盤和林：從上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看房價(jià)有無上漲壓力

盤和林

7月16日，國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布了上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

報(bào)告顯示，2018年1~6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比增長9.7%，其中住宅投資38990億元，同比增長13.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。

在上半年房地產(chǎn)市場的嚴(yán)厲調(diào)控下，個(gè)位數(shù)的增長速度基本符合預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，房屋待售面積下降明顯，從供需角度來說，進(jìn)入補(bǔ)庫存的供方市場。

此外，目前房地產(chǎn)市場處于高位階段，由于高位慣性，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資保持溫和漲幅將是未來一段時(shí)間的趨勢。這些都指向未來房價(jià)仍有一定的上漲壓力，加大房地產(chǎn)調(diào)控力度仍不能松懈。

值得一提的是，上半年新開工房地產(chǎn)較去年同期增長11.8%，這一增長率或向我們傳遞出一個(gè)新信號(hào)，即伴隨著三四線城市去庫存壓力的大幅改善，房地產(chǎn)去庫存動(dòng)力逐步減弱，行業(yè)將迎來補(bǔ)庫存周期。

事實(shí)上，房地產(chǎn)新開發(fā)保持一個(gè)良好的增長率，其原因是多方面的。

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都會(huì)有購地庫存，無論從保值增值的角度來說，還是從企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型來說，新建住房投資都是比較好的也是必要的選擇。

由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)能夠保值增值的金融資產(chǎn)，很多企業(yè)在轉(zhuǎn)型期間，無論身處哪一個(gè)行業(yè)，都很難避免地涉足地產(chǎn)投資，同時(shí)也需要房地產(chǎn)開發(fā)投資為新業(yè)務(wù)投資開發(fā)輸血。

正如萬科目前多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略，涉及的領(lǐng)域包括養(yǎng)老、商業(yè)、物流、文旅，背后往往都需要實(shí)物房地產(chǎn)的支撐。利用自身的土地儲(chǔ)備，開發(fā)投資房地產(chǎn)，一方面有利于資產(chǎn)的保值升值，建立起天然的風(fēng)險(xiǎn)防范墻，另一方面又有利于企業(yè)的轉(zhuǎn)型和多元化經(jīng)營。

房價(jià)漲幅依舊有利可圖，是新開工數(shù)量不減的另一原因。

當(dāng)前，房價(jià)上漲幅度雖然正在收窄，但上半年全國商品房的成交價(jià)格依舊達(dá)到8678元/平方米，根據(jù)近兩年房價(jià)一路高漲的態(tài)勢，售房賣房者依舊有利可圖。雖然利潤增長空間略有下降，但是根據(jù)壟斷競爭市場均衡理論，只要有利潤，市場將不能達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡點(diǎn)。

大企業(yè)此時(shí)通常的做法是穩(wěn)定或者擴(kuò)張市場份額，中小企業(yè)則是不斷地進(jìn)入、退出市場，代代更迭。也正因?yàn)槿绱?，目前上漲周期超過37個(gè)月的房價(jià)，仍舊可能保持溫和的上漲趨勢。

但值得注意的是，我國的租賃市場、二手房市場發(fā)展不健全，信息不完全對稱，整個(gè)房地產(chǎn)供求不能被真實(shí)反映。

目前，市場所顯現(xiàn)出來的供給減少狀況，也有可能是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不均衡扭曲所致，現(xiàn)實(shí)中一些地方的二手房市場房源充裕并微幅增長，而可流通新房的數(shù)量卻在減少，那么這樣的新建開發(fā)反而會(huì)進(jìn)一步刺激房價(jià)。

值得注意的是，2018年上半年土地購置面積同比增長達(dá)到7.2%，而待售面積是下跌的，6月底房屋待售面積跌幅為14.7%，雖然跌幅在減小，但是卻達(dá)到了待售面積歷史新低。這不得不說是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入補(bǔ)庫存時(shí)代的另一例證。同時(shí)也從另一個(gè)側(cè)面說明，市場上的供給減少，房價(jià)仍有一定的上漲壓力。

開發(fā)企業(yè)購地積極性明顯，這一方面是企業(yè)自身維持生存所需不得不為之，另一方面也是為了抓住近期供地規(guī)模擴(kuò)大的機(jī)遇。有地?zé)o錢猶如有柴無火，但在資金收緊，風(fēng)險(xiǎn)、杠桿嚴(yán)格管控下，今年上半年房產(chǎn)企業(yè)到位資金卻超出預(yù)期。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中外資下降73.1%，境內(nèi)資金下降7.9%，自籌資金增長9.7%。

從這一數(shù)據(jù)我們可以看出，企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，對一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來講，手上有充足的現(xiàn)金流就可以做到手中有糧，心里不慌。

在政策使銀行對房地產(chǎn)做出定向限貸后，境外融資出路也受到限制，這給企業(yè)的一個(gè)啟示就是，加快資金周轉(zhuǎn)才是房產(chǎn)企業(yè)保持現(xiàn)金流的秘訣，減緩資金鏈壓力還需靠自身。

此次統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)接下來將進(jìn)入補(bǔ)庫存的時(shí)期，補(bǔ)庫存形成的新房產(chǎn)資源是否會(huì)進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，我們有待觀察。但若想進(jìn)一步平衡供求，避免房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，打通租賃和二手房市場，控制房價(jià)的漲幅依舊是相關(guān)政策的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

（作者系中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）