越南房地產市場之變：豪宅價格飆升17%，普通樓盤僅漲1%

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越南，是最近幾年深受中國等海外游客喜愛的國家，也是備受發(fā)達國家的資金和制造業(yè)企業(yè)追捧的投資目標。在這種良好的氛圍之下，越南的房地產市場特別是高端地產正迅速發(fā)展壯大，價格大幅攀升。

美國商業(yè)不動產服務公司世邦魏理仕（CBRE）的數據顯示，2018年，胡志明市的高端公寓價格累計上漲了17%，均價漲至5518美元/平方米（約合每平米37300人民幣）。胡志明市原名西貢，是越南的金融中心。

世邦魏理仕認為，胡志明市高端公寓的價格仍將維持上漲態(tài)勢， 有望在明年早些時候之前進一步上漲近10%，達到每平米6000美元左右。

位于胡志明市第一郡的Grand Manhattan是越南豪華樓盤。房天下數據顯示，面積為68-97㎡的精裝修兩房三房目前報價在每套350萬元人民幣左右。

第一郡是胡志明市最繁華的CBD中心，人稱“越南華爾街”，配套有國際醫(yī)院、五星級酒店、高級寫字樓、大型商場、豪華夜總會、酒吧、賭場、集市、博物館等，很多外國人居住在這里。

值得注意的是，根據世邦魏理仕的這份報告，越南的高端地產去年的價格漲幅顯著高于普通住宅。與高達兩位數的高端公寓漲幅相比，一般性公寓價格去年僅漲了1%。比如Grand Manhattan的樓盤價格已經是普通公寓樓的兩倍。（下圖來自天風證券陳天誠團隊）

對于這種分化，彭博社認為，除了強勁的海外投資者需求之外，這波房價上漲的推動力量主要是越南國內數量迅速膨脹的從中產過渡到富人的群體。

根據Knight Frank發(fā)布于2017年的一份報告，2016年，凈資產在3000萬美元或以上的越南人數量比2006年增長了320%，這種增速位居世界第一，超過了印度和中國。

彭博社文章稱，當地開發(fā)商已經把注意力從中產階級轉向了更富裕的階層。Grand Manhattan的樓盤銷售代理Savills Vietnam公司總經理Neil MacGregor稱，富人熱衷于買高端樓盤的原因之一是黃金地段的土地和住宅供應非常緊張，另一個因素是幾代人同居一處的傳統(tǒng)觀念正在改變，年輕夫婦在結婚后選擇獨立居住。

而且，很多亞洲企業(yè)及企業(yè)家在核心業(yè)務取得成功之后通常都會將目光轉向房地產市場。

許多越南人通過房地產來積累財富。越南人的住房擁有率超過90%，在全球排名靠前。

世邦魏理仕數據還顯示，在越南房地產市場的海外買家中，2018年通過該公司在越南購房的客戶中，外國投資者逐漸增多、中國投資者占比最高。中國人占比45%（中國大陸30%、中國香港11%、中國臺灣4%），韓國人占比22%、美國人占比5%。購房者的目的中，用于自己居住的占比約20%，比2016、2017有明顯下降。（下圖來自陳天誠團隊）

不過，天風證券陳天誠團隊在1月下旬發(fā)布的越南房地產市場報告中還表示，雖然現在的越南是十年前的中國，但十年后的越南卻未必能達到今天中國的成就，因此最終高度不可直接對比。

從買房角度看，越南本幣計價的胡志明房價上漲空間仍然較大，但對于外國投資者來講，需要注意的是匯率貶值以及杠桿損失都將壓制最終收益率。

（華爾街見聞  祁月）