具體到某座城市里,包括一窺各區(qū)域板塊的成長潛力差異。畢竟,資本習慣用腳投票。
A、梳理西安前9個月的土地成交情況,超過半數(shù)來自西咸新區(qū)。這種表現(xiàn),亦符合其托管之后突然“躥紅”的直觀印象;
B、重點在于那條曾展示于總理面前的大軸線,通過環(huán)境整治,大宗投資紛紛落地CBD核心區(qū)。在未來西咸一體化語境里,對于這片區(qū)域的土地價值,“金主”們常拿以前的曲江南湖周邊作參照;
C、CBD核心區(qū)的土地永遠是稀缺資源,近期108畝地塊又將入市。看點在于,群雄逐鹿,投資信心幾何,最終,又將花落誰家?
土地數(shù)據(jù)里面的風向問題
西安城市價值逐漸提升,特別西咸新區(qū)交由西安托管之后,這座城市的增長空間和路徑逐漸明晰。
對地產(chǎn)開發(fā)商而言,市場無論冷暖,核心區(qū)的土地永遠是稀缺資源,無非是拿的多與少的區(qū)別。譬如最近的萬科,嘴里喊著“活下去”,對土地收儲動作是日漸加緊。
西安土地市場過去的9個多月里,地產(chǎn)商們拿地的積極性是空前的,無論數(shù)量抑或單價,均是屢創(chuàng)新高。
據(jù)統(tǒng)計,1-9月,西安土地總成交243宗,樓面價創(chuàng)下6621元/㎡的新高。其中超過半數(shù)來自西咸新區(qū),總計成交143宗,且樓面價屢創(chuàng)新高,文教園一成交地塊的最高樓面價已達6402元/平,僅次于浐灞生態(tài)區(qū),位列全西安第二。
▲圖片來源:西安樓市情報
特別是從去年以來,隨著各種利好政策的疊加出臺, 作為大西安新中心的西咸新區(qū)不斷“躥紅”,成為開發(fā)商的“寵兒”。
再來看看拿地的“金主”——萬科、恒大、碧桂園、保利、新城、藍光、中南置業(yè)……這些全國一線龍頭房企紛紛搶駐帶來強大的傳導效應,讓今年的西咸新區(qū)賺足了眼球兒,梳理這幾個月西安土地市場的熱點事件,基本上都與之相關。
2月24日,西咸新區(qū)灃西新城30宗土地成交,累計成交額超31億元,創(chuàng)下灃西土拍之最!
4月25日,西咸新區(qū)17宗土地成交,恒大、萬科、福星、海航等大鱷爭相拿地!總價超14億!
6月12-13日,西咸新區(qū)灃東新城7家房企瓜分735畝地,成交金額達27.8億元。
7月18日,西咸新區(qū)文教園2宗180畝純住宅用地拍賣,樓面價高達6402元/平,創(chuàng)下當時西咸新區(qū)乃至西安之最,一時風頭無兩。
今年以來,西咸新區(qū)土地市場如此“亢奮”,一方面源于其土地資源相對豐富,有能力“開倉放地”;另一方面是在大西安整體“三軸三帶多中心多組團”的空間格局之下,開發(fā)商預見到了西咸新區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?hellip;…
百畝低密地塊即將入市
當某個區(qū)域被當作“中心”來對待,也就是政策、資源、資本開始加速傾斜的時候。
大到西安的“國家中心城市”定位,中到西咸新區(qū)的“大西安新中心”定位,小到能源金貿(mào)區(qū)與國際文教園的“CBD核心區(qū)”定位。這種情形下,其宜居和營商兩個環(huán)境自然會被重點關注,成為各界創(chuàng)業(yè)置業(yè)的焦點,也是必然的。
據(jù)西咸新區(qū)國有建設用地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示,11月13日起,CBD核心區(qū)一宗108畝稀缺低密土地即將入市,規(guī)劃容積率2.0-2.5、建筑密度≤20%——想必“金主”們已磨拳霍霍。
去年全國兩會上,大西安“三軸三帶”走紅。其中最“惹眼”的,當屬貫穿西咸新區(qū)、高新區(qū)的“科技創(chuàng)新引領軸”??傄?guī)劃面積27平方公里的能源金貿(mào)區(qū),恰好位于這條軸線上,被定位為大西安新中心CBD核心區(qū)。
相比于當下及未來的身份,能源金貿(mào)區(qū)的過去似乎更廣為人知。這片區(qū)域位于《詩經(jīng)》發(fā)源地---灃河與渭河交匯處,是周豐京、鎬京所在,是中國文化的根脈之地,“一半城、一半綠”,典型的親水生態(tài)宜居之地。
所以在未來西咸一體化的語境里,對于這片區(qū)域的土地價值,除了產(chǎn)業(yè)上的考慮,“金主”們常拿以前的曲江南湖周邊作參照。政府層面亦有此共識,有意規(guī)劃于此打造國際社區(qū),為CBD的高端人群提供生活配套。
不過,CBD核心區(qū)更多還是要用企業(yè)總部來說話,如今來看,綠地絲路中心、陜建工第二總部、國家電網(wǎng)西咸總部、天眾新材料總部、臺灣基泰城市廣場、中天集團西北總部等已紛紛搶駐,總部經(jīng)濟態(tài)勢已嶄露頭角。
在土地開發(fā)上,我們常講,“好鋼用在刀刃上!”
整體而言,對待兼具歷史人文與區(qū)位優(yōu)勢的能源金貿(mào)區(qū),官方定位還是很清晰的,開發(fā)思路亦頗為得體,總部產(chǎn)業(yè)與高端配套齊頭并進——畢竟,整體規(guī)劃出自“新家坡規(guī)劃之父”劉太格之手。
群雄逐鹿,花落誰家?
宏觀驅動無須贅述,有著大西安窗口期與國家級新區(qū)的雙重支撐,未來數(shù)年間,在大西安“多軸多心”的空間版圖上,作為新軸線新中心的CBD核心區(qū),其總部經(jīng)濟與功能配套的上升空間還是很有想象力的。
因為核心區(qū)的土地永遠是稀缺資源,圍獵者眾多,眼下即將入市的上述108畝土地,作為核心區(qū)中的核心區(qū),更為“惹眼”。
這種“核中核”的概念,想必極度符合“金主”的胃口。
不妨來看,該地塊距西咸新區(qū)管委會僅1.7公里,旁寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓等商務配套頗具規(guī)模——政商資源密集,這是一大優(yōu)勢。
至于生活配套,亦不遑多讓。
距西咸新區(qū)近年來重點打造的“萬畝生態(tài)綠洲”2.4公里;地塊北側是公辦學校灃東第七幼、小、初(在建中);西側為西工大附小(已開學),以及200畝城市綠廊;加之地鐵1號線延伸段、12號線……
因為是大西安新中心CBD核心區(qū),無論交通配套,還是教育、商業(yè)、市政、公園等城市配套,都在向這一帶聚集、傾斜。業(yè)內(nèi)人士推測,該地塊或許將是繼國際文教園之后,又一刷新大西安新中心土地價值的“熱門”之選。
當下的看點在于,如此“配置”,將引來怎樣的“金主”廝殺?而最終誰又將獲勝,引得全城矚目?
11月13日,“108畝”就將面市。
據(jù)西咸新區(qū)國有建設用地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示,規(guī)劃容積率2.0-2.5、建筑密度≤20%。希望能夠得遇“良主”,再次拉升大西安新中心低密改善人居新高度——粉巷君亦將持續(xù)關注!