城市群經(jīng)濟體：房地產(chǎn)行業(yè)的下一個十年價值點？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

▲第八屆中國價值地產(chǎn)年會現(xiàn)場 每經(jīng)記者 張建 攝

從2015年我國發(fā)布第一個關(guān)于城市群的引導(dǎo)政策——《國務(wù)院關(guān)于長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃的批復(fù)》至今，國務(wù)院一共批復(fù)了9個城市群發(fā)展規(guī)劃。

城市從來不是一個孤立的存在。中國的城市群正日漸通過產(chǎn)業(yè)、交通、市場構(gòu)成一個新的經(jīng)濟生態(tài)：城市群經(jīng)濟體。而中國的房地產(chǎn)行業(yè)，正在深刻參與和引領(lǐng)這一趨勢，在城市群經(jīng)濟體中，房企將再次尋找到增長極。

政策引導(dǎo)順勢而為

城市群的形成固然有天然內(nèi)生因素，但我國對城市群的主動規(guī)劃推動，同樣是其形成的重要因素。

早在2015年，我國就發(fā)布了第一個關(guān)于城市群的引導(dǎo)政策——《國務(wù)院關(guān)于長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃的批復(fù)》，強調(diào)“走新型城鎮(zhèn)化道路，著力推進城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)文明、公共服務(wù)‘五個協(xié)同發(fā)展’”，目的是將長江中游城市群打造成為“全國經(jīng)濟新增長極和具有一定國際影響的城市群”。

截至今年初，在國家層面，國務(wù)院一共批復(fù)了9個城市群的發(fā)展規(guī)劃，分別是長江中游城市群、哈長城市群、成渝城市群、長江三角洲城市群、中原城市群、北部灣城市群、關(guān)中平原城市群、呼包鄂榆城市群、蘭州—西寧城市群，這些發(fā)展規(guī)劃給城市群在規(guī)劃編制、體制創(chuàng)新、重大項目建設(shè)、優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置等方面提供了積極引導(dǎo)和政策扶植。

城市群的規(guī)劃各有風(fēng)采，房地產(chǎn)行業(yè)只有消化了指引路徑，才能夠更好地把握增長時機。蘭州—西寧城市群的定位為“為支撐國土安全和生態(tài)安全格局、維護西北地區(qū)繁榮穩(wěn)定的重要城市群”；而長三角則是“共建全球科技創(chuàng)新集群，加快形成國際競爭新優(yōu)勢”；對于中原城市群，目的則是“促進公共服務(wù)共建共享，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化、開放式、一體化”。

這些明晰的定位給了房地產(chǎn)行業(yè)提供了一條可見的跑道，尋著城市群發(fā)展定位的軌跡，才能夠顯得從容不迫。

基礎(chǔ)設(shè)施釋放潛能

9月23日上午10點，得益于廣深港高鐵香港段正式通車，北京西至香港西九龍的高鐵列車G79次也準(zhǔn)時開出。G79中途經(jīng)停石家莊、鄭州東、武漢、長沙南、廣州南、深圳北站，于當(dāng)日18時58分到達香港西九龍站。而此前北京西去往香港只有一趟Z97，全程24時21分。南北城市間的距離再一次被拉近。

在此前的8月20日，首都地區(qū)環(huán)線高速公路北京段全線通車，將北京以及承德、廊坊、涿州、固安、張家口、崇禮等節(jié)點城市一一串聯(lián)起來。在固安樓盤的銷售處，最常見的就是對“大七環(huán)”的展現(xiàn)。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對城市經(jīng)濟發(fā)展具有舉足輕重的作用，其價值不僅在于項目本身的投資收益，更重要的是對整體經(jīng)濟活動的正面溢出效應(yīng)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)降低了交通運輸成本、信息和知識傳播成本，這些成本的下降成就了更廣闊的市場擴張，推動進一步的專業(yè)化分工和生產(chǎn)效率提高。房企已經(jīng)越來越認(rèn)識到僅憑單一的住宅開發(fā)已經(jīng)不足以支撐未來發(fā)展，投身城市群潛力區(qū)域，投身城市群本身的生長運營建設(shè)才是提前布局的著力點。

產(chǎn)業(yè)提升優(yōu)化內(nèi)能

北京動物園批發(fā)市場曾經(jīng)是一個熙熙攘攘的地方，而疏解后基本上已經(jīng)騰空，很多批發(fā)商戶轉(zhuǎn)移到天津繼續(xù)自己的事業(yè)。

這只是北京和京津冀產(chǎn)業(yè)提升轉(zhuǎn)移的一個縮影。

2017年底，北京市發(fā)布《關(guān)于加強京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接重點平臺建設(shè)的意見》，進一步明確了曹妃甸協(xié)同發(fā)展示范區(qū)、北京新機場臨空經(jīng)濟區(qū)、天津濱海新區(qū)、張承生態(tài)功能區(qū)等四大戰(zhàn)略合作功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)承接方向，加快形成集聚效應(yīng)和示范作用。引導(dǎo)鋼鐵深加工、石油化工等產(chǎn)業(yè)及上下游企業(yè)向曹妃甸協(xié)同發(fā)展示范區(qū)集聚；發(fā)揮2022年冬奧會籌辦的牽引作用，攜手張家口大力發(fā)展體育、文化、旅游休閑、會展等生態(tài)友好型產(chǎn)業(yè)，共建京張文化體育旅游帶；引導(dǎo)北京金融服務(wù)平臺、數(shù)據(jù)中心機構(gòu)以及科技企業(yè)、高端人才等創(chuàng)新資源向濱海-中關(guān)村科技園集聚。

相應(yīng)的是，日前，北京市政府公布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》（2018年版），詳盡規(guī)定北京范圍內(nèi)房地產(chǎn)、衛(wèi)生、教育等的禁止方面，同時要求“各有關(guān)部門要抓緊完善相關(guān)配套措施；各區(qū)政府要切實強化屬地責(zé)任，結(jié)合實際抓好貫徹落實。”

京津冀城市群的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級既是北京這個一線城市的輕裝前行，也是區(qū)域內(nèi)中小城市的發(fā)展機遇，政策、資本、人才的涌入必然帶來當(dāng)?shù)氐膬r值提升。

碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略；恒大投身“科技強國”建設(shè)，劍指“三大產(chǎn)業(yè)化基地、世界級科創(chuàng)中心”；萬科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式——“熱帶雨林”體系，標(biāo)志著頭部房企已經(jīng)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旨在為企業(yè)搭建一個助力全產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺，協(xié)調(diào)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集和高效組合。雖然此時房地產(chǎn)行業(yè)建立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身經(jīng)濟效益并沒有充分展現(xiàn)在財報上，但應(yīng)當(dāng)看到的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)同住宅地產(chǎn)互相促進，和諧共生，將助推房企走得遠、走得久。

面向下一個十年

房地產(chǎn)行業(yè)的拐點或許真的到來了。

9月11日，萬科董事會主席郁亮表示：“2012年我們判斷行業(yè)進入白銀時代，但這只是一種預(yù)測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，轉(zhuǎn)折點實實在在到來了。”

今天，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的是收緊的土地供應(yīng)、遇冷的市場反應(yīng)、嚴(yán)苛的融資環(huán)境、壓實的政策導(dǎo)向，確實到了必須做出改變的時候。

脫離單一的住宅開發(fā)已經(jīng)是不爭的趨勢，但其中的轉(zhuǎn)型風(fēng)險也必須正視。在9月27日《每日經(jīng)濟新聞》主辦的價值地產(chǎn)年會中，弘陽集團執(zhí)行總裁蔣達強表達：“大的房企都在談房地產(chǎn)多元化，但如果是不相關(guān)的多元化，企業(yè)是比較難以駕馭的，因為行業(yè)屬性不一樣。很多企業(yè)選擇的相關(guān)多元化，是企業(yè)精力不足以去駕馭的，如果把進入的行業(yè)當(dāng)作一個生意去看待，永遠都是今天做明天不想做；如果把這個行業(yè)當(dāng)作一個事業(yè)看待，就會做得長遠。”

應(yīng)當(dāng)看到，城市群經(jīng)濟形態(tài)的出現(xiàn)，將城市發(fā)展帶入了一個更高階段。此前，房地產(chǎn)行業(yè)被認(rèn)為經(jīng)歷了“黃金十年”，但發(fā)展中產(chǎn)生的問題需要在發(fā)展中解決，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的種種問題也將伴隨城市群發(fā)展，成為下一個十年的價值內(nèi)潛。