信用評級遭下調(diào) 中小房企處境艱難

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近日，多家中小型房企評級遭遇下調(diào)，其中中誠信將銀億股份主體信用等級由AA下調(diào)至BBB，標(biāo)普將海倫堡地產(chǎn)的評級展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，同時確認(rèn)其長期發(fā)行人信用評級為B。

而港資上市房企則在這一輪香港樓市降溫中表現(xiàn)得極為敏感，比如，評級剛剛由“跑贏大市”被降至“中性”的信和置業(yè)，以及一邊舉債一邊聯(lián)合收購地產(chǎn)項(xiàng)目公司的財(cái)信發(fā)展。

樓市蕭條，原本就亟需資本輸血的中小房企日子更加難熬。

舉債擴(kuò)張

12月12日，財(cái)信發(fā)展公告，全資子公司重慶國興置業(yè)有限公司擬出資3.8億元，與融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、重慶融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為聯(lián)合體，以總對價10.56億元受讓重慶巴南經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司持有的重慶星界置業(yè)有限公100%股權(quán)及2.17億元債權(quán)。

與此同時，華融資產(chǎn)受讓重慶國興公司對重慶南賓公司的3.42億元債權(quán)，還款寬限期為2年，另設(shè)1年延長期，所得融資全部用于生產(chǎn)經(jīng)營。

即便是舉債也要繼續(xù)擴(kuò)張，因?yàn)樨?cái)信發(fā)展今年的盈利狀況不容樂觀，增收不增利。三季報顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.53億元，同比增長32.44%；凈利潤2332.9萬元，同比大降72.74%；每股收益0.02元。

舉債擴(kuò)張前，財(cái)信發(fā)展剛剛放棄了2018年收購重慶中置物業(yè)發(fā)展有限公司、重慶市弘信投資有限公司、重慶財(cái)信恒力置業(yè)有限公司100%股權(quán)的計(jì)劃。

財(cái)信發(fā)展表示公司董事會認(rèn)為：控股股東2013年承諾注入上市公司的三個項(xiàng)目，開發(fā)情況各有不同。中置物業(yè)“財(cái)信渝中城項(xiàng)目”一旦并購，后續(xù)不會給上市后公司發(fā)展帶來“可開發(fā)增量”；弘信投資“財(cái)信沙濱城市項(xiàng)目”，后續(xù)的開發(fā)需要先行解決目前存在的拆遷問題；而財(cái)信恒力“財(cái)信賴特與山項(xiàng)目”因?yàn)槭莿e墅類項(xiàng)目，不屬于“快周轉(zhuǎn)”項(xiàng)目，且不易獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持。目前置入上市公司會占用上市公司大量資金且不利于改善上市公司持續(xù)盈利能力，不利于保障上市公司和全體股東的利益。

承壓上市

10月22日，海倫堡向港交所申請IPO。招股書顯示，今年上半年，海倫堡收益為39.2億元，同比增長29.4%；毛利9.9億元，同比增長52.2%；凈利潤約5.5億元，同比增長62.2%。

招股書顯示，2015～2017年及2018年上半年，海倫堡擁有的現(xiàn)金分別為12.8億元、24.69億元、45.96億元及51.55億元，而同期未償還借款總額分別為83.61億元、128.74億元、205.04億元及243.2億元，償債壓力較大。同期凈資產(chǎn)負(fù)債率為128.0%、69.4%、83.4%、103.1%，高負(fù)債下上市迫在眉睫。

海倫堡評級展望下調(diào)，是由于標(biāo)普認(rèn)為由于項(xiàng)目交付和收入確認(rèn)的下滑，海倫堡的杠桿率可能在未來12個月內(nèi)顯著惡化。標(biāo)普預(yù)計(jì)，由于融資渠道受限，海倫堡的再融資風(fēng)險將大幅度增加。另外，標(biāo)普將海倫堡的流動性水平由“適當(dāng)”調(diào)整為“不足”。

由于信托貸款和其他替代性融資占總債務(wù)的60%以上，標(biāo)普認(rèn)為其資本結(jié)構(gòu)的政策敏感性偏高。上述融資渠道的可用性和成本可能面臨著波動。標(biāo)普表示，海倫堡或?qū)⒗镁硟?nèi)外資本市場擴(kuò)大融資渠道。除了2018年6月發(fā)行的國內(nèi)10億元人民幣的債券外，其還獲得了20億元公司債券和15億元CMBS的配額。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上市前海倫堡先借道信托進(jìn)行“輸血”。用益信托顯示，今年11月8日，海倫堡成立了一項(xiàng)規(guī)模不超5億元的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，預(yù)期收益8%～9.1%。

記者查閱資料獲悉，2018年最后一個月，海倫堡身上還肩負(fù)著未完成的銷售目標(biāo)?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的1～11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，今年前11個月，海倫堡銷售額403.5億元，排在第59位。今年海倫堡的銷售目標(biāo)是500億元，這也意味著其要在最后一個月完成近100億元銷售任務(wù)。

上市，成為現(xiàn)階段海倫堡獲取融資渠道、改善流動性壓力的重要一環(huán)。

艱難轉(zhuǎn)型

銀億股份算是最早一批謀求轉(zhuǎn)型的上市房企。2016年，銀億股份以5.91元/股非公開發(fā)行5.58億股，作價33億元收購控股股東銀億控股全資子公司西藏銀億旗下寧波昊圣100%股權(quán)，從而間接持有美國ARC集團(tuán)資產(chǎn)。

2017年，銀億股份以8.67元/股的價格向控股股東全資子公司寧波圣洲投資有限公司發(fā)行9.2億股，作價79.81億元收購其持有的寧波東方億圣投資有限公司100%股權(quán)，而東方億圣持有比利時幫奇100%股權(quán)。

到了今年則是以6.56元/股發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，合計(jì)作價15.83億元購買寧波艾禮富100%的股權(quán)，從而購買日本艾禮富。這一收購案還在談判，尚未完成。

但大手筆收購的同時，銀億股份也成為滬深股市中累計(jì)質(zhì)押股數(shù)最多的上市公司。截至今年9月底，銀億股份累計(jì)質(zhì)押股數(shù)33.10億股，累計(jì)質(zhì)押總市值186.37億元，累計(jì)質(zhì)押比高達(dá)82.18%，成為其被強(qiáng)制復(fù)牌后遭遇爆倉的導(dǎo)火索。

據(jù)銀億股份的三項(xiàng)被動減持公告披露，11月30日～12月7日，控股股東銀億控股及其一致行動人被動減持?jǐn)?shù)量累計(jì)已達(dá)22,459,721股，成交金額8505.53萬元。

經(jīng)過三次被動減持之后，銀億控股信用賬戶中的公司股份從1.31億股，下降為1.09億股，銀億控股持股占比從23.69%下降為23.13%。

按銀億股份公告的被動減持計(jì)劃，在11月30日之后的連續(xù)90個自然日內(nèi)，銀億控股信用賬戶中的公司股份將可能被動減持合計(jì)不超過3,750萬股，即不超過公司總股本的0.9310%。截至12月10日，在6個交易日之內(nèi)，該信用賬戶中已遭被動減持的公司股份，已經(jīng)超過應(yīng)減持股份數(shù)的一半。

12月11日晚間，中誠信將銀億股份主體和債項(xiàng)信用等級由AA下調(diào)至BBB，并繼續(xù)列入可能降級的信用評級觀察名單。