昆明文旅的冰與火：造城運(yùn)動(dòng)遭遇高庫(kù)存 外地客一人買下8套房

每經(jīng)編輯 張楊運(yùn)

編者按：

11月的昆明，成片的紅嘴鷗從貝加爾湖長(zhǎng)途飛到滇池過(guò)冬，因?yàn)榈岢貙?duì)氣候的調(diào)節(jié)作用，讓昆明這座城市被譽(yù)為“春城”。自然條件優(yōu)越，讓昆明能吸引來(lái)的不僅是游客，還有能“裹挾”全國(guó)購(gòu)房者的文旅地產(chǎn)。

一邊是不斷升級(jí)的政策調(diào)控，一邊是如火如荼的“文旅造城運(yùn)動(dòng)”。文旅大盤入市，昆明樓市浮現(xiàn)高庫(kù)存隱憂；眾多樓盤降價(jià)出售，樓市步入下行通道。昆明文旅市場(chǎng)正在上演一場(chǎng)“冰與火”之歌。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在昆明走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，眾多文旅項(xiàng)目將拓客目光鎖定全國(guó)投資者，昆明的文旅市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力不容小覷。

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 魏瓊 每經(jīng)編輯 魏文藝

海南之后的下一個(gè)文旅沃土

冬天不太冷、夏天不太熱、房?jī)r(jià)不太貴，加上藍(lán)天白云空氣干凈，這樣的昆明，除了日照強(qiáng)一點(diǎn)，幾乎找不到其他生態(tài)上的缺點(diǎn)。同時(shí)，泛亞高鐵的規(guī)劃更讓昆明多了一個(gè)閃光點(diǎn)。

近些年，各大房企掀起文旅地產(chǎn)的熱潮，不乏華僑城、萬(wàn)達(dá)等探路者，也有恒大、碧桂園等規(guī)模房企緊隨其后搶食文旅市場(chǎng)“蛋糕”。

地處東南“橋頭堡”，有著優(yōu)越自然資源，素有“春城”美譽(yù)的昆明順理成章地成為房企發(fā)力文旅地產(chǎn)的風(fēng)水寶地。

除了已經(jīng)拿到昆明文旅市場(chǎng)入場(chǎng)券的開發(fā)商們，其實(shí)還有更多的房企“盤旋”在昆明上空，他們都在等著一個(gè)合適的機(jī)會(huì)，揮師進(jìn)軍昆明文旅地產(chǎn)。

不過(guò)，布局云南文旅市場(chǎng)多年，雅居樂(lè)還尚未拿到昆明文旅市場(chǎng)的入場(chǎng)券。據(jù)雅居樂(lè)云南市場(chǎng)負(fù)責(zé)人的表述，昆明文旅市場(chǎng)仍有機(jī)會(huì)，雅居樂(lè)也在尋求合適機(jī)會(huì)進(jìn)入昆明市場(chǎng)。

在開發(fā)商眼里，昆明是全國(guó)為數(shù)不多的能夠成為滋養(yǎng)文旅項(xiàng)目沃土的城市。在海南全域限購(gòu)之后，不少房地產(chǎn)從業(yè)人員以及投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)昆明，在此打造度假、養(yǎng)老的第二居所。

今年初，云南打出了“三張牌”：“綠色能源”“綠色食品”和“健康生活目的地”。在“健康生活目的地”這張牌里，宜康養(yǎng)、宜旅游的昆明轄內(nèi)，文旅項(xiàng)目的規(guī)模可謂來(lái)了一次“大跨越”。

今年5月，昆明市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布的“昆明市2018年重點(diǎn)前期工作項(xiàng)目計(jì)劃表”里披露了這場(chǎng)大規(guī)模的文旅造城計(jì)劃：23個(gè)文旅項(xiàng)目，逾3316億元的總投資規(guī)模。

在這些文旅大盤里，有依賴政府配套資源的項(xiàng)目，也有靠自己撐起配套一片天的項(xiàng)目。但無(wú)論哪種運(yùn)作模式，過(guò)多的文旅項(xiàng)目規(guī)劃，都難免會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)“病癥”。

去化周期高達(dá)86個(gè)月

沿著滇池東岸的環(huán)湖東路一路南行，在昆明當(dāng)?shù)孛麣廨^大的文旅項(xiàng)目幾乎都布局在這條交通線上。

“我們是距離滇池最近的項(xiàng)目”“我們第一排大平層會(huì)貴一點(diǎn)，因?yàn)槟軌蛑苯涌吹降岢亍?，?dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者名義走進(jìn)這些文旅項(xiàng)目的銷售部，幾乎都能聽到類似的說(shuō)辭。

顯然，對(duì)文旅項(xiàng)目而言，滇池就是最有賣點(diǎn)的天然資源。從規(guī)模700多畝到1.6萬(wàn)畝，滇池沿岸的珍貴土地大多留給了花樣繁雜的文旅大盤。

打造游樂(lè)場(chǎng)、建酒店、溫泉會(huì)所、民族特色商業(yè)街、醫(yī)療康養(yǎng)……凡是能與文化、旅游沾邊的業(yè)態(tài)概念，在滇池附近都能找得到。有如七彩云南·古滇名城項(xiàng)目自建配套設(shè)施以及大盤模式，同時(shí)也有如藍(lán)光·中國(guó)滇池花田國(guó)際度假區(qū)一般，借助自身獨(dú)特的文旅模式，依賴政府配套設(shè)施。

僅游樂(lè)場(chǎng)這一項(xiàng)，除了占有1.6萬(wàn)畝土地的七彩云南·古滇名城項(xiàng)目建了一個(gè)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的七彩云南歡樂(lè)世界外，還有藍(lán)光·中國(guó)滇池花田國(guó)際度假區(qū)正在打造的300余畝的“水果俠主題世界”。

開發(fā)文旅項(xiàng)目背后的本質(zhì)也被一位項(xiàng)目銷售一語(yǔ)點(diǎn)破。他說(shuō)：“做文旅，對(duì)開發(fā)商而言是銷售住宅的一大賣點(diǎn)，對(duì)政府而言城市升級(jí)也會(huì)更好一點(diǎn)”。

在文旅項(xiàng)目上，開發(fā)商和政府出于各自的利益“一拍即合”。但是大刀闊斧的項(xiàng)目建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)氐膸?kù)存去化能力提出了嚴(yán)竣考驗(yàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，諸如藍(lán)光·中國(guó)滇池花田國(guó)際度假區(qū)約742畝的占地面積并不算大，但項(xiàng)目包含約300畝的住宅用地。

地大不大還要看跟誰(shuí)比。比如占地1.6萬(wàn)畝的七彩云南·古滇名城，站在古滇名城的售樓部，目光所及的山水風(fēng)光、新建的林立高樓，均為其作品。這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目，也被昆明當(dāng)?shù)匾暈槲穆庙?xiàng)目的“天花板”。

此外還有占地1390畝的萬(wàn)達(dá)城、4600畝的綠地·滇池國(guó)際健康城，甚至還有占地3萬(wàn)畝的嘉麗澤。在這些大盤里，動(dòng)輒數(shù)千、上萬(wàn)套的住宅配比，也無(wú)疑在推高昆明住宅庫(kù)存上添了一把柴。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，昆明主城商品房供應(yīng)145.34萬(wàn)平方米，環(huán)比上升6.6%，同比上升198.26%，供應(yīng)量保持高位運(yùn)行。其中商品住宅供應(yīng)98.92萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上升1.06%，同比上升35.03%。

截至2018年10月，昆明市場(chǎng)商品房可售面積為2479萬(wàn)平方米，暫時(shí)性增長(zhǎng)去化周期為20個(gè)月。同時(shí)，大面積的文旅地產(chǎn)入市，也對(duì)昆明商業(yè)物業(yè)庫(kù)存造成較大壓力。

從克而瑞上述數(shù)據(jù)能夠發(fā)現(xiàn)，2018年昆明商業(yè)市場(chǎng)供求持續(xù)下行，整體商業(yè)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出和去庫(kù)存的壓力，讓銷售均價(jià)已連續(xù)8年下滑。外地客一口氣買下8套房

截至2018年10月底，昆明商業(yè)庫(kù)存410萬(wàn)平方米，庫(kù)存量保持高位且持續(xù)增長(zhǎng)，去化周期拉長(zhǎng)，高達(dá)86個(gè)月。

在全國(guó)重點(diǎn)城市紛紛開啟調(diào)控的潮流中，被住建部約談兩次的昆明，也必須得有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。

今年7月1日，被昆明房地產(chǎn)行業(yè)視為市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，那一天，是昆明市針對(duì)非云南省戶籍自然人購(gòu)房出臺(tái)相關(guān)限購(gòu)政策的日子。

從今年7月1日之后，火熱的昆明樓市逐漸冷了下來(lái)?！胺孔硬缓觅u了?！睆闹脴I(yè)顧問(wèn)到當(dāng)?shù)胤科?，這樣的話《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在昆明走訪時(shí)聽到了很多次。

行情變化在文旅項(xiàng)目里也能看到端倪，在記者走訪過(guò)的不少文旅項(xiàng)目營(yíng)銷中心，可以用門可羅雀形容。好在，文旅項(xiàng)目“機(jī)智”地將客群目標(biāo)放在了全國(guó)。

比如萬(wàn)達(dá)城，在北京、上海等一線城市里都設(shè)置了萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目的城市展臺(tái)，外地購(gòu)房者在展臺(tái)看了樓盤決定購(gòu)房后先交定金，再一起組成“購(gòu)房團(tuán)”直飛昆明，拖著行李箱到售樓部簽約，之后再飛回去。

萬(wàn)達(dá)城的項(xiàng)目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們的購(gòu)房團(tuán)里有來(lái)自石家莊的，也有來(lái)自上海的公務(wù)員和國(guó)企員工，有的人一下手就是2~3套。

對(duì)于開發(fā)商而言，購(gòu)房有淡旺季之分，但是對(duì)于營(yíng)銷人員而言，全年都是忙碌的?！巴举u房，淡季則需要去到全國(guó)各地拓客，加速項(xiàng)目的庫(kù)存去化?！币幻穆玫禺a(chǎn)的從業(yè)人員告訴記者。

而在綠地·滇池國(guó)際健康城里，記者聽到置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)：“我有一個(gè)北京的客戶過(guò)來(lái)投資，全部用親戚的名字買，一次性買了8套房?！?/p>

同時(shí)，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，當(dāng)?shù)氐恼畣挝?、事業(yè)單位集體買房成為這些文旅大盤去化的一種方式?！拔覀冎苓叺氖聵I(yè)單位員工也會(huì)過(guò)來(lái)購(gòu)房，會(huì)買走半棟、大半棟的樣子?！本G地·滇池國(guó)際健康城的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。

昆明的限購(gòu)政策規(guī)定，在昆明沒(méi)有住房的外地戶籍成年人每人只能購(gòu)買一套房。這樣的購(gòu)房政策在當(dāng)?shù)氐膹臉I(yè)人員看來(lái)，仍是較為寬松的。因?yàn)橐粋€(gè)當(dāng)?shù)責(zé)o房的外地身份證就能買一套，“全家總動(dòng)員”成為外地投資客們的慣用手法。

折價(jià)優(yōu)惠銷售成樓市常態(tài)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從一位熟悉昆明樓市的業(yè)內(nèi)人士處了解到，昆明的一手房銷售更多是依賴中介機(jī)構(gòu)給售樓部帶客，光靠售樓部賣房是根本賣不動(dòng)的，很多房企也將大量的營(yíng)銷費(fèi)用花在了渠道上。

昆明樓市的整體“不好賣”也蔓延到了文旅項(xiàng)目里，有的項(xiàng)目推出大幅折扣，也有項(xiàng)目推出多套特價(jià)房。

比如藍(lán)光·中國(guó)滇池花田國(guó)際度假區(qū)，今年6月開盤時(shí)能賣到1.6萬(wàn)~1.7萬(wàn)元/平方米的洋房產(chǎn)品。11月的單價(jià)平均降了1000元左右，此外還有交10萬(wàn)元抵10個(gè)點(diǎn)的渠道優(yōu)惠，如果是一次性全款支付還能再優(yōu)惠15個(gè)點(diǎn)。

不過(guò)，記者也發(fā)現(xiàn)昆明的文旅項(xiàng)目中并不多見，綠地、萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目折扣普遍在3~5個(gè)點(diǎn)。另外，在1500元/平方米的精裝標(biāo)準(zhǔn)上，昆明的文旅樓盤折扣后的單價(jià)在1.2萬(wàn)~1.5萬(wàn)元之間。這樣的價(jià)格水平對(duì)全國(guó)的投資客仍具有極大吸引力。

不過(guò)，記者也發(fā)現(xiàn)，昆明的文旅市場(chǎng)就像是一座“圍城”，已在昆明購(gòu)買文旅樓盤的投資客，大量的市場(chǎng)存量或讓未來(lái)的變現(xiàn)成為難題。而對(duì)于那些還在觀望中的投資客而言，昆明得天獨(dú)厚的自然資源，也讓其成為海南的“替代者”。

已經(jīng)進(jìn)入昆明的開發(fā)商正處于高庫(kù)存和市場(chǎng)下行的陣痛中，而還沒(méi)拿到入場(chǎng)券的開發(fā)商卻一直在蠢蠢欲動(dòng)，尋找合適機(jī)會(huì)進(jìn)入昆明文旅市場(chǎng)。