無所不在的杠桿：蛋殼公寓眾籌十余次 租金貸、ABS輪番上陣

每經(jīng)記者 陳玉靜    每經(jīng)編輯 姚祥云    

關(guān)于長租公寓推高房租的議論沸沸揚(yáng)揚(yáng)。其中，備受外界質(zhì)疑的是，自如、蛋殼公寓等長租公寓運(yùn)營商借由整體租客的信用為自己擴(kuò)充資本背書，即長租公寓的運(yùn)營商在獲得足夠的資本后便以高價為誘惑，簽下更多的房東，搶得更大的市場份額，隨之而來的便是房租的上漲。

以蛋殼公寓為例，在其成立的3年中，蛋殼公寓采用了數(shù)種融資方式，今年已經(jīng)過2輪融資，融資額達(dá)1.7億美元。除此之外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，蛋殼公寓還曾通過眾籌、租金貸、ABS等方式擴(kuò)充資本。

比如，近期發(fā)行的“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，該計劃總規(guī)模2.035億元，分為優(yōu)先級和次級兩類資產(chǎn)支持證券，其中優(yōu)先級募集規(guī)模為1.85億元；次級募集規(guī)模為0.185億元。

成立三年尋求眾籌融資十余次

蛋殼公寓作為具有代表性的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運(yùn)營商，成立于2015年初，屬于較早進(jìn)入長租公寓市場的一大品牌公寓，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等，意圖滿足都市年輕白領(lǐng)多元化的居住需求。目前，已進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京8地市場，管理超過17萬間公寓。而兩年前蛋殼公寓在路演時表示，其在北京地區(qū)的公寓僅5000間。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京眾籌客網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司（以下簡稱眾籌客）官方微信公眾號了解到，2016年的蛋殼公寓曾在眾籌客平臺發(fā)行過十多個資產(chǎn)包融資，眾籌金額從幾萬元到幾十萬元不等，資產(chǎn)包均由相同持有期限的10套公寓資產(chǎn)構(gòu)成。眾籌資產(chǎn)主要由三部分組成：公寓裝配成本，主要為硬裝、家具、家電、軟裝成本；啟動租金，第一次付給房東的3個月啟動資金；房東押金，1~2個月的房屋押金，到期后實(shí)收實(shí)退。收益方面，按月分紅，至于具體的蛋殼資產(chǎn)包的月收益構(gòu)成，則是單月租金收入扣除付給房東的月租以及房屋月度維護(hù)成本。蛋殼公寓在當(dāng)時的路演中表示，蛋殼公寓一般采用押一付三的方式付款給房東。由此，眾籌融資即以資產(chǎn)包項下預(yù)期的現(xiàn)金凈流入來獲取融資，作為一套新房源的啟動資金。

以蛋殼公寓12包為例，眾籌客平臺在推介該項目時表示，該資產(chǎn)包共10套公寓34間，租賃期限為5年，總投資額為75.423萬元，投資人出資57萬元，所占收益權(quán)62%，項目方（即紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，蛋殼公寓運(yùn)營主體）出資18.423萬元加運(yùn)營和管理，所占收益權(quán)為38%，該資產(chǎn)包第一年的預(yù)期年凈利潤為29.892萬元。蛋殼公寓在路演中表示，當(dāng)時租金收入平均為2300元~2500元/間。那么，按照給房東押一付三的方式付款，蛋殼公寓12包的融資額可以啟動數(shù)十套新房源。

根據(jù)眾籌客平臺上蛋殼公寓的路演實(shí)錄，蛋殼公寓商業(yè)智能負(fù)責(zé)人陳總以正在發(fā)行的蛋殼公寓11包為例介紹了資產(chǎn)包的高收益，陳總當(dāng)時表示，蛋殼公寓11包為10套5年期公寓，擬眾籌金額63800元，預(yù)計5年總體收益率200%以上，年回報率在40%左右，同時，蛋殼公寓會把11包此前租出去的利潤在首次分紅時給投資人。

蛋殼公寓陳總還在上述路演中對蛋殼公寓的收益增長策略進(jìn)行介紹，陳總表示，對于租房市場而言，有兩個重要的組成部分，一是獲取房源；二是根據(jù)房源獲取利潤。第1年蛋殼公寓按照常規(guī)利潤搶奪市場房源，搶奪定價權(quán)。第2年，開始擴(kuò)大利潤差，收獲房租增長紅利。陳總分別以上地新盤融澤嘉園和建國門華僑村小區(qū)為例進(jìn)行分析，第二年兩地的市場漲幅分別達(dá)17%、20%。

借道租客信用尋求資金杠桿

在眾籌模式之外，租金貸也是一種資本擴(kuò)充的模式。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在蛋殼公寓APP看到，以月租金為3190元的某房屋為例，付款方式主要分為年付、半年付、分期月付3種，三種方式除了要付等額的押金及相應(yīng)期限的租金外，還要付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)和維修金。三種付款方式下的服務(wù)費(fèi)和維修金分別為649元/年、2525元/年、3061元/年。以此來看，年付最劃算，但要付清13個月租金，壓力較大，半年付則要付清7個月租金。值得注意的是，半年付的服務(wù)費(fèi)與維修費(fèi)并未與分期月付拉開太大差距。

至于分期月付，蛋殼公寓APP介紹道，該付款方式為蛋殼公寓協(xié)助租客與第三方金融機(jī)構(gòu)辦理的租金分期的租金貸款服務(wù)，分期利息和手續(xù)費(fèi)由蛋殼公寓承擔(dān)。分期月付用戶在繳納完首月房租后，在指定的分期平臺按照平臺約定還款。據(jù)新華網(wǎng)此前報道，蛋殼公寓目前已與任買公司進(jìn)行了分期付消費(fèi)金融業(yè)務(wù)合作。

某蛋殼公寓管家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，租客可以選擇月付分期的模式，在簽署房屋租賃合同后，還要與蛋殼公寓合作的金融公司簽署貸款合同，之后租客按月付款給金融公司，一年的房租實(shí)際已付給蛋殼公寓，目前合作的金融機(jī)構(gòu)有會花分期、微眾銀行，會花分期、任買公司已經(jīng)停用。按照蛋殼公寓給房東押一付三的方式，資金在此期間出現(xiàn)沉淀并有錯配的可能性。

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖此前曾表示，未來半年，蛋殼公寓將加快開拓市場的腳步，迅速布局更多的新一線城市，并于今年年底實(shí)現(xiàn)管理30萬間公寓的目標(biāo)。

完成兩輪融資ABS已發(fā)行逾2億元

蛋殼公寓官網(wǎng)顯示，今年，蛋殼公寓已完成兩輪合計1.7億美元的融資。此外，根據(jù)國浩律師事務(wù)所官網(wǎng)公告，蛋殼公寓還在8月成功設(shè)立“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，計劃募集資金總規(guī)模2.035億元，目前已獲得上交所出具的掛牌轉(zhuǎn)讓無異議函。公開信息顯示，該資產(chǎn)支持專項計劃的原始權(quán)益人為蛋殼公寓。該資產(chǎn)支持專項計劃根據(jù)不同的風(fēng)險、收益和期限特征，分為優(yōu)先級和次級兩類資產(chǎn)支持證券，其中優(yōu)先級募集規(guī)模為1.85億元；次級募集規(guī)模為0.185億元。

一位金融業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，ABS的確可以增加蛋殼公寓等長租中介的資金杠桿，而且理論上，通過ABS加杠桿的擴(kuò)張規(guī)模的游戲可以一直持續(xù)下去。但是實(shí)際操作中，作為一種規(guī)范的金融產(chǎn)品，其整個發(fā)行流程涉及包括券商、信托、評級、增信、交易所等機(jī)構(gòu)的參與，這些機(jī)構(gòu)會對發(fā)行人的資質(zhì)、杠桿水平和運(yùn)營風(fēng)險進(jìn)行評估，實(shí)際上加杠桿的規(guī)模是會受到很大制約的。

對于租賃消費(fèi)貸中存在的資金沉淀以及期限錯配問題，中聯(lián)基金分析稱，建議確保租金躉繳合同期限與貸款期限匹配；其次，必須充分披露貸款行為，不得通過刻意引導(dǎo)、隱瞞信息等手段誘使租客選擇消費(fèi)貸；另外，應(yīng)適當(dāng)控制使用消費(fèi)貸躉繳房租比例，一方面可以考慮與其企業(yè)凈資產(chǎn)掛鉤比例，畢竟是一個負(fù)債融資行為，另一方面也可以適當(dāng)控制使用消費(fèi)貸交房租占全部租賃行為的比例；最后，適當(dāng)監(jiān)管躉繳租金的使用，應(yīng)主要用于主業(yè)擴(kuò)張，防止挪用風(fēng)險。當(dāng)然，國內(nèi)銀行沒有賬戶管理職能，任何經(jīng)營模式都有屬于企業(yè)自身自由資金和不完全屬于企業(yè)自有資金的現(xiàn)金管理問題，資金性質(zhì)和使用的監(jiān)管是一個挑戰(zhàn)。