月25日以來，已有多個城市限售令實施滿兩年。這意味著，兩年前因限售令不能出手的房源將回到市場。

這里，中證君要糾正一個錯誤：“限售令到期”。

一些媒體將限售令期限已滿稱作是“限售令到期”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，（限售令規(guī)定的期限已滿）并非是政策到期，一些城市實際上還是延續(xù)此前的限售政策。“只是說，這部分限售出臺以后交易的房子，期滿又可以賣出了。”

影響能有多大？

限售令到期的房源重新投入市場，究竟能多大程度上影響房市呢？

需要分情況看。

比如廈門規(guī)定“居民新購買住房，需在取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易”。張大偉認(rèn)為，按照正常的交易流程，以新建住宅期房為例，取得產(chǎn)權(quán)證起碼要1年到2年時間。這也就意味著按照目前的期限，這部分房源仍處于限售期。“而二手房的確可以數(shù)月之內(nèi)通過交易拿到房產(chǎn)證，但也未必能夠投入市場。”

廈門資深中介人士吳孟（化名）對中證君表示，2017年交易的房源，價格處于相對高位，即使解禁重新交易，很多也不會選擇“割肉”出手。

吳孟以臨近高崎機(jī)場的某樓盤為例，2017年4月，該小區(qū)某120平方米戶型的成交房價達(dá)38000元/平方米。而現(xiàn)在該小區(qū)的掛網(wǎng)報價只有34000元/平方米左右。“現(xiàn)在賣肯定虧本。而且滿兩年的交易只免征增值稅，滿五唯一還可以免征個稅。”

實際上，歷經(jīng)兩年，許多限售城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很大變化。 

廈門和西安，這兩年分別代表了樓市發(fā)展不同的方向。

2017年出臺限購、限售等一系列調(diào)控措施后，廈門房價開始步入下降通道。在國家統(tǒng)計局的70城房價榜單上，廈門二手房從2017年9月份開始環(huán)比下跌。2017年9月，廈門二手房價格指數(shù)為143.7，2019年3月，廈門二手房價格指數(shù)已經(jīng)下跌到了137.0。

而西安雖然也有限購、限售等措施，但在這兩年，通過吸引落戶，讓當(dāng)?shù)氐臉鞘锌缛肓艘粋€新階段。

有統(tǒng)計顯示，2017年3月1日至12月底，西安全市共遷入落戶24.5萬人。其中，新政落戶13.95萬人，占新落戶總數(shù)的57%。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年70個大中城市商品住宅銷售價格變動顯示，西安在35個大城市中，無論是新建商品住宅銷售價格還是二手住宅銷售價格，較上年同比均保持較快增長。

西安樓市在戶籍人口大量涌入中，甚至出現(xiàn)了搖號買房、排隊等號等久不多見的火爆局面。

有業(yè)內(nèi)人士對中證君表示，在目前限購、限售、限貸、限價等措施沒有大的變化的情況下，放松戶籍限制，吸引人口落戶，一定程度上會帶動房地產(chǎn)市場的交易活躍度。

房企偏謹(jǐn)慎

未來限售、限購、限價、限貸等措施會不會有變化呢？

張大偉表示，樓市變不變，關(guān)鍵看政策。“現(xiàn)在看，部分區(qū)域小陽春的主要原因是價格下調(diào)后的觸底復(fù)蘇疊加信貸利率定價的寬松。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在“房住不炒”的總體背景下，一些城市對相關(guān)政策的調(diào)整會很謹(jǐn)慎。

房企對于2019年的房地產(chǎn)市場預(yù)期也較為謹(jǐn)慎。

萬科A在其2018年年報中表示，謹(jǐn)慎投資，投資測算預(yù)留足夠的安全邊際，保證投資質(zhì)量和合理的資源總量；聚焦收斂，做好資源配置，為業(yè)務(wù)發(fā)展匹配適合的項目資源、資金資源和組織資源。

保利地產(chǎn)在其2018年年報中稱，未來，將加大一二線城市及核心城市群的聚焦和深耕力度，審慎應(yīng)對區(qū)域市場分化，把握土地市場周期性機(jī)會。

中國證券報 江鈺鈴（封面圖來源于攝圖網(wǎng)）