西安土地市場的“新風(fēng)向”？|觀察

具體到某座城市里，包括一窺各區(qū)域板塊的成長潛力差異。畢竟，資本習(xí)慣用腳投票。

A、梳理西安前9個月的土地成交情況，超過半數(shù)來自西咸新區(qū)。這種表現(xiàn)，亦符合其托管之后突然“躥紅”的直觀印象；

B、重點在于那條曾展示于總理面前的大軸線，通過環(huán)境整治，大宗投資紛紛落地CBD核心區(qū)。在未來西咸一體化語境里，對于這片區(qū)域的土地價值，“金主”們常拿以前的曲江南湖周邊作參照；

C、CBD核心區(qū)的土地永遠是稀缺資源，近期108畝地塊又將入市。看點在于，群雄逐鹿，投資信心幾何，最終，又將花落誰家？

土地數(shù)據(jù)里面的風(fēng)向問題

西安城市價值逐漸提升，特別西咸新區(qū)交由西安托管之后，這座城市的增長空間和路徑逐漸明晰。

對地產(chǎn)開發(fā)商而言，市場無論冷暖，核心區(qū)的土地永遠是稀缺資源，無非是拿的多與少的區(qū)別。譬如最近的萬科，嘴里喊著“活下去”，對土地收儲動作是日漸加緊。

西安土地市場過去的9個多月里，地產(chǎn)商們拿地的積極性是空前的，無論數(shù)量抑或單價，均是屢創(chuàng)新高。

據(jù)統(tǒng)計，1-9月，西安土地總成交243宗，樓面價創(chuàng)下6621元/㎡的新高。其中超過半數(shù)來自西咸新區(qū)，總計成交143宗，且樓面價屢創(chuàng)新高，文教園一成交地塊的最高樓面價已達6402元/平，僅次于浐灞生態(tài)區(qū)，位列全西安第二。

▲圖片來源：西安樓市情報

特別是從去年以來，隨著各種利好政策的疊加出臺， 作為大西安新中心的西咸新區(qū)不斷“躥紅”，成為開發(fā)商的“寵兒”。

再來看看拿地的“金主”——萬科、恒大、碧桂園、保利、新城、藍光、中南置業(yè)……這些全國一線龍頭房企紛紛搶駐帶來強大的傳導(dǎo)效應(yīng)，讓今年的西咸新區(qū)賺足了眼球兒，梳理這幾個月西安土地市場的熱點事件，基本上都與之相關(guān)。

2月24日，西咸新區(qū)灃西新城30宗土地成交，累計成交額超31億元，創(chuàng)下灃西土拍之最!

4月25日，西咸新區(qū)17宗土地成交,恒大、萬科、福星、海航等大鱷爭相拿地!總價超14億!

6月12-13日，西咸新區(qū)灃東新城7家房企瓜分735畝地，成交金額達27.8億元。

7月18日，西咸新區(qū)文教園2宗180畝純住宅用地拍賣，樓面價高達6402元/平，創(chuàng)下當(dāng)時西咸新區(qū)乃至西安之最，一時風(fēng)頭無兩。

今年以來，西咸新區(qū)土地市場如此“亢奮”，一方面源于其土地資源相對豐富，有能力“開倉放地”；另一方面是在大西安整體“三軸三帶多中心多組團”的空間格局之下，開發(fā)商預(yù)見到了西咸新區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?hellip;…

百畝低密地塊即將入市

當(dāng)某個區(qū)域被當(dāng)作“中心”來對待，也就是政策、資源、資本開始加速傾斜的時候。

大到西安的“國家中心城市”定位，中到西咸新區(qū)的“大西安新中心”定位，小到能源金貿(mào)區(qū)與國際文教園的“CBD核心區(qū)”定位。這種情形下，其宜居和營商兩個環(huán)境自然會被重點關(guān)注，成為各界創(chuàng)業(yè)置業(yè)的焦點，也是必然的。

據(jù)西咸新區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，11月13日起，CBD核心區(qū)一宗108畝稀缺低密土地即將入市，規(guī)劃容積率2.0-2.5、建筑密度≤20%——想必“金主”們已磨拳霍霍。

去年全國兩會上，大西安“三軸三帶”走紅。其中最“惹眼”的，當(dāng)屬貫穿西咸新區(qū)、高新區(qū)的“科技創(chuàng)新引領(lǐng)軸”?？傄?guī)劃面積27平方公里的能源金貿(mào)區(qū)，恰好位于這條軸線上，被定位為大西安新中心CBD核心區(qū)。

相比于當(dāng)下及未來的身份，能源金貿(mào)區(qū)的過去似乎更廣為人知。這片區(qū)域位于《詩經(jīng)》發(fā)源地---灃河與渭河交匯處，是周豐京、鎬京所在，是中國文化的根脈之地，“一半城、一半綠”，典型的親水生態(tài)宜居之地。

所以在未來西咸一體化的語境里，對于這片區(qū)域的土地價值，除了產(chǎn)業(yè)上的考慮，“金主”們常拿以前的曲江南湖周邊作參照。政府層面亦有此共識，有意規(guī)劃于此打造國際社區(qū)，為CBD的高端人群提供生活配套。

不過，CBD核心區(qū)更多還是要用企業(yè)總部來說話，如今來看，綠地絲路中心、陜建工第二總部、國家電網(wǎng)西咸總部、天眾新材料總部、臺灣基泰城市廣場、中天集團西北總部等已紛紛搶駐，總部經(jīng)濟態(tài)勢已嶄露頭角。

在土地開發(fā)上，我們常講，“好鋼用在刀刃上！”

整體而言，對待兼具歷史人文與區(qū)位優(yōu)勢的能源金貿(mào)區(qū)，官方定位還是很清晰的，開發(fā)思路亦頗為得體，總部產(chǎn)業(yè)與高端配套齊頭并進——畢竟，整體規(guī)劃出自“新家坡規(guī)劃之父”劉太格之手。

群雄逐鹿，花落誰家？

宏觀驅(qū)動無須贅述，有著大西安窗口期與國家級新區(qū)的雙重支撐，未來數(shù)年間，在大西安“多軸多心”的空間版圖上，作為新軸線新中心的CBD核心區(qū)，其總部經(jīng)濟與功能配套的上升空間還是很有想象力的。

因為核心區(qū)的土地永遠是稀缺資源，圍獵者眾多，眼下即將入市的上述108畝土地，作為核心區(qū)中的核心區(qū)，更為“惹眼”。

這種“核中核”的概念，想必極度符合“金主”的胃口。

不妨來看，該地塊距西咸新區(qū)管委會僅1.7公里，旁寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓等商務(wù)配套頗具規(guī)模——政商資源密集，這是一大優(yōu)勢。

至于生活配套，亦不遑多讓。

距西咸新區(qū)近年來重點打造的“萬畝生態(tài)綠洲”2.4公里；地塊北側(cè)是公辦學(xué)校灃東第七幼、小、初（在建中）；西側(cè)為西工大附?。ㄒ验_學(xué)），以及200畝城市綠廊；加之地鐵1號線延伸段、12號線……

因為是大西安新中心CBD核心區(qū)，無論交通配套，還是教育、商業(yè)、市政、公園等城市配套，都在向這一帶聚集、傾斜。業(yè)內(nèi)人士推測，該地塊或許將是繼國際文教園之后，又一刷新大西安新中心土地價值的“熱門”之選。

當(dāng)下的看點在于，如此“配置”，將引來怎樣的“金主”廝殺？而最終誰又將獲勝，引得全城矚目？

11月13日，“108畝”就將面市。

據(jù)西咸新區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，規(guī)劃容積率2.0-2.5、建筑密度≤20%。希望能夠得遇“良主”，再次拉升大西安新中心低密改善人居新高度——粉巷君亦將持續(xù)關(guān)注！