長租公寓進入洗牌期，房企背景的協(xié)信家何以能突出重圍？

自2016年6月國務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，租賃市場的快速部署，加速拉升著這個行業(yè)的成長節(jié)奏。

僅房企方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，TOP30房企中就有超20家房企已進軍或表示將布局長租公寓。各大品牌的公寓間數(shù)預(yù)計至2020年底會超過1000萬間。

但與此同時，關(guān)于長租公寓租客維權(quán)、巨額外債、經(jīng)營不善、周期調(diào)整等消息越來越頻繁，數(shù)據(jù)顯示，長租公寓被爆出“爆倉”的數(shù)量已由2017年的4家增至11家，也由此2018年被戲稱為“長租公寓爆倉年”。

然而，也就是在2018年，新涉足長租公寓領(lǐng)域的房企并不少，除華潤、碧桂園、中駿等企業(yè)外，協(xié)信控股旗下的協(xié)信家（Sincere Hub）服務(wù)式公寓品牌也在2018年初落地。

在長租公寓備受質(zhì)疑的輿論環(huán)境下，引發(fā)了關(guān)于長租公寓發(fā)展空間和差異化競爭的一系列討論。協(xié)信公寓酒店板塊主理人及資產(chǎn)管理GM徐鋒日前針對這一現(xiàn)象進行客觀解讀。

協(xié)信公寓酒店板塊主理人及資產(chǎn)管理GM徐鋒

長租公寓白熱化 房企系趁機入局

長租公寓，這個伴隨2015年“85號文件”的稅收、融資支持而迅速繁榮的行業(yè)，也是在資本的裹挾下，慘遇2018年寒冬步入苦長期。當年8-11月的短短四個月時間里，全國已有多家長租公寓被爆“資金鏈斷裂”，愛上租、warm+、V客公寓、寓見公寓、租唄公寓等接連被收購。

徐鋒坦言，長租公寓已經(jīng)進入白熱化階段。但其堅持認為，行業(yè)并沒有到達紅海的地步。

同樣，在安居客首席分析師張波看來，搶灘租賃市場就是爭奪房地產(chǎn)行業(yè)下一個十年的第二跑道，租賃市場的重要程度完全不亞于房地產(chǎn)銷售市場，無論是市場潛力還是政策紅利都是顯而易見的。

的確，值得一提的是，在“創(chuàng)業(yè)派”洗牌的同時，房企加碼長租公寓的腳步并未放緩。目前已擁有一定規(guī)模優(yōu)勢的房企，如碧桂園、保利、中駿等房企不斷入局，并都提出了長租公寓領(lǐng)域的發(fā)展目標。

有業(yè)內(nèi)人士直言，“現(xiàn)在很多中小型長租公寓都在爆雷，但基本都是中小企業(yè)，就是因為現(xiàn)金流繃不住了。房企有資金，所以紛紛入局。”

在張波看來，雖然目前來看長租公寓本身盈利空間似乎不大，但如果放棄這條跑道，就意味著房企會失去一半市場機遇。

一線城市增量有限，房地產(chǎn)“下半場”的競爭是搶占存量市場，龍頭房企顯然沒有放棄這條跑道的理由，這也意味著，長租公寓市場的搶奪戰(zhàn)并未進入“中場休息”。

協(xié)信“高打”策略 入市即占據(jù)高地

眾所周知，房企進入公寓市場，大部分會利用自己的物業(yè)資產(chǎn)及開發(fā)優(yōu)勢，走規(guī)模化道路。對于起步算比較晚的協(xié)信來說，接下來的仗該如何打？在布局長租市場時，協(xié)信經(jīng)過了詳盡的調(diào)研，避開了白領(lǐng)長租公寓這個市場紅海，選擇了競爭空間更充裕的高端服務(wù)式公寓，在徐鋒看來，這是可以嘗試“彎道超車”的發(fā)力區(qū)。

據(jù)了解，高端公寓租賃市場，因為產(chǎn)品壁壘高、客群要求高，所以一直由雅詩閣、輝盛國際等外資、港資品牌占據(jù)大半壁江山。而協(xié)信成立公寓品牌“協(xié)信家”之后，快速建立起了自身的優(yōu)質(zhì)團隊，融合標準的運營管理體系，迅速在激烈的租賃市場競爭中憑借高端產(chǎn)品打開了品牌知名度，這也為后續(xù)的輕資產(chǎn)品牌輸出作了鋪墊。

雖然起步高，但競爭環(huán)境更好。徐鋒表示，目前高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域，客群已由原外資高管、外籍人士，向國內(nèi)高知人士擴展，客戶增量很明顯。

協(xié)信與合作方運營的兩個高端項目位于上海長風(fēng)及虹橋兩個板塊核心區(qū)域。前者體量約3.1萬平方米，404個單元，緊鄰長風(fēng)公園，周邊商業(yè)林立，客群來自華為、施耐德、麥德龍等知名企業(yè)；后者地處大虹橋商務(wù)區(qū)，共132個單元，距上海虹橋火車站僅約1公里，鄰近500強企業(yè)辦公聚集地。

值得一提的是，據(jù)徐鋒透露，上述兩個項目的月租金雖高達1.5萬-3.5萬，但虹橋項目開業(yè)不到半年，2月底的出租率已達到90%以上，長風(fēng)項目雖體量大，目前出租率也在70%以上，一度引起業(yè)內(nèi)熱議。

“我們有一個很高的入市姿態(tài)，將來我們將品牌從上往下做，也比從低往上拓更容易些。

我們想彎道超車，就一定需要走捷徑。”徐鋒表示。

協(xié)信家：具有“地產(chǎn)+基金+酒管”三位一體基因

具體如何實現(xiàn)“超車”？徐峰總結(jié)了三點要素，即人員素質(zhì)、品牌要素、體系要素。

“協(xié)信家的成員多來高端酒店、服務(wù)式公寓行業(yè)，具有行業(yè)內(nèi)15年以上的運營經(jīng)驗及銷售經(jīng)驗，能保證高效運營及品質(zhì)服務(wù)能力。投拓團隊的核心成員則來自地產(chǎn)10強企業(yè)及知名金融機構(gòu)，均有10年以上行業(yè)經(jīng)驗，項目資源豐富，能保證品牌快速發(fā)展。”

同時，協(xié)信有品質(zhì)開發(fā)商的優(yōu)秀基因，即在設(shè)計、工程、集采、品牌推廣上有先天優(yōu)勢。協(xié)信長期以來深耕內(nèi)容經(jīng)營，旗下商業(yè)、教育、農(nóng)業(yè)、金融等板塊業(yè)務(wù)也為項目運營帶來了迭加增值效應(yīng)，實現(xiàn)產(chǎn)品的全生命周期及全方位服務(wù)。

“協(xié)信家是行業(yè)內(nèi)極少數(shù)擁有＇地產(chǎn)+基金+酒管＇三位一體基因的公司，即能實現(xiàn)資產(chǎn)＇投融管退＇一體化，這是大部分地產(chǎn)系、金融系、創(chuàng)業(yè)系乃至國家隊都不具備的特質(zhì)，也是協(xié)信家品牌能快速發(fā)展的原因。”

在上述要素加持下，協(xié)信家（Sincere Hub）目前已拓展了6個項目，其中2個為重資產(chǎn)，另外4個為輕資產(chǎn)品牌輸出。

而這距離徐鋒的團隊成立，僅僅一年時間。

輕重并舉，投資合作模式靈活經(jīng)營長短租配置合理

徐鋒表示，協(xié)信家（Sincere Hub）有委托管理和二房東模式，也有收購部分股權(quán)合作和共建合作公司的方式，投資合作模式靈活且多元化，依托協(xié)信平臺，與各類企業(yè)開放式合作。

協(xié)信家（Sincere Hub）強調(diào)項目盈利能力，采用長短租模式靈活配比的方式，長租保證穩(wěn)定的客群及收入，短租比例靈活配置以提高利潤率。

“我希望在項目穩(wěn)定期，長租率保持在約70%，剩下約30%是短租，這樣可以用短租賺取超額收益，同時又能保持相對低的運營成本。”

長租市場將誕生千億龍頭 運營資本能力是門檻

長遠審視中國的租賃市場發(fā)展趨勢，由于尚未達到國外成熟租賃市場的水平，供應(yīng)量也遠沒有飽和，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，中國租賃是存在巨大潛力的。未來5-10年，中國長租公寓市場份額占據(jù)租賃市場10%以上比重將是大概率事件，這或是一個“萬億級”市場，其中誕生市值千億規(guī)模的龍頭公司，亦值得期待。

“尤其是面對買房壓力和限購政策，租房需求依舊呈井噴狀態(tài)。而企業(yè)在一線城市增量土地稀缺、風(fēng)險較大的情況下，也會逐漸聚焦存量市場。”徐鋒表示，住房租賃在國家法律法規(guī)層面將更加完善，以更好保障租賃雙方權(quán)益，實現(xiàn)安居宜居目標。

但當租賃市場在駛?cè)胨{海之前，巧遇“白熱”，運營能力和資本運作能力，將會是企業(yè)破局的關(guān)鍵。

“目前協(xié)信家走精品標桿路線，主要布局在一線及強二線城市核心區(qū)，機會性進入其他城市，自上而下做全產(chǎn)品線全國化布局。”徐鋒直言，“現(xiàn)在并不是強調(diào)體量的時候，我們強調(diào)的是規(guī)模與利潤率并重，這也就意味著，我們可能會有更多城市核心區(qū)位的精品項目。這可以讓我們項目快速爬坡、縮短投資回報期，獲得更高的經(jīng)營收益。”

文/王寶汗