國慶上海新房成交縮水近7成 十月起樓盤降價或“井噴”

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

這個長假的上海樓市，顯得有點兒“啞火”。

據(jù)中原研究院統(tǒng)計，10月1日～10月7日，上海新建商品住宅成交面積5.6萬平方米，環(huán)比降幅達(dá)68.8%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年一線城市的黃金周，樓市含金量并不高，即使各大地產(chǎn)商拋出優(yōu)惠橄欖枝，但難掩市場逐漸高位回落的趨勢。

國慶成交量為去年同期3.7倍 購房者觀望情緒加重

實際上，這個國慶，水準(zhǔn)比去年高。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月1日～7日，上海樓市成交472套房源，為去年同期的3.7倍。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這是由于去年黃金周前的8、9月恰逢供應(yīng)低谷期（總新增供應(yīng)量僅3000余套），今年下半年的這一輪供應(yīng)回升，使得8、9兩月合計新增供應(yīng)量能夠沖上1.78萬套，相比之下很有漲勢。但與2014～2016年上海樓市同期水平相比，今年國慶期間的成交量則有明顯差距。

例如往年的成交主力區(qū)域青浦、奉賢等，國慶期間交易量都不到9000平方米，原南匯區(qū)同期成交才2100平方米，同比下滑幅度較為明顯。

另外，今年上半年的熱門區(qū)域——前灘，下半年項目陸續(xù)投放后，雖有人關(guān)注，卻已不再像上半年一樣火熱，排隊認(rèn)籌的現(xiàn)象早已不再。

成交前十榜單上，有2個項目位于前灘，均價都在8.3萬元/平方米左右，成交量約8000平方米。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦就直言，市場各方預(yù)期并沒有好轉(zhuǎn)，這一交易量并不會帶起購買欲。相反，各城市相繼出現(xiàn)大幅打折樓盤，加重了購房者的觀望情緒。樓市去化壓力會越來越明顯，樓盤的降價壓力也會越來越大。

圖片來源：視覺中國

去化與資金壓力疊加 第四季度或集中松價

市場繼續(xù)降溫的主要信號之一，就是降價。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年國慶假期，從上海到杭州、合肥、上饒等各級城市，都有樓盤大幅優(yōu)惠降價的情況，這一現(xiàn)象預(yù)計將在10月繼續(xù)傳導(dǎo)，拉開樓市打折促銷的序幕。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波就直言，未來房企以價換量將大面積推開，第三季度房企降價的數(shù)量已經(jīng)開始不斷增多，在50余個重點城市中已經(jīng)有10余個品牌房企在打折促銷，預(yù)計第四季度房企降價將在更多城市和項目上演，開啟打折的“井噴季”。

正處在輿論風(fēng)口的上海浦東惠南鎮(zhèn)碧桂園某項目，其相關(guān)負(fù)責(zé)人就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國慶許多在售項目都在搞活動，由于惠南鎮(zhèn)項目位置較偏，所以公司拿出30套房源做特價。

“這批特價房大概優(yōu)惠了30萬元/套左右，完全不是網(wǎng)傳的‘開發(fā)商降價100萬’。銷售節(jié)點每個月都會有指標(biāo)，金九銀十這種節(jié)點肯定要搞一些特價活動，幫助項目宣傳，沖一沖全年業(yè)績和年終獎。”上述人士表示。

該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在當(dāng)前市場行情下做的價格調(diào)整，任何開發(fā)商對于市場環(huán)境的把控遠(yuǎn)沒有政策來得嚴(yán)格，并不是所有項目都會降價。在這樣的市場環(huán)境下，領(lǐng)導(dǎo)要層層把關(guān)，根據(jù)蓄客量、項目成本調(diào)整價格。

實際上，這一輪降價潮也折射出開發(fā)商的尷尬處境。

一方面，張波告訴記者，第四季度房企的資金壓力依然較大。首先，此次降準(zhǔn)對于房企融資的利好有限，資金很難直接進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域。同時，高融資成本的問題依然沒有緩解，仍是擺在房企面前的大難題。

“目前購房者和房企對于市場預(yù)期已經(jīng)趨于一致，所以對開發(fā)商來說，與其等到后來降價，還不如一步到位爭取‘提前收割’，盡可能降低風(fēng)險。通過降價來快速去化、刺激現(xiàn)金流，這也是開發(fā)商不得不做出的選擇。”張波認(rèn)為。

更何況，“前三季度上海樓市幾乎沒有作為”。上海鏈家市場分析師趙葆根告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)商在上海，基本上全年的銷售壓力都落在了10月。而10月第一周就是長假，逢假期又常常成交回落，樓市去化壓力怎能不大？開發(fā)商降價壓力如何不增？