別了，公攤！住宅擬按套內(nèi)面積交易，100平不再只得70平！將推高房價？解讀來了

每經(jīng)記者 吳凡 何小桃     每經(jīng)編輯 張楊運    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房！

從1998年進(jìn)入商品房時代開始，由購房者分?jǐn)傎徺I的共有建筑面積，就因不符國際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設(shè)定上限等問題一直為人詬病。

如今好消息傳來，以后的住宅交易有望全部按照套內(nèi)面積來計算。

住宅擬按套內(nèi)面積交易+全裝修交付 100平不再只得70平

近日，住建部發(fā)布38項住建領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知，涉及住宅項目規(guī)范、非住宅類居住建筑項目規(guī)范、民用建筑通用規(guī)范、園林工程項目規(guī)范、城市軌道交通工程項目規(guī)范等38份規(guī)范的修改。

此次38項強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，人們最關(guān)心的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》指出，這一住宅項目規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，《住宅規(guī)范》有一個最大的亮點，意見指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

媒體指出，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

此外《住宅規(guī)范》還有以下幾點值得關(guān)注：

城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付（不同于「精裝房」）。所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)?、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。（2.3.2）

由原七層及以上或超過16m設(shè)置電梯進(jìn)行調(diào)整，新建住宅建筑電梯設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：四層及四層以上住宅建筑或超過9m的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯；十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺；新建住宅建筑電梯的載重量不應(yīng)小于800kg。（7.5.1）

每個設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50m×1.60m，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90m。（7.5.1）

住宅建筑設(shè)計工作年限應(yīng)符合以下規(guī)定:結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限不低于50年，地下室防水不低于結(jié)構(gòu)設(shè)計工作年限。（2.2.1）

公攤亂象多，“最牛公攤”只有不到一半面積能住

公攤即謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

我們在買房的時候，開發(fā)商會告訴你，購買的商品房銷售面積（建筑面積）=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（公攤面積）。

“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

公攤面積問題不是一個新鮮話題，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費爭議由來已久。去年新華每日電訊曾梳理住房公攤面積的主要“貓膩”，包括：

公攤計入精裝修成售房“潛規(guī)則”。北京的一位銷售人員向記者表示，“公攤部分也計入精裝收費，現(xiàn)在北京市面上基本都這樣操作。”

公攤面積計算“水太深”。據(jù)媒體報道，山東省高密市曾出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯(lián)合驗收文件顯示公攤系數(shù)高達(dá)52.35%，被稱作“史上最牛公攤面積”。面對業(yè)主維權(quán)，工作人員十分硬氣：“法律對公攤上限沒有規(guī)定，你們100年都退不了房！”

公攤系數(shù)竟是“偽命題”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)說，事實上，作為國內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個術(shù)語，至今都沒在現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)過。

艾振強(qiáng)說，沒有關(guān)于公攤系數(shù)上下限的明確規(guī)定，開發(fā)商可將公攤面積“任性”做大，導(dǎo)致實際案例中出現(xiàn)的一些公攤系數(shù)“喪心病狂”。部分開發(fā)商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入公攤面積。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現(xiàn)實中存在大量開發(fā)商、物業(yè)公司私自將公攤設(shè)施賣出或租賃的情況，損傷了業(yè)主權(quán)益。開發(fā)商采取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

公攤面積動輒再收服務(wù)費惹民怨。公攤收益被物業(yè)“代持”，但物業(yè)費、供暖費、停車費等與公攤密切相關(guān)的五花八門收費卻每每如期而至，讓業(yè)主們有種說不出來的“憋屈”。

房產(chǎn)稅是否應(yīng)計公攤面積存兩難。調(diào)研中，不少專家都提到，未來房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅，開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。

重慶早已實行以套內(nèi)面積計價售樓

20世紀(jì)80年代以來，香港房地產(chǎn)交易制度很大程度上影響了內(nèi)地房地產(chǎn)交易制度的發(fā)展與完善，甚至有觀點認(rèn)為“公攤面積”的概念就是源自香港。

不過，2013年1月1日起，香港實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，要求二手房銷售先行提供“實用面積”(相當(dāng)于內(nèi)地“套內(nèi)面積”)。當(dāng)年4月29日，《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式推出，新規(guī)擴(kuò)展至新房。香港房地產(chǎn)銷售由此徹底告別“公用地方”(相當(dāng)于內(nèi)地“公攤面積”)時代。

在內(nèi)地，重慶是目前唯一強(qiáng)制實行以套內(nèi)面積計價售樓的地方。

實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

重慶，圖片來源：攝圖網(wǎng)

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強(qiáng)在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。”

取消公攤會推高房價？解讀來了

有人稱，降低或取消公攤面積，可能會讓開發(fā)商忽視公用設(shè)施部位建設(shè)、降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量，甚至進(jìn)一步推高房價。

新華社題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》的報道指出，國外成熟的經(jīng)驗表明，在市場經(jīng)濟(jì)中，如果開發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不會答應(yīng)。為了生存和獲利，開發(fā)商更理性的選擇，是根據(jù)市場需要造出更好的房子。

報道稱，至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者負(fù)擔(dān)，相反會降低購房者的未來資金壓力。

那么，按套內(nèi)面積計價是否能減少購房成本呢？

北京市萬思恒律師事務(wù)所吳剛律師對每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者表示，該條規(guī)定即使最終生效，也難以有效減少購房人的最終購房成本。因為開發(fā)商投入到住宅項目的所有建設(shè)成本，包括其投入到公共建筑、公共設(shè)施設(shè)備的建設(shè)成本，最終也會分?jǐn)偟綇V大購房人的身上，那么按套內(nèi)使用面積來計算住房的單價也必然上升。

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易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者表示，全國統(tǒng)一套內(nèi)面積進(jìn)行交易，發(fā)揮了房住不炒的導(dǎo)向，從購房者的角度，在買房的時候，少了一個顧慮。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，這一次住建部的規(guī)定，具有很大的變革，可能會使一些房地產(chǎn)稅，包括一些跟房屋交易面積掛鉤的制度發(fā)生變革，對于財政稅收、相應(yīng)的計稅標(biāo)準(zhǔn)等都是積極的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉今日（2月23日）對此進(jìn)行了解讀：

是否套內(nèi)計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1：這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。

2：從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

3：套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出臺套內(nèi)計價模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項目如何銜接的政策。

5：從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。