一宗流拍一宗底價(jià)成交，武漢土地市場(chǎng)大降溫？

每經(jīng)編輯 郭鑫

繼9月7日南京土拍縮水之后，武漢土拍也出現(xiàn)趨冷的現(xiàn)象。

9月11日，武漢市土地公眾監(jiān)督平臺(tái)披露了兩宗掛牌出讓的土地，其中位于東西湖區(qū)的P（2018）077號(hào)地塊因無(wú)人出價(jià)而流拍。

另一宗位于江夏區(qū)的P（2018）078號(hào)地塊僅一家出價(jià)，由武漢云水居置業(yè)投資有限公司以底價(jià)2.169億摘得，樓面地價(jià)3883.7元/平米。

圖片截自：武漢市土地公眾監(jiān)督平臺(tái)

值得注意的是，武漢上次流拍的P（2018）061號(hào)地塊，位于武漢的四環(huán)以外，地理位置較偏僻。而此次P(2018)077號(hào)地塊位于東西湖四環(huán)內(nèi)，附近有較成熟的樓盤和小區(qū)，卻仍遇流拍情形，土地拍賣市場(chǎng)涼風(fēng)來(lái)襲。

另外，根據(jù)武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局昨日公告顯示，揭牌的P（2018）079號(hào)地塊將延期，該地塊掛牌時(shí)間調(diào)整為：2018年9月30日9時(shí)至2018年10月17日9時(shí)30分。

從武漢土地流拍數(shù)據(jù)來(lái)看，今年以來(lái)，武漢土地市場(chǎng)降溫明顯，土地多以底價(jià)成交為主，溢價(jià)率并不高，也出現(xiàn)了不少流拍地塊。而在全國(guó)土地市場(chǎng)上，流拍地塊越來(lái)越多地出現(xiàn)。

眾多一二線城市均現(xiàn)流拍

而除了武漢以外，還有眾多一二線城市均現(xiàn)流拍或底價(jià)成交。

9月6日，南京市國(guó)土部門發(fā)布公告稱，取消燕子磯2018G42、江浦2018G44、六合2018G45三幅地塊的出讓，這意味著7日拍賣地塊僅剩下鐵心橋2018G41和江北2018G43兩幅。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，1-7月，房企土地購(gòu)置面積13818萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；土地成交價(jià)款6619億元，增長(zhǎng)21.9%。

在總量仍然顯著增長(zhǎng)的表象下，土地市場(chǎng)的疲態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)，多城土地流拍或以底價(jià)成交。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高；二線城市土地流拍共154宗，同比增長(zhǎng)200%；三四線城市土地流拍合計(jì)達(dá)629宗，2017年同期為284宗，同比增長(zhǎng)121%。

到了八月，各地土拍結(jié)果依然涼涼：除了武漢之外，先后有太原、杭州、廣州、南京，拍地或以底價(jià)成交，或與底價(jià)擦線。

此前，2014年是近年來(lái)土地流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗。由此看來(lái)，今年的土地流拍程度還要嚴(yán)重得多。

土地為何頻頻流拍

流拍、底價(jià)成交、溢價(jià)率走低，說(shuō)明市場(chǎng)在降溫，但這是一種不情愿的降溫。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，土地市場(chǎng)降溫的主要原因是，房企資金回籠速度非常慢，且新房限價(jià)等也影響了房企的拿地情緒。

美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，近期土地以底價(jià)成交為主，主要原因是土地出讓的限制條件比較多，比如達(dá)到最高價(jià)后競(jìng)自持面積、競(jìng)公租房面積等，加重了房企建房的成本。

國(guó)泰君安分析師謝皓宇則指出，拿地資金嚴(yán)格監(jiān)管，房企依靠自有資金拿地、疊加龍頭企業(yè)減緩拿地力度，使得土地購(gòu)買力有限，最終帶來(lái)地價(jià)下行。

浙商證券也稱，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源在今年持續(xù)緊張，再加上去年是土地大年，房企已補(bǔ)充了充足的貨值，今年在拿地方面就更加謹(jǐn)慎。

中信建投表示，今年土地市場(chǎng)供需分歧加大，流拍率甚于2014年。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。從整體流拍規(guī)模來(lái)看，今年將達(dá)到歷史峰值。

同時(shí)中信建投指出，此次流拍的動(dòng)因與上一輪不同，2014年是因?yàn)殇N售市場(chǎng)低迷導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱，然而這一輪，銷售市場(chǎng)穩(wěn)定，今年全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)土地市場(chǎng)整體降溫，流拍現(xiàn)象的蔓延主要是房企基于利潤(rùn)率以及去杠桿下的理性選擇。

類似地，華創(chuàng)證券研報(bào)認(rèn)為，下半年流拍現(xiàn)象增多，從另一方面反映出在行業(yè)資金趨緊房企拿地意愿逐漸減弱，同時(shí)考慮到在降杠桿背景下政府財(cái)政壓力更為凸顯，下半年土地供給意愿仍強(qiáng)。預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)的供需關(guān)系改善將進(jìn)一步推動(dòng)掛牌均價(jià)及成交溢價(jià)率走低。

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