北京“限競(jìng)房”：“必選題”里的喧囂和隱憂

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

如今，房企要在北京拿地，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”幾乎成為“必選題”。

今年6月以來，大量“限競(jìng)房”上市為北京市場(chǎng)帶來了眾多相對(duì)低廉的房源，同時(shí)也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

中指院數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，北京共有25個(gè)“限競(jìng)房”項(xiàng)目取得28個(gè)預(yù)售證，累計(jì)供應(yīng)房源15268套；其中16個(gè)項(xiàng)目有備案簽約數(shù)據(jù)，合計(jì)簽約2292套，備案簽約率只有15%。

顯然，“限競(jìng)房”火爆銷售的場(chǎng)面并未出現(xiàn)，剛需客觀望情緒嚴(yán)重，而別墅“減配”入市卻受寵。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“所有限競(jìng)房項(xiàng)目現(xiàn)在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣好唯一的辦法就是價(jià)格杠桿了。”

旭輝城售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

限競(jìng)房一度受追捧

今年6月9日，北京小雨，但依舊未能阻擋628名購(gòu)房者一早趕往南五環(huán)外的瀛海府參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，而房源只有194套。

彼時(shí)，瀛海府推出的首期194套房源均為88平方米三居室，限定均價(jià)52449元/平方米，當(dāng)日上午11時(shí)全部售罄。10月30日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探瀛海府，銷售人員表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。

這是北京首個(gè)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目，也是目前限競(jìng)房市場(chǎng)上去化率最高的項(xiàng)目。

事實(shí)上，早在2010年，北京就率先進(jìn)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓試點(diǎn)，即在限定商品房最高銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。但在出讓了房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地塊后，這種方式一度絕跡。

2016年“9•30”新政明確，要在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房?jī)r(jià)快速上漲。當(dāng)年11月，北京首宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊——海淀永豐20號(hào)地塊被首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元獲得，條件為“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”。

到2017年末，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”成為北京土地出讓的主流模式，全年共成交43宗限競(jìng)房地塊。以該模式出讓的土地，從今年6月開始形成大規(guī)模住房供應(yīng)，并被冠以“限競(jìng)房”稱謂。一些土地在出讓時(shí)規(guī)定了“70/90”政策，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

今年5月7日，北京市住建委就限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售管理辦法公開征求社會(huì)意見。意見要求，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)作出對(duì)比，價(jià)差比高于85%時(shí)，項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售；價(jià)差比不高于85%時(shí)，將收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。6月，北京市住建委公示包括瀛海府、旭輝城在內(nèi)的四個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目預(yù)售證信息，標(biāo)志著首批限競(jìng)房正式入市。

入市之初，由于明顯低于市場(chǎng)均價(jià)，限競(jìng)房一度受到了市場(chǎng)追捧。但是，此后北京的限競(jìng)房銷售遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期般火爆，順銷期降價(jià)、同質(zhì)化嚴(yán)重已成為常態(tài)。區(qū)位已經(jīng)不是主導(dǎo)熱銷的核心要素，稀缺的環(huán)境、相對(duì)低洼的總價(jià)和差異化產(chǎn)品成為市場(chǎng)痛點(diǎn)。

“必選題”里的隱憂

如今，在北京的土地市場(chǎng)，房企想要拿地，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”幾乎成為“必選題”。

10月19日，北京以近80億元出讓了三宗限競(jìng)房用地，其中兩宗位于亦莊的限競(jìng)房用地出人意料地引發(fā)了激烈競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率最高超過24%。而目前，僅亦莊區(qū)域就有8個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)，再加上新成交的用地，供應(yīng)量近萬套。

10月31日，北京“銀十”最后一場(chǎng)土拍結(jié)束，其中首開、金地聯(lián)合體以26.4億元代價(jià)拿下一塊限競(jìng)房用地，溢價(jià)率約27%，商品住房銷售均價(jià)不超過78148元/平方米（含全裝修費(fèi)用），且最高銷售單價(jià)不超過82055元/平方米（含全裝修費(fèi)用），執(zhí)行“70/90”政策。

目前，北京的限競(jìng)房基本集中在五環(huán)周邊，大部分受到出讓條件“70/90”限制，90平方米戶型是主流。因此，按照一些公司的計(jì)劃，這些項(xiàng)目基本都定位為剛性改善型產(chǎn)品。雖然限競(jìng)房的項(xiàng)目利潤(rùn)不算高，但至少可以保證一定的盈利空間。與此同時(shí)，由于項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)確定，企業(yè)不會(huì)通過控制銷售節(jié)奏的方式過度追求土地升值來取得后續(xù)收益，而是通過快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，這也是房企不斷拿下限競(jìng)房項(xiàng)目的主要原因。

限競(jìng)房為市場(chǎng)帶來了眾多相對(duì)低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法。近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了北京市多處限競(jìng)房項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，剛需戶型普遍滯銷，而別墅產(chǎn)品則大受追捧。