對話“大城”：城市變局下的房企機(jī)會

每經(jīng)記者 甄素靜 袁恩澤    每經(jīng)編輯 梁秋月    

▲第八屆中國價值地產(chǎn)年會高峰對話現(xiàn)場 每經(jīng)記者 張建 攝

9月27日下午5點(diǎn)，上海興國賓館8號樓內(nèi)激辯聲不斷。這是正在舉行的第八屆中國價值地產(chǎn)年會的高峰對話現(xiàn)場，地產(chǎn)行業(yè)大咖齊聚，討論著在城市間聯(lián)動漸強(qiáng)市場背景下，房企的進(jìn)與退、新與舊、戰(zhàn)略與布局。

從上屆的“新存量時代”，到本屆的“大城無界”，中國價值地產(chǎn)年會的主題始終聚焦行業(yè)熱點(diǎn)。這一年，樓市調(diào)控依舊沒有放松，房企漸漸放慢了狂奔腳步；這一年，金融監(jiān)管加強(qiáng)，融資渠道仍在收緊；這一年，已有十余家房企宣布改名，去地產(chǎn)化，跨界做多元化轉(zhuǎn)型，尋找新的增長點(diǎn)……

這一場“大城”的對話，邀請了行業(yè)領(lǐng)袖代表，共同探討在城市群的背景下，房企區(qū)域布局的邏輯、利弊以及未來的天花板等問題。

新城控股高級副總裁、集團(tuán)新聞發(fā)言人歐陽捷：

城市發(fā)展的最高境界是都市圈

在我看來，城市未來發(fā)展的最高境界未必是城市圈，而是都市圈。原因有二，第一我們的土地供應(yīng)限制在耕地保護(hù)的紅線之下，因此我們這些大城市的農(nóng)用地雖然很多，但是供不出來。第二我們城市不能擴(kuò)展它的邊界，沒有辦法用更多的土地供應(yīng)我們的住宅用地。

在未來城市沒有辦法進(jìn)行擴(kuò)展情況下，城市發(fā)展必然是都市圈，都市圈跟城市群不是一回事。因?yàn)槌鞘虚g是競爭關(guān)系，但都市圈不是，都市圈應(yīng)該是大城市和周邊的中小城鎮(zhèn)形成一個資源共享互惠互利合作共贏的關(guān)系。

這就需要通過城市間軌道交通來達(dá)成互利共贏關(guān)系。比如說從上海市到昆山，到嘉善，到蘇州，這樣我們就連成一個都市圈，小孩到了南通以后，仍然可以讀同濟(jì)小學(xué)，進(jìn)入高考的時候可以享受上海的高考政策，老人到那邊可以看病，醫(yī)?？梢酝腔?，我們形成一個都市圈的邏輯，用中小城市的土地與大城市的產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行置換，形成一個共同發(fā)展的格局。

陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌：

房企對市場要有嚴(yán)格預(yù)判力

無論是城市圈還是都市圈，理論研究歸理論研究，對房企而言，需要根據(jù)國家戰(zhàn)略發(fā)展來尋找機(jī)會，調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略布局。目前新一輪調(diào)控政策對房地產(chǎn)監(jiān)管越來越嚴(yán)，嚴(yán)了之后會發(fā)生什么問題呢？很難預(yù)測明白。但房企要清楚自身能力和實(shí)力，要對市場有嚴(yán)格預(yù)判力。

今年5月，我們把城市的劃分按照類別來劃，原來的一線城市再加二線城市我們變?yōu)橐活惓鞘校瑸槭裁醋優(yōu)橐活惓鞘心?？從投資決策、買地、運(yùn)營，要求的時間都比較相似，所以把它們擺在一起。我們又分了二類城市，二類城市就是熱二線城市，再加上都市圈里面較發(fā)達(dá)的地級市、縣級市，然后就是三類城市，三類城市解決了很多問題。

不管是城市群、都市圈如何劃分，對企業(yè)本身來講，應(yīng)該了解市場，了解自身實(shí)力、能力，然后對市場作出正確劃分，完成房企長遠(yuǎn)發(fā)展。

弘陽集團(tuán)執(zhí)行總裁蔣達(dá)強(qiáng)：

城市新格局下房企機(jī)會在哪里

目前都市圈多為龍頭城市，像北京、上海沒有人可以動搖它的位置。城市群相對比較勢均力敵，如長江中游，重慶、武漢、長沙等地，在中國大環(huán)境下，都是可以共融的。

城市群是市場經(jīng)濟(jì)走到一定階段以后自然而然形成的，只要有市場競爭，只要是放開人口戶籍各方面的限制，自然而然就會形成城市的聚集。

目前做房地產(chǎn)的人有幾種心情，心態(tài)的變化從謹(jǐn)慎中樂觀，到焦急，到焦慮，到現(xiàn)在有點(diǎn)恐慌。而這種心態(tài)的變化對投資影響也很大，去年包括今年上半年大量房企把主要目光放在收并購上，而現(xiàn)在都放在一手市場了。

在城市格局分化以后，所謂的革命性機(jī)會或者大的價值洼地并不多。在增量基本上沒有的情況下，蛋糕如何切分？格局分化，未來已經(jīng)沒有增長的前提下，我們能做的就是等待這個行業(yè)回歸本質(zhì)，而怎樣能夠在中間殺出一條血路，值得深思。

新希望地產(chǎn)副總裁姜孟軍：

城市化趨勢不可逆

城市群與都市圈的定義需因地制宜。雖然上海很發(fā)達(dá)，但跟西部是不一樣的，目前只有東部沿海長三角和珠三角地區(qū)形成了城市群，在西部最多就是叫都市圈。

就我們布局的城市而言，成都在四川是第一大城市，我們主要圍繞成都以及成都周邊，這是大成都概念。成都東西南北有不同的定位，不同的產(chǎn)業(yè)，而相對遠(yuǎn)的城市還沒有達(dá)到這個能級。這是我對城市群和都市圈很淺顯的理解。

土地供應(yīng)量的減少是房企發(fā)展必須要面對的問題，但以我親身經(jīng)歷來看，城市化的趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的，并且還會進(jìn)一步加強(qiáng)。我老家有很多朋友、同學(xué)買房子，他們首要需求就是交通要好。如果有孩子的家庭，學(xué)校、醫(yī)療都要考慮，然后才是其它的。

三盛集團(tuán)品牌營銷總經(jīng)理朱黎民：

房企看重堅定、正確的城市發(fā)展策略

城市群與都市圈反映了一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程和軌跡，每個城市的發(fā)展都需要我們執(zhí)政者、奉獻(xiàn)者共同努力，提升整個城市的能級。

都市圈和城市群之所以值得探討，因?yàn)橐粋€國家的都市圈多和少，直接反映出一個國家的財富水平和能量。

未來的都市圈發(fā)展首先要跟國家的戰(zhàn)略匹配，上海都市圈之所以可以形成，從上個世紀(jì)90年代上海開始浦東開發(fā)到現(xiàn)在，上海整個城市規(guī)劃沒有發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，如果在上海工作和生活應(yīng)該有感受。我們集團(tuán)在全國開發(fā)最擔(dān)心的是什么？就是規(guī)劃變來變?nèi)?，今年這樣，明年那樣。這么一來好了，你所有的布局都完成了，所有的投入都打了水漂。

上海的城市規(guī)劃經(jīng)過國務(wù)院審批已經(jīng)到了2030年，而別的城市可能現(xiàn)在最多就是到2020年、2025年，這說明什么？也是說明上海是最發(fā)達(dá)的城市。

我們整個思路，整個城市發(fā)展策略是否能夠堅定，是否能夠正確，是否能夠堅持10年、20年、30年，城市群才有可能真正成為我們計劃中的都市圈。