炒樓有風險，哪怕是紐約！蜘蛛俠爬過的這座大樓，被中東土豪2折甩賣

每經(jīng)編輯 王嘉琦    

圖片來源：視覺中國

坐落在紐約曼哈頓黃金地段，高320米，曾是世界第一高樓。在建筑師、工程師、歷史學家心中，它是紐約最具代表性的建筑。

從1930年完工至今，這棟摩天大樓出現(xiàn)在無數(shù)部美國大片中，在《金剛》、《蜘蛛俠》、《世界末日》、《獨立日》中，都能看見它的身影。在流行歌曲中，人們唱到它，在攝影作品中，人們觀賞它。它也是紐約的文化象征……

這樣一座摩天大樓，你覺得該值多少錢？

2008年，阿布扎比財團花了8億美元買下它。可11年之后的今天，“中東土豪”出手的價格卻只有1.5億美元，相當于打了2折。

這座著名的摩天大樓就是克萊斯勒大廈。

近90年歷史的紐約地標被2折“甩賣”

上世紀20年代中期，紐約超越倫敦，成為世界最大的城市。隨著經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資旺盛，紐約掀起了一股摩天大樓熱潮。當時，一位開發(fā)商想蓋一棟世界第一高樓，可設計好之后，卻發(fā)現(xiàn)自己沒有足夠的資本將它建造出來，于是，將項目賣給了克萊斯勒汽車公司。

自從1928年9月19日動工以來，克萊斯勒大廈以平均每周建4層樓的速度的爬升，最終于1930年5月28日竣工，加上尖頂后的高度超過了川普大樓（40 Wall Street）成為世界最高建筑，但僅僅11個月之后，就被帝國大廈超過了。

隨后的幾十年，克萊斯勒大廈一直是克萊斯勒公司的總部，并且經(jīng)過多次修繕。

從上世紀50年代開始，克萊斯勒大廈幾次易手。最近20年的易手包括：

1998年，紐約房地產(chǎn)開發(fā)商Tishman Speyer和旅行者保險集團（Travelers Insurance Group）以2.3億美元的價格收購了克萊斯勒大廈。

2001年，美國亞特蘭大的一家投資基金TMW以3億美元的價格收購了克萊斯勒大廈75%的股份。

2008年，阿聯(lián)酋主權(quán)基金——阿布扎比投資委員會（Abu Dhabi Investment Council）收購了TMW在克萊斯勒大廈上的全部股份以及Tishman Speyer擁有的部分股份，合計90%。

今年1月9日，《華爾街日報》報道稱，克萊斯勒大廈正式掛牌出售。

3個月之后，阿布扎比財團就找到了買主。3月8日，紐約當?shù)氐姆康禺a(chǎn)媒體The Real Deal援引消息人士稱，阿布扎比財團與美國地產(chǎn)投資商RFR達成了協(xié)議，轉(zhuǎn)讓在克萊斯勒大廈上的全部股份，另外10%仍為Tishman Speyer所擁有。

3月9日，路透社消稱，奧地利最大的私人房地產(chǎn)公司Signa已與美國地產(chǎn)投資商RFR達成協(xié)議，合資收購阿布扎比投資委員會持有的克萊斯勒大廈90%股份，以及旁邊一座金字塔頂?shù)慕ㄖ?strong>而價格低得驚人，只有1.5億美元。

華爾街日報預計，阿布扎比財團對克萊斯勒大廈的投資遠不止8億美元。因為大樓年久失修，阿布扎比財團還投入了數(shù)億美元的維護成本。

地價一路飆升 房子出租困難

為什么在寸土寸金的曼哈頓，這樣一棟標志性建筑的價值不僅不增長，反而貶值幅度如此之大？

事實上，阿布扎比投資委員會不計成本地甩賣大廈，正是因為克萊斯勒大廈不僅不賺錢，還是一個巨大的負擔。

克萊斯勒大廈所占的土地歸屬于一所名叫庫伯聯(lián)盟學院的私立大學，每年，克萊斯勒大廈都要向大學支付租金。但2019年 ，這塊土地的租金大幅上漲，從2018年的775萬美元漲到了3250萬美元；到2028年，還將增漲到4100萬美元。

但另一方面，克萊斯勒大廈很難通過收房租來彌補猛漲的地租。目前，大廈里的租戶包括創(chuàng)意藝術(shù)機構(gòu)（Creative Arts Agency）、辦公空間（Spaces）、以及律師事務所Moses & Singer等，租金是50～60美元/平方英尺。按這棟77層的大廈一共120萬平方英尺算，一年能收6000萬美元到7000萬美元房租。

不過，這樣算賬，還是太樂觀了。因為，克萊斯勒大廈的辦公室根本就不好租出去。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

據(jù)美國房地產(chǎn)分析機構(gòu)Cushman&WakeField數(shù)據(jù)顯示，2018年第四季度，克萊斯勒大廈的空置率約為19%，遠高于其所在的曼哈頓中城區(qū)11.3%的平均水平；而中城區(qū)商務樓平均空置率還要高于曼哈頓9.2%的總體水平。

地價不斷上漲，辦公室租不出去。這是曼哈頓中城區(qū)寫字樓共同面臨的問題。這里的寫字樓基本都有50年的歷史，它們一方面受到電子商務的沖擊，另一方面，曼哈頓上西區(qū)新樓林立，吸引走了不少大企業(yè)。

不過，CNBC分析稱，歷史悠久也是曼哈頓中城區(qū)房產(chǎn)最大的賣點。比如，谷歌、臉書等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，也都將辦公室安排在百年歷史的建筑中。

每日經(jīng)濟新聞綜合華爾街日報、The Real Deal路透社、CNBC等