兩大信號清晰浮現(xiàn) 中國樓市實(shí)際上已經(jīng)在“轉(zhuǎn)涼”？

全國性的房地產(chǎn)去庫存周期已經(jīng)接近尾聲，后續(xù)樓市調(diào)控政策輪番加碼，樓市出現(xiàn)土地大規(guī)模流拍、一線城市重現(xiàn)1成分期首付、特價(jià)房等下行信號。

但是，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月70城房價(jià)環(huán)比漲幅創(chuàng)兩年最高，僅廈門微跌，呈現(xiàn)普漲局面。業(yè)內(nèi)專家分析稱，由于統(tǒng)計(jì)口徑等因素，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或存在結(jié)構(gòu)性“失真”，市場其實(shí)已經(jīng)在“轉(zhuǎn)涼”。

1成分期首付重現(xiàn)一線城市

深圳和廣州樓市近期重現(xiàn)一成首付，以折扣之名行降價(jià)之實(shí)。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，以深圳大鵬新區(qū)一個(gè)住宅樓盤為例，其目前在售93-124平方米3-4房的住宅，不僅價(jià)格較之前有所下調(diào)，還推出了分期首付的付款方式。一名銷售人員告訴記者，其樓盤的均價(jià)大約在3.7-3.9萬元/平方米，“最近降價(jià)了一些，最開始93平方米基本都在3.9-4.1萬元/平方米左右。”

“備案價(jià)沒有變，但折扣會多一點(diǎn)。”上述銷售人員表示。

如果以毛坯總價(jià)計(jì)算，業(yè)主還可以選取分期首付的方式。具體的操作方式是，業(yè)主首期只需付完一成首付，為33.8萬元，其余兩成在一年內(nèi)付清，付清后就可以完成網(wǎng)簽。

深圳一些樓盤則推出了部分特價(jià)房源，“現(xiàn)在沒有降價(jià)，都是以特價(jià)房源的形式放出來。”龍崗中心城一名樓盤銷售指出。其所在的樓盤本月放出了20套左右的特價(jià)房源，“82平方米的特價(jià)單位總價(jià)在302-310萬元之間，最開始是330萬元左右。”

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州南沙、番禺等區(qū)域多盤推出特價(jià)單位，以折扣之名行降價(jià)之實(shí)，有樓盤降價(jià)幅度近20%。部分開發(fā)商為加速回籠資金，降低購房門檻，一成首付重出江湖。

與此同時(shí)，調(diào)控下樓市亂象叢生，雙合同屢禁不止，部分樓盤為加快簽約進(jìn)度，拒絕公積金貸款，商業(yè)貸款折扣力度高于公積金貸款，引導(dǎo)購房者選擇商業(yè)貸款，加快資金回籠。

土地流拍節(jié)奏加快，一二線城市“地冷價(jià)跌”現(xiàn)象明顯

銷售和資金壓力，使開發(fā)商在拿地上更加謹(jǐn)慎。東吳證券認(rèn)為，近期，全國各地土地流拍事件頻現(xiàn)，流拍節(jié)奏加快，一二線城市“地冷價(jià)跌”現(xiàn)象明顯。

據(jù)東吳證券統(tǒng)計(jì)，截至2018年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。

整體看來，2018年土地流拍現(xiàn)象較前兩年明顯增加，單月流拍建筑面積均在500萬平方米以上，6月以來更是突破千萬，土地流拍節(jié)奏不斷加快。

值得關(guān)注的是，從各月流拍情況看，三四線城市整體呈穩(wěn)步下跌態(tài)勢，而二線城市比例卻在下半年以來明顯抬升。8月，二線城市發(fā)生土地流拍建筑面積達(dá)691萬平方米，占全國總額的38.59%，此數(shù)值較年初增長了兩倍有余。

從地域分布看，河南省流拍數(shù)量居首位，2018年1-8月已超百塊，華東地區(qū)的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發(fā)區(qū)，緊隨其后的是四川、貴州等省?？傮w上，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)或偏遠(yuǎn)地區(qū)市場熱度不夠，土地被流拍的概率更大。

土地流拍現(xiàn)象并非首次出現(xiàn)，2011-2012百城住宅用地曾出現(xiàn)流拍高峰，2014-2015又有一陣土地流拍潮涌起，2018年地產(chǎn)市場流拍再現(xiàn)，且流拍建筑面積及流拍率不斷抬升，達(dá)到歷史高位。

2011-2012年，伴隨著購房成本的提高以及市場限購、限貸等政策的相繼出臺，房產(chǎn)市場一度處于低迷狀態(tài)，百城供應(yīng)土地價(jià)格處于相對低位，而土地供應(yīng)量卻處于高峰位置，市場推地情緒高漲，土地流拍持續(xù)惡化。

2014-2015年，房產(chǎn)市場土地流拍率小幅攀升，流拍潮再次涌起。土地供給過剩，而樓市銷售低迷，導(dǎo)致市價(jià)下跌，成交量大幅萎縮，庫存增加，開發(fā)商拿地意愿疲弱。

2018年，土地流拍歷史再現(xiàn)，加劇市場降溫。東吳證券認(rèn)為，本輪流拍事件恰是房產(chǎn)市場逐漸趨于理性的重要體現(xiàn)，開發(fā)商減少盲目拿地，原因如下：

一是，調(diào)控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴(yán)苛。

2017年以來，地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加碼，“供給側(cè)”改革積極推進(jìn)，土地市場土拍政策頻出，限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建、搖號購房、共有產(chǎn)權(quán)等成為市場推地的重要附加條件。

特別是在一二線城市，房價(jià)調(diào)控壓力較大，出讓土地條件愈加嚴(yán)苛，對于房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營盈利產(chǎn)生較大壓力，加之土地配置費(fèi)高企，開發(fā)商不得不謹(jǐn)慎拿地，才使得多處地塊無人問津。

二是，融資環(huán)境趨緊，資金壓力增大。

一方面，供給端土拍政策不斷收緊，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整；需求端購房調(diào)控力度空前，居民杠桿上升，供需兩端齊發(fā)力使得依靠銷售回款的房企資金來源面臨上限。

在融資環(huán)境不斷趨緊，資金走向受到嚴(yán)格控制的市場大環(huán)境下，房企融資明顯趨弱。

另一方面，考察近年來房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率變化，上升趨勢明顯，2017年年底達(dá)78.18%，較2016年提升近2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，由于前兩年大規(guī)模發(fā)債，地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)付債券數(shù)額2016年以來持續(xù)暴增，償債壓力空前。資金多方承壓，開發(fā)商拿地積極性被嚴(yán)重打壓。

房價(jià)或存在結(jié)構(gòu)性“失真”，市場其實(shí)已經(jīng)在“轉(zhuǎn)涼”

據(jù)路透社測算，今年8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，同比升7%，連漲35個(gè)月，且漲幅為一年最高水平；從環(huán)比看，8月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)上漲1.4%，連漲40個(gè)月，創(chuàng)下2016年9月以來最高水平。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月，70個(gè)大中城市中，一、二、三線城市新房價(jià)格，環(huán)比漲幅整體較上月有所擴(kuò)大，二、三線城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。

4個(gè)一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；

31個(gè)二線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比7月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；

35個(gè)三線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲2.0%，漲幅比7月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

從同比看，二線城市新房價(jià)格上漲8.6%，漲幅比去年同月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新房價(jià)格上漲8.3%，漲幅比去年同月回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。

在二三線城市中，新房價(jià)格環(huán)比漲幅較大的有無錫，3.4%的漲幅為70城之首；徐州以3.3%的漲幅緊隨其后；濟(jì)南、唐山、秦皇島、襄陽和南充均漲超2.5%。

二手房市場中，8月，一線城市二手房價(jià)格同環(huán)比均現(xiàn)回落，二三線城市則繼續(xù)回溫，漲幅較上月有所擴(kuò)大。

4個(gè)一線城市二手房環(huán)比持平，漲幅比上月收窄0.2%；

31個(gè)二線城市二手房環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；

35個(gè)三線城市二手房環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，針對8月份普漲的70城房價(jià)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在結(jié)構(gòu)性失真。

楊紅旭認(rèn)為，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比上漲的原因，是今年限價(jià)趨松，限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也有松動，部分高價(jià)盤得到放行，這只是結(jié)構(gòu)性因素。而且，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示二手房價(jià)上漲，與鏈家等市場機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)形成一定反差，楊紅旭認(rèn)為，機(jī)構(gòu)的二手房價(jià)格更接近最新市場真相。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，現(xiàn)在樓市的確有回落跡象，但只是個(gè)案。“現(xiàn)在地價(jià)正在回歸。正常情況下地價(jià)跌了，房價(jià)也有下跌的可能性。”

最能感受樓市“涼意”的應(yīng)屬廈門和海南。華爾街見聞此前提及，作為70城中唯一環(huán)比下跌的城市，縱覽一手房環(huán)比、二手房同環(huán)比三項(xiàng)指標(biāo)，廈門都屬70個(gè)城市中最慘。8月，廈門二手房環(huán)比和同比齊齊下跌，環(huán)比跌幅0.3%，同比跌幅則接近5%。

三亞和?？趦沙黔h(huán)比增速滑坡，三亞8月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比0.1%，較前值3.7%大幅回落，?？?月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比0.9%，遠(yuǎn)不及前值2.3%。

據(jù)中國基金報(bào)援引數(shù)據(jù)顯示，在更能反映市場真實(shí)情況的二手房方面，多數(shù)一、二線城市的成交也出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

一線城市中出現(xiàn)明顯下跌的是廣州。樂有家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示：8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%；成交均價(jià)為24280 元/平方米，環(huán)比下跌6.2%。

上海出現(xiàn)了量價(jià)雙跌。據(jù)上海中原研究院數(shù)據(jù)：上海8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%，成交均價(jià)38052元/平方米，環(huán)比下跌2.13%。

就連二手房一直堅(jiān)挺的深圳也出現(xiàn)價(jià)格下跌。據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示：8月深圳二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%，成交均價(jià)55011元/平方米，環(huán)比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的則是北京。據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：8月北京二手房市場迎來更深度的回落，實(shí)時(shí)成交量環(huán)比減少20.9%；不過價(jià)格仍未明顯回調(diào)， 8月北京二手房成交均價(jià)為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。

熱點(diǎn)二線城市中，大多數(shù)二手房成交價(jià)下跌。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)：廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數(shù)熱點(diǎn)二線城市上漲，如南京微漲0.42%。

來源：華爾街見聞 作者：廖志鴻