搖號購房亂象：西安8人官職搖沒了，深圳卻這樣鉆空子

圖片來源：視覺中國 最近，西安這座世界歷史名城火了，除了在抖音上迅速走紅，還有一下子飆漲的房價和某樓盤搖號內(nèi)定事件。 6月2日，券商中國記者從長安宣傳官方微博獲悉，西安市長安區(qū)調(diào)查組發(fā)布了調(diào)查處理情況的通報，經(jīng)調(diào)查，有35名公職人員受購房者請托，給西安天磊置業(yè)有限公司“南長安街壹號”項目部相關(guān)人員“打招呼”，8人被免職，5人受到黨內(nèi)嚴重警告處分，8人受到記大過處分，14人受到記過處分，其中有6人同時被調(diào)整管理崗位。 一二手房價差存在巨大套利空間之下，搖號購房成為一種“病”，上海、深圳、杭州等城市先后被曝光天價“喝茶費”之后，深圳某新樓盤爆出，迅速公司名義轉(zhuǎn)讓。 35名公職人員打招呼8人被免職 5月24日晚，網(wǎng)上傳出4月29日“南長安街壹號項目部分搖號購房者信息登記表”后，西安市長安區(qū)成立了調(diào)查組，對4月29日“南長安街壹號”項目搖號售房過程和涉事人員進行全面調(diào)查。 6月2日，長安宣傳官方微博公布了關(guān)于網(wǎng)傳“南長安街壹號項目部分搖號購房者信息登記表”調(diào)查處理情況的通報。 西安市長安區(qū)調(diào)查組表示，經(jīng)調(diào)查，在4月29日公開搖號銷售“南長安街壹號”項目過程中，西安天磊置業(yè)有限公司和武漢矩陣科技有限公司相關(guān)工作人員涉嫌破壞計算機信息系統(tǒng)犯罪，西安市公安局長安分局已于5月31日立案偵查，并對企業(yè)銷售經(jīng)理、搖號系統(tǒng)操作員等7名犯罪嫌疑人采取了刑事強制措施。 調(diào)查結(jié)果顯示，有35名公職人員受購房者請托，給西安天磊置業(yè)有限公司“南長安街壹號”項目部相關(guān)人員“打招呼”。8人被免職，5人受到黨內(nèi)嚴重警告處分，8人受到記大過處分，14人受到記過處分，其中有6人同時被調(diào)整管理崗位。 不僅“位子”沒了，煮熟的鴨子也飛了。調(diào)查結(jié)果顯示，對116人（涉及公職人員35名）請托違規(guī)銷售的106套房屋（10人放棄購房資格），重新進行公開搖號銷售。前述所涉違規(guī)銷售的購房者不得參加重新?lián)u號。 6月1日，西安市長安區(qū)人民政府網(wǎng)站顯示，該區(qū)人大常委會已于5月30日接受王強同志辭去西安市長安區(qū)人民政府區(qū)長職務(wù)的請求。 對于房地產(chǎn)公司西安天磊置業(yè)有限公司在4月29日公開搖號銷售“南長安街壹號”項目中存在違規(guī)操作銷售行為，長安區(qū)住房保障和房屋管理局責令西安天磊置業(yè)有限公司立即進行整改，對其違規(guī)銷售行為進行懲戒記分，暫停受理其新申請預(yù)售許可，限制其未售房源的網(wǎng)簽銷售，并將其納入社會信用體系“黑名單”。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從西安的搖號買房政策看，就存在問題，相比其他城市的搖號政策，西安的太過簡單，搖號軟件，搖號電腦，都不可控。其他城市都是公證機構(gòu)主導，而西安是公證機構(gòu)監(jiān)督。 西安全市開展專項檢查 不僅僅天磊置業(yè)，其母公司融創(chuàng)也受到了“連累”。 今天，西安市住房保障和房屋管理局公告，暫停受理融創(chuàng)中國西安公司旗下12家項目公司商品房預(yù)售許可申請，責令融創(chuàng)中國西安公司對照相關(guān)法律法規(guī)進行自查整頓。禁止各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公證機構(gòu)在組織公證搖號銷售商品住房時使用武漢矩陣科技有限公司開發(fā)的搖號軟件。 此外，受此次事件影響，西安市住房保障和房屋管理局公告，6月3日起開展為期6個月的商品房銷售秩序?qū)ｍ棛z查工作。 檢查范圍包括：在售項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托，承擔商品房銷售代理、營銷策劃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。 一二手房價差滋生喝茶費戲碼 因為政府“限價”，限制備案價，不允許開發(fā)商自主定價，不管市場有多少需求，反正價格不能賣太高。但是周圍的二手房價格是無法監(jiān)管的，都在小業(yè)主手里。二手房價格隨著市場行情漲起來了，但是新房被緊緊的壓制住了，這樣價格倒掛產(chǎn)生了。 馬克思指出：資本家害怕沒有利潤或利潤太少，就像自然界害怕真空一樣。一旦有適當?shù)睦麧櫍Y本就膽大起來。如果有10%的利潤，它就保證到處被使用；有20%的利潤，它就活躍起來；有50％的利潤，它就鋌而走險；為了100％的利潤，它就敢踐踏一切人間法律…… 巨大的套利空間，不僅滋生了類似西安“打招呼”權(quán)利尋租的空間，一些人也發(fā)現(xiàn)了其中的“商機”。 比較常見的“喝茶費”也水漲船高，上海、深圳、杭州等地“喝茶費”、“號子費”，由曾經(jīng)的5萬、8萬，飆漲至數(shù)十萬，有的高達80萬，甚至有的達100萬左右。 各地頻繁上演喝茶費、關(guān)系戶的戲碼后，房地產(chǎn)公司紛紛出來澄清。 4月底，深圳蛇口新盤山語海取得預(yù)售許可證后，便有“80萬喝茶費”的消息傳出。為此，項目開發(fā)商深圳市赤灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于4月22日發(fā)布了相關(guān)聲明：不會出現(xiàn)任何“內(nèi)部折扣”、“額外折扣”等；不存在“內(nèi)部客戶”和“關(guān)系客戶”提前選房行為，任何以提前選房、幫忙打折為由索要費用的行為都是嚴令禁止的違法行為。 僅深圳地區(qū)先后有萬科、華潤、中海等多家房地產(chǎn)公司陸續(xù)發(fā)過類似聲明。（詳見報道《史上最瘋狂購房！深圳樓盤搖號先交500萬誠意金，多城市開啟"抽獎買房"，搖號買房好似打新股》） 深圳一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，他們公司最近有新樓盤推遲開盤的原因很大程度上也是由于“限價”政策，公司內(nèi)部有考慮過借助一些手段變成二手房后再銷售，但二手房的稅費較高，目前還在繼續(xù)探討。 買房“搖一搖”就能治百??？ 不管開發(fā)商撇清關(guān)系戶、喝茶費，還是坦誠相告實際銷售，都無法讓購房者心服口服。 于是，深圳蛇口新盤招商雙璽采用先審核購房資格，再繳納500萬誠意金，然后公開現(xiàn)場抽簽選房的方式銷售，這是深圳首個宣布公開搖號銷售的項目，不過深圳目前尚未要求所有新房均公開搖號銷售。（詳見報道《又見躁動樓盤！就在今天成都超6萬人搶千套房，深圳一樓盤凍結(jié)33億誠意金，"搖號選房如進高考考場"》）。 搖號成為了最近房地產(chǎn)市場最受人關(guān)注的詞語。新房銷售不透明？搖號買！買房“搖一搖”就能包治百病？ 南京城東某樓盤就曾被曝光涉嫌招募合法的購房人，以合法的方式報名參與搖號，搖中后試圖將房源轉(zhuǎn)給關(guān)系戶簽約。 由于限購政策導致符合要求的購房者減少，以及房地產(chǎn)公司更名限制，公司名義購房的轉(zhuǎn)讓成新趨勢。 近日，有不少中介以公司名義叫賣新房。深圳剛剛搖號結(jié)束的新樓盤，已經(jīng)有用公司注冊名義買房者，立即掛出轉(zhuǎn)讓的信息，加價600萬元、700多萬不等。 在此之前，已經(jīng)有用公司名義購買的，有不少轉(zhuǎn)讓的案例，轉(zhuǎn)讓的方式也是修改法人名字。 在公布的銷售方案中規(guī)定，除了允許夫妻之間以及父母與子女之間更名之外，公司名稱變更為公司法定代表人姓名，或者個人姓名變更為同一姓名為法定代表人的公司名稱。 意味著，公司名義搖號買到以后，立即可以變更或者售出，只需要把公司的法人改為新買家就可以了，這種變更手續(xù)的成本只有1000多元。 鏈家網(wǎng)站顯示，目前海上世界雙璽在售二手房的掛牌均價為14.4萬元/平，與最多8.7萬/平的價差達5.7萬/平，按照最小的戶型175平計算，差價近一千萬元，即使花600萬的轉(zhuǎn)讓費，也仍然有400萬左右的利潤空間（不考慮房價波動因素）。 不過值得注意的是，以公司名義購房，轉(zhuǎn)讓的稅費和個人買房略有差異。 公司名義買房利弊分析 以公司的名義購房若不了解其中潛藏的風險點，很有可能造成一些不必要的損失。 1公司購房需要什么資格？ 公司分為注冊在境內(nèi)的公司以及注冊在境外的公司，注冊在境內(nèi)的公司購買房屋類型和套數(shù)不受限制，注冊在境外的公司不能在限購城市購買住宅，如果在限購城市有辦事處，可以辦事處的名義購買一套非住宅。 2公司購房如何辦理貸款？ 以公司名義買房，雖然能規(guī)避限購政策，但因為絕大多數(shù)銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)僅針對個人買房者，公司購置房產(chǎn)需一次性付款，這意味著初始的投入成本就很高。要到取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進行抵押貸款。 3公司購房需要交什么稅？ 公司買房繳稅與個人購房繳稅相比要多出很多： 契稅、印花稅 無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。 房產(chǎn)稅 根據(jù)1986年10月開始實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，對于公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。在具體操作過程中，不同的地區(qū)對不同性質(zhì)的企業(yè)（如高新企業(yè)、扶貧單位等）可能會有三年內(nèi)免房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。 土地使用稅 按照“建筑面積*30元/年”征收土地使用稅等。如房產(chǎn)稅、土地使用稅未按時繳納，需要按照每日萬分之五繳納滯納金。 此外，公司購房所需繳納的稅目較多，計算較為復雜，購房人最好向相關(guān)稅務(wù)部門詳細咨詢具體稅費金額。 4公司持有房屋如何交易？ 公司持有房屋的交易形式目前主要有兩種，一種是直接將該房屋出售；一種是通過股權(quán)變更的形式來進行交易，以該房屋在公司資產(chǎn)所占比例來確定股權(quán)份額，但是這種方法涉及公司的資產(chǎn)、債務(wù)、利潤等因素，潛藏風險較多，另外股權(quán)變更的形式并不能改變不動產(chǎn)權(quán)屬的所有人登記。 5轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)需要交什么稅？ 對于出售公司名下房產(chǎn)，在交易過程中則需要繳納： 1、增值稅及附加 按（不含稅收入-不含稅購置原價）×5.6%征收； 2、土地增值稅 按（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額）×四級超率累進稅率征收；或由稅務(wù)機關(guān)按成交價格的5%的核定征收； 土地增值稅四級超率累進稅率表 3、印花稅 按成交價格×0.05%征收。 此外，轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)，還要繳納企業(yè)所得稅，目前一般按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得的凈利潤*25%征收。企業(yè)所得稅一般按季預(yù)繳，年終匯算清繳。 6原價轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)能避稅嗎？ 對于這種“陰陽合同”（即正式合同中做低房屋總價，余款另簽一份補充合同），首先這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為；其次，企業(yè)的每一筆賬目都有進出明細，要作假并不容易；再者，房屋成交過程中，會有相關(guān)部門做房價評估，價格做得太低一般是通不過的。 7公司購房有什么特殊性？ 1、公司產(chǎn)權(quán)的房屋可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行轉(zhuǎn)讓，不需要經(jīng)過交易中心，但是這種只是變更股權(quán)及實際控制人，最適合做這種交易的是公司名下無其他不動產(chǎn)以及資產(chǎn)，否則不現(xiàn)實； 2、公司產(chǎn)權(quán)的房屋要想變更為個人名下必須要通過買賣，從交易中心進行產(chǎn)權(quán)變更登記； 3、以公司名義購置的房地產(chǎn)作為公司資產(chǎn)，為所有公司股東共同共用，在處置資產(chǎn)時需要經(jīng)過所有股東同意及授權(quán)或取得董事會決議方可處理。