旭輝前9月銷售破千億 完成年度目標(biāo)無壓力

10月9日，旭輝控股發(fā)布9月未經(jīng)審核數(shù)據(jù)公告，2018年1-9月，旭輝控股實現(xiàn)累計合同銷售額達(dá)人民幣1,070.6億元，同比增長55.34%，已完成全年合同銷售額目標(biāo)1400億元的76.47%。

公告顯示，僅9月單月，旭輝控股實現(xiàn)合同銷售額人民幣153.7億元，較去年同期80.1億元同比大幅增長91.89%；合同銷售面積約93.76萬平方米，較去年同期48.9萬平方米同比大幅增長91.74%；合同銷售均價約人民幣16400元/平方米，與去年9月單月合同銷售均價基本保持一致。

對比往年，四季度多為旭輝的銷售發(fā)力期，也是銷售業(yè)績的高峰期，業(yè)內(nèi)分析，旭輝完成另外23.52%的業(yè)績，實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)應(yīng)是大概率事件。

看多行業(yè)啟動回購彰顯信心

伴隨“堅定地看多”，旭輝2018年的銷售目標(biāo)定在1400億，“快拿地、快生產(chǎn)、快銷售”，林峰表示，這依舊是旭輝不變的宗旨。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，旭輝凈負(fù)債率為72%，雖然對比以往數(shù)據(jù)有所上升，但旭輝集團(tuán)副總裁兼財務(wù)中心總經(jīng)理楊欣表示，凈負(fù)債率的增長是跟隨貨值儲備增長而產(chǎn)生的。

楊欣表示，今年旭輝的可銷售資源超過人民幣2600億元，預(yù)計2019年可供銷售資源達(dá)人民幣4500億元，可售貨值的大幅增長為未來一兩年的業(yè)績增長做足鋪墊。而公司貨值的增長，很大一部分來源于過去在投資上的投入，因此凈負(fù)債的增長也在合理及可控范圍內(nèi)。

安居客首席房地產(chǎn)分析師張波認(rèn)為，房企在追求規(guī)模化的道路上有多種方式，可以通過適當(dāng)增加負(fù)債來實現(xiàn)。

在糧草與彈藥的儲備上，旭輝表現(xiàn)出一貫的穩(wěn)健。除可售貨值充足以外，2018中期業(yè)績報告顯示，旭輝賬面現(xiàn)金達(dá)391億元，資金儲備充裕。

手握糧草，心中不慌。過去的三個季度，旭輝在行業(yè)收緊的環(huán)境下，依舊取得漲勢喜人的業(yè)績，且于10月9日再拋利好，發(fā)布股份回購公告。公告稱，旭輝控股于聯(lián)交所回購309.2萬股股份，最高及最低價格分別為每股3.35港元及3.28港元，涉資總額（扣除交易費、印花稅及征費前）達(dá)約1027.28萬港元。根據(jù)購回授權(quán)，旭輝獲容許在聯(lián)交所購回最多約7.66億股公司股份，即在股東周年大會日期已發(fā)行股份總額的10%。

旭輝控股在公告中表示，由于股份的交易價格嚴(yán)重低估公司的業(yè)績及潛在價值，股份回購將為股東提高每股盈利及每股資產(chǎn)凈值，充分顯示出旭輝對于公司發(fā)展信心十足。

換擋二三線戰(zhàn)略縱深規(guī)避風(fēng)險

伴隨著金融端持續(xù)收緊，城市調(diào)控不斷加碼，融資難、資金緊是所有房企面臨的大問題，在土地的儲備上，如何平衡風(fēng)險、抓住機遇，做出正確投資決策是房企當(dāng)前最迫切問題。

旭輝披露的2018年中報顯示，今年上半年，其一線城市銷售占比已經(jīng)下降至5.70%，而二三線為旭輝提供了近95%的銷售貢獻(xiàn)，當(dāng)中三線城市的銷售占比相比去年提升了超過10%。

旭輝集團(tuán)董事長林中表示，旭輝適合做深耕戰(zhàn)，即擴大戰(zhàn)略縱深、減少風(fēng)險集中度，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過最近幾十年的發(fā)展，一線核心城市的增量房開發(fā)已經(jīng)過了高峰期，未來將更多轉(zhuǎn)向存量房市場的開發(fā)，而二線及強三線城市將成為增量房開發(fā)的新寵。

旭輝集團(tuán)總裁林峰在中報溝通會上表示，接下來，在一線城市，旭輝將以持有經(jīng)營為主，二線則穩(wěn)中有進(jìn)，優(yōu)質(zhì)的三四線城市則要加強布局。投資主要方向一個是符合城市化規(guī)律，第二個是符合政策導(dǎo)向。

從上半年數(shù)據(jù)上看，旭輝嘗試新拓展了濰坊、淄博、濟(jì)寧、衢州、徐州、江門、貴陽等14個三四線城市。截至2018年6月份，旭輝土儲覆蓋已達(dá)53城，土儲合共建筑面積達(dá)4040萬平方米，可售貨值高達(dá)6500億元。

最新的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-7月，旭輝還進(jìn)入了諸如常州、衢州、徐州、蕪湖、臺州、南通、濰坊、淄博、濟(jì)寧等三線甚至四線城市。

業(yè)內(nèi)人士指出，這些城市大多是“衛(wèi)星城”或處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，而旭輝的戰(zhàn)略布局契合了三四線的體系性復(fù)蘇的背景，以及一二線城市溢出效應(yīng)的紅利。

事實上，土儲結(jié)構(gòu)向二三線城市的傾斜，一個顯著的效果是土地成本的迅速下降。加之旭輝的拿地原則是“量入為出”，通過經(jīng)營回款買地，扣掉支付的工程款和各項開支，基本是把每個月買地的錢控制在范圍內(nèi)。2018中報數(shù)據(jù)顯示，旭輝的平均土地收購成本已經(jīng)由2017年的8000元/平方米，下降至目前的6500元/平方米。

同時，二三線相對低廉的土地成本也為旭輝的利潤提供了一定的上升空間。2018報披露顯示，旭輝2018年上半年核心凈利潤為24.46億元，同比實現(xiàn)了近60%的增長。期間，旭輝核心凈利潤率為13.3%，總體上看，都表現(xiàn)出上升的趨勢。

并且，旭輝也積極合作拿地，分散風(fēng)險，2018年上半年拿地權(quán)益占比為58%。

張波表示，權(quán)益比重不斷降低說明企業(yè)的規(guī)?；瘮U張在加劇，這樣做能更快地向頭部企業(yè)靠攏，以規(guī)模換取更大的生存空間。

林中表示，旭輝對后續(xù)的市場和政策保持敬畏之心，“我們認(rèn)為1400億是最有把握的，再往上沖，沖到多少，會根據(jù)到時候的市場形勢來判斷。”

文/吳若凡