并購重組活躍 中小房企密集轉手

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調控重壓之下，中小房企控股權騰挪案例大量增加。今年下半年以來，房企并購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產權交易平臺掛牌轉讓。上市公司方面，Wind數據顯示，今年6月以來，上市公司共計發(fā)起了46起標的資產為地產行業(yè)的并購，披露交易規(guī)模達到489億元。

中原地產首席分析師張大偉指出，2018年是近年來房企資金壓力最大的一年。從近期各地樓市的調控舉措來看，今年年末房企的資金壓力依然不減，而且這種趨勢還會延續(xù)到2019年，轉讓資產有助于改善相關企業(yè)的現金流。

國資聚焦主業(yè)

按照相關規(guī)定，若無特殊情況，國有股權轉讓需通過相關交易所掛牌進行。從多個地方交易所掛牌動態(tài)可以一窺國資對于房地產公司股權的安排。整體來看，這些房地產公司項目多位于三四線城市，盈利能力較差或者項目匱乏的小型房企股權成為轉讓熱點。

部分股權轉讓案例中，受讓方被要求在受讓股權的同時需承接相關債權，其中不乏全部股權僅作價1元轉讓的案例。例如國投集團下屬企業(yè)石家莊東方熱電集團有限公司持有的石家莊東方元順房地產開發(fā)有限公司60%股權正在掛牌尋求轉讓，本次轉讓資產還包括轉讓方對標的企業(yè)的5.92億元債權。掛牌信息顯示，東方元順60%股權及相關債權轉讓底價為5.36億元，其中東方元順60%股權掛牌價格為1元，轉讓方對標的企業(yè)5.92億元債權的掛牌價格為5.36億元。

之所以1元轉讓，主要是由于標的公司長期經營不善，目前已經處于資不抵債的狀態(tài)。掛牌信息顯示，東方元順2017年和2018年前7月凈利潤分別為-3876萬元和-2159萬元。截至評估日，公司凈資產為-6.34億元。與之類似的還有中國煤炭科工集團下屬的沈陽煤炭科學研究所有限公司持有的撫順科工房地產開發(fā)有限公司，該公司100%股權目前正掛牌轉讓。公告顯示，截至評估日，公司凈資產為-111.77萬元。公司本次納入評估的兩宗土地已取得使用權，但尚未開工。公司目前還有4.74億元的借款未歸還。

中國證券報記者了解到，實際上，近年來，非地產主業(yè)的地方國企和央企一直在進行非主業(yè)且盈利能力較差的資產剝離。隨著房地產調控進一步深化，一些盈利能力差、項目前景不確定的地產項目及公司成為剝離的重點。

不過近期的產權交易信息顯示，以地產為主業(yè)的國企和央企也正積極轉讓盈利能力較差的項目公司股權。

其中，老牌地產央企華僑城近期一系列動作引發(fā)關注。自2018年9月以來，華僑城開始頻繁地出售旗下公司股權及資產。目前華僑城掛牌出售和進行預披露的資產至少有14項。其中和房地產有關的項目達11項，其中位于一二線城市項目9項，4項位于成都，3項位于上海，2項位于華僑城總部深圳。其中轉讓規(guī)模較大的有，海南華僑城實業(yè)有限公司100%股權及12.95億元債權，掛牌價30億元；上海萬錦置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權及3.64億元債權，轉讓底價16.63億元。掛牌信息顯示，截至審計日，前述公司業(yè)績均告虧損。市場分析認為，上市公司華僑城A前9月經營現金流為-207億元。考慮到華僑城將文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化作為公司戰(zhàn)略，甩賣資產更多是為了處置周期較長、占用資金較多的項目變現，改善集團現金流，從而將更多的資金用在文旅及新型城鎮(zhèn)化項目上。

此外，北大資源、中鐵二局等國企、央企也在頻繁轉讓其旗下的房地產項目公司股權。

上市公司合縱連橫

上市房企方面，資產整合速度也在加快。在今年下半年46起由上市公司發(fā)起的房地產并購中，并購資金規(guī)模超10億元的案例達到11個。其中，新城控股、永輝超市、金融街等并購規(guī)模居前。

部分資金充裕企業(yè)通過大手筆增資加強對優(yōu)質項目的掌控力。新城控股近日公告，公司關聯(lián)方上海萬圣及公司下屬子公司分別對12個標的公司進行現金增資共計42.52億元，其中上海萬圣出資總額為9.04億元，公司下屬子公司出資總額為33.48億元。增資完成后，公司下屬子公司對標的公司的持股比例為81%，上海萬圣對各標的公司持股比例均為19%。公司表示，各標的公司均由新城控股負責運營管理，此舉旨在提高資金使用效率，實現公司的規(guī)模發(fā)展，提升公司的市場競爭力，促進公司可持續(xù)發(fā)展。

此外，房企巨頭之間的并購也頗為引人注目。今年9月底剛宣示“活下去”的萬科，低位掃貨卻一點也不含糊。10月初，萬科收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。這五家公司持有位于環(huán)京區(qū)域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的共10宗土地，均為住宅用地，總用地面積約34萬平方米。萬科實際通過收購目標公司控股權的方式獲得了相關地區(qū)的土地儲備和項目開發(fā)，從而得以進入環(huán)京市場。隨后，萬科又獲得海航部分地產項目以及嘉凱城旗下5個項目，前述三項資產收購共計耗資76.24億元(含相關債務)。

分析人士指出，房地產行業(yè)仍處于調控重壓之下，限購與房貸成本未見下滑，房企銷售增速普遍下滑。房企資金普遍承壓，通過公開市場拿地無法降低土地成本，從而為并購提供了新的市場機會。一些手握充裕資金的房企，可以通過并購逢低增加土地和項目儲備。

集中度將繼續(xù)提升

Wind數據顯示，截至12月9日，目前已經有20家房企公布了全年業(yè)績預告，這20家房企主要為中小房企。預計預喜的企業(yè)數目達到了11家，占比僅為55%。整體來看，項目儲備豐富的房企業(yè)績仍然表現良好，深深房A、廣宇集團、金科股份等公司預計全年凈利潤同比增速均接近或超過50%以上。而部分項目儲備不足或項目交付時間不確定的房企則面臨業(yè)績增速下降或下滑的風險。中房股份預計全年業(yè)績首虧，主要是由于公司主營房地產業(yè)務可銷售房屋減少。

克而瑞數據顯示，碧桂園、萬科、恒大和融創(chuàng)前11月總銷售額超過2萬億元。截至11月，銷售超過千億的房企已有25家，到年底可能會超過30家，同比去年幾近翻倍；其他各梯隊的銷售金額入榜門檻，也明顯提高，行業(yè)集中度進一步提升。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，房地產市場格局朝著“寡頭化”趨勢發(fā)展，90%的中小房企會退出地產項目。到2020年，20強房企可能將會占據市場份額的60%以上。

來源：中國證券報 記者：張玉潔