商品房銷售雙創(chuàng)紀(jì)錄背后增速回落 未來房地產(chǎn)投資恐將放緩

每經(jīng)記者 周程程    每經(jīng)編輯 陳旭    

今年房地產(chǎn)“金九”的成色有些不足。

10月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1~9月份，商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~8月份回落1.1個百分點(diǎn)；商品房銷售額104132億元，增長13.3%，增速回落1.2個百分點(diǎn)。

實(shí)際上，從商品房銷售面積和銷售額兩項(xiàng)數(shù)據(jù)看，前三季度雙雙創(chuàng)下歷史同期新高。在今年業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期偏空、甚至有房企喊出“活下去”的市場氛圍下，這一佳績本應(yīng)該是提振行業(yè)的一劑良藥，但9月旺季不旺而呈現(xiàn)的增速下滑，卻加劇了房地產(chǎn)市場的隱憂。

與此同時，1~9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長9.9%，盡管仍維持高位，但增速比1~8月份回落0.2個百分點(diǎn)，也顯示出樓市的降溫態(tài)勢。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院副教授顏色對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資相對穩(wěn)定，但這一趨勢可能會在四季度有所逆轉(zhuǎn)。今年新增土地購置費(fèi)超過了新增房地產(chǎn)開發(fā)投資總額，除去這部分的房地產(chǎn)開發(fā)投資反而負(fù)增長，考慮到新開工面積和房地產(chǎn)銷售增長仍然疲軟，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速恐將有所下降。

圖片來源：視覺中國

“創(chuàng)紀(jì)錄”背后樓市現(xiàn)降溫跡象

數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度商品房銷售面積與銷售額分別是119313萬平方米、104132億元，雙雙創(chuàng)下歷史同期新高。

然而從9月份的情況來看，同比增速方面反映市場出現(xiàn)降溫。1~9月份，商品房銷售面積同比增長2.9%，增速比1~8月份回落1.1個百分點(diǎn)；銷售額同比增長13.3%，增速回落1.2個百分點(diǎn)。

從銷售面積來看，地區(qū)間分化態(tài)勢仍然明顯，中西部地區(qū)支撐了市場成交情況。數(shù)據(jù)顯示，1~9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積48462萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1~8月份擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)；中部地區(qū)商品房銷售面積33634萬平方米，增長10.2%，增速回落1.9個百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積31557萬平方米，增長8.9%，增速回落1.5個百分點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場有所降溫，尤其是很多開發(fā)商的推盤并沒有受到市場較好的認(rèn)可，所謂“金九銀十”也沒有出現(xiàn)。類似銷售數(shù)據(jù)也會倒逼房企繼續(xù)降價。

房地產(chǎn)投資增速的下滑，也顯示出樓市降溫跡象。數(shù)據(jù)顯示，2018年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元，同比增長9.9%，增速比1~8月份回落0.2個百分點(diǎn)。其中，住宅投資62806億元，增長14.0%，增速回落0.1個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

顏色表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)中有降，三季度累計增長9.9%，但新增投資額低于新增土地購置費(fèi)，說明房地產(chǎn)投資增長主要依賴開發(fā)商囤地。

數(shù)據(jù)顯示，1~9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19366萬平方米，同比增長15.7%，增速比1~8月份提高0.1個百分點(diǎn)，也創(chuàng)下年內(nèi)新高；土地成交價款10002億元，增長22.7%，增速回落1個百分點(diǎn)。

華泰證券首席宏觀分析師李超對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年地產(chǎn)投資增速維持高位，主要是由于前期拿地收入之后計入的影響，預(yù)計剔除掉土地購置費(fèi)后，建安投資增速仍為負(fù)值。

預(yù)計地產(chǎn)投資增速緩慢回落

從庫存方面來看，房地產(chǎn)待售面積持續(xù)減少。

數(shù)據(jù)顯示，9月末，商品房待售面積53191萬平方米，比8月末減少682萬平方米。其中，住宅待售面積減少437萬平方米，辦公樓待售面積減少26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少172萬平方米。

新開工數(shù)據(jù)方面，房屋新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，增速提高0.5個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積112411萬平方米，增長19.4%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期新開工的數(shù)據(jù)表明，在督促房企開發(fā)等層面政策效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，尤其是近期包括深圳對房企拿地后的施工和竣工時限要求，都說明各地在積極督促房企進(jìn)行既有土地項(xiàng)目的開發(fā)，以形成有效供給。

值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)貸款仍然呈現(xiàn)收緊態(tài)勢，這對后續(xù)的地產(chǎn)投資將產(chǎn)生影響。

數(shù)據(jù)顯示，1~9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元，同比增長7.8%，增速比1~8月份提高0.9個百分點(diǎn)。

其中，國內(nèi)貸款18041億元，下降5.1%；利用外資43億元，下降61.7%；自籌資金40596億元，增長11.4%；定金及預(yù)收款40259億元，增長16.3%；個人按揭貸款17522億元，下降1.2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的利率上行，這將抑制部分市場的非理性購房?？紤]到房貸收緊趨勢難改，房地產(chǎn)降杠桿政策將持續(xù)平穩(wěn)。

李超認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流仍然較緊，由于現(xiàn)金流壓力，房地產(chǎn)竣工增速為下降11.4%。預(yù)計未來房地產(chǎn)投資增速可能繼續(xù)平緩回落，估算全年地產(chǎn)投資增速為9.5%。