償債高峰期來(lái)臨 房企以?xún)r(jià)換量如何扛過(guò)樓市“寒冬”

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來(lái)，隨著樓市調(diào)控政策的不斷趨嚴(yán)，以及房企償債高峰期來(lái)臨，一些房企已經(jīng)“扛不住”了。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者選取了20家典型A股上市房企，分別就其現(xiàn)金流、利潤(rùn)率以及負(fù)債進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析后發(fā)現(xiàn)，除了降薪裁員、謹(jǐn)慎拿地，以?xún)r(jià)換量更成為房企共識(shí)。尤其是今年6月中期業(yè)績(jī)沖刺期，房企銷(xiāo)售面積的絕對(duì)量創(chuàng)下2018年以來(lái)的新高。

數(shù)據(jù)顯示，品牌房企的凈利潤(rùn)同比依然增長(zhǎng)。從21家典型品牌房企的數(shù)據(jù)來(lái)看，絕大部分第三季度凈利率累計(jì)同比呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。如萬(wàn)科同比增長(zhǎng)73.7%、保利地產(chǎn)同比增長(zhǎng)39.6%、金地同比增長(zhǎng)206.8%，僅有首開(kāi)、光明地產(chǎn)少量房企同比下降?？梢钥闯?，雖然相比二季度房企凈利潤(rùn)有下滑趨勢(shì)，但同比2017年利潤(rùn)增長(zhǎng)依然明顯。。

然而銷(xiāo)售后續(xù)動(dòng)力不足，使得一些房企完成年度目標(biāo)依然“壓力山大”。數(shù)據(jù)顯示，7月和8月房企銷(xiāo)量環(huán)比6月降幅較大，且“金九銀十”表現(xiàn)也不盡如人意，三季度開(kāi)始市場(chǎng)整體銷(xiāo)售向下趨勢(shì)明顯。

當(dāng)“過(guò)冬論”已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)，房企該如何防凍保暖？

圖片來(lái)源：東方IC

償債潮下投資謹(jǐn)慎

2015年~2016年信貸寬松的融資環(huán)境理，房企迎來(lái)發(fā)債熱潮。彼時(shí)發(fā)行的地產(chǎn)公司債以3+2結(jié)構(gòu)為主，因此這部分規(guī)模巨大的債務(wù)將在2018年~2019年集中到期。據(jù)測(cè)算，房企在未來(lái)三年將迎來(lái)兩個(gè)償債高峰期。

億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。從短期來(lái)看，企業(yè)在下半年就將集中邁入第一個(gè)還債高峰期。

償債期集中來(lái)臨，意味著沒(méi)有做好現(xiàn)金流管理和風(fēng)險(xiǎn)防控的企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，房企的償債壓力已開(kāi)始凸顯。從第三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，不少房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，而籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，表明房企面臨較大外部資金償還壓力，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資偏緊的背景下，以舊還新的接力融資也變得更加困難。

一位不愿具名的機(jī)構(gòu)專(zhuān)家指出，在當(dāng)下嚴(yán)調(diào)控、貸款利率增高的情況下，會(huì)影響房企的銷(xiāo)售情況和回款速度，從而影響房企自身的造血能力。若此時(shí)還要面臨債務(wù)到期、融資難等情況，房企的資金鏈承壓度將大幅增高。

不過(guò)其也認(rèn)為，償債高峰期的集中來(lái)臨，對(duì)部分房企也是機(jī)遇，尤其是現(xiàn)金流充裕、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的房企，可能會(huì)看見(jiàn)像2014年那樣的收并購(gòu)機(jī)遇。

面對(duì)資金壓力，不少房企在拿地等投資上已明顯表現(xiàn)出“謹(jǐn)慎”。

也由于相較于部分房企謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，萬(wàn)科的逆勢(shì)而行在今年被“襯托”得尤為突出。財(cái)報(bào)顯示，今年前三季度，萬(wàn)科拿地金額為458.7億元，相當(dāng)于恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額的總和。也由于當(dāng)期在土地市場(chǎng)上動(dòng)作較為頻繁，萬(wàn)科今年第三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)257.3億元。

以?xún)r(jià)換量加速回款

不過(guò)盤(pán)點(diǎn)可見(jiàn)，典型房企第三季度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)數(shù)的不在少數(shù)。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，今年企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不是很大，無(wú)論是銷(xiāo)售數(shù)據(jù)還是公告出來(lái)的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，企業(yè)都表示要注重回款和注重現(xiàn)金。

實(shí)際上，房企為了加速去化進(jìn)一步抓緊了今年最后的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，一些房企從9月份就已開(kāi)始大規(guī)模“折價(jià)”，希望能以?xún)r(jià)換量。

也由此，二三季度房企的去化率和銷(xiāo)售回款有所提升。數(shù)據(jù)顯示，三季度房企銷(xiāo)售回款普遍較二季度有明顯增長(zhǎng)，例如新城控股的該指標(biāo)漲幅高達(dá)162.4%。

不過(guò)，于小雨提醒，受限購(gòu)限貸等因素的影響，房企的項(xiàng)目即使開(kāi)工推盤(pán)都順利進(jìn)行，最終銷(xiāo)售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松，那么銷(xiāo)售難度可能還會(huì)逐漸加大，去化難度也會(huì)不斷提高。

58安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從目前房企三季報(bào)來(lái)看，資金壓力之下回款在加速。從21家典型品牌房企的數(shù)據(jù)來(lái)看，第三季度不少房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額依然為負(fù)，例如萬(wàn)科為負(fù)214.8億元、藍(lán)光為負(fù)36.7億元、光明地產(chǎn)為負(fù)43.5。一部分房企則通過(guò)加速回款來(lái)緩解資金壓力，如第三季度光地明產(chǎn)回款累計(jì)同比增長(zhǎng)48.9%、藍(lán)光累計(jì)同比增長(zhǎng)24.9%。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)其實(shí)是相對(duì)滯后的，并不能反映房企當(dāng)期的情況。如今年的結(jié)轉(zhuǎn)收入都是兩年前公司的銷(xiāo)售項(xiàng)目，彼時(shí)的毛利率普遍很高；而從盈利規(guī)模上看，雖然可結(jié)轉(zhuǎn)收入較多，但基于對(duì)后市的判斷，房企積極性普遍不高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，許多房企設(shè)置了不小規(guī)模的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。以萬(wàn)科為例，今年前三季度，萬(wàn)科存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為人民幣41.4億元。

“這說(shuō)明房企對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)期有所降低，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期和判斷比較悲觀。也由于未來(lái)能夠釋放的業(yè)績(jī)空間不大，房企對(duì)于當(dāng)前的結(jié)轉(zhuǎn)不積極，或有所保留為來(lái)年過(guò)冬做準(zhǔn)備。”張波表示。

實(shí)際上，品牌房企擴(kuò)張的腳步并未放慢。從萬(wàn)科來(lái)看，第三季度回款速度雖然同比下降了1.2%，但是投資性現(xiàn)金流凈額為負(fù)711.4億元，顯示其拿地以及股權(quán)合作等擴(kuò)張動(dòng)作依然在持續(xù)。無(wú)獨(dú)有偶，保利、綠地、新城等房企的投資性現(xiàn)金流凈額則顯示出其擴(kuò)張的步伐。