市價(jià)4.8萬(wàn)太低？杭州這個(gè)小區(qū)的業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)：最低漲幅1萬(wàn)起

每經(jīng)編輯 王嘉琦    

樓市就是一座“圍城”，還沒(méi)買的希望跌，買到的希望漲。

為了讓自己的房子賣出高價(jià)，近日，杭州和南京出現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主在賣房時(shí)聯(lián)合漲價(jià)的情況。

中新網(wǎng)客戶端5月30日?qǐng)?bào)道，根據(jù)網(wǎng)上流傳的幾份通告，杭州幾個(gè)小區(qū)業(yè)主內(nèi)部達(dá)成有關(guān)本小區(qū)“上調(diào)二手房?jī)r(jià)”的共識(shí)，并提出了“二手房指導(dǎo)報(bào)價(jià)”。

這樣做，合法嗎？

小區(qū)業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)：比市價(jià)高一萬(wàn)

據(jù)中新網(wǎng)報(bào)道，杭州某小區(qū)業(yè)主群中的通告稱，“自2018年6月1日起，所有業(yè)主二手房指導(dǎo)報(bào)價(jià)如下：58000元-65000元/平方米。”

從該小區(qū)市場(chǎng)價(jià)來(lái)看，記者查詢某二手房交易平臺(tái)APP發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)二手房掛牌價(jià)多在4.4萬(wàn)～4.8萬(wàn)元/平方米，最近的一套成交價(jià)也只有4.2萬(wàn)元/平米左右。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)）

也就是說(shuō)，公告中提出的“指導(dǎo)報(bào)價(jià)”比市場(chǎng)價(jià)高了至少1萬(wàn)元/平方米。

上述小區(qū)周邊一名房產(chǎn)中介告訴記者，據(jù)業(yè)主反映，在業(yè)主群中確實(shí)發(fā)過(guò)這種通告。但誠(chéng)心賣房的主業(yè)不會(huì)受這種消息的影響，因?yàn)樗麄兞私饨诜孔拥某山粌r(jià)。

“肯定還是有掛高價(jià)的業(yè)主，但這些人都是不著急賣房的。”他說(shuō)，“小區(qū)均價(jià)只有4.7萬(wàn)元左右，但5月29日，有套房子報(bào)價(jià)5.4萬(wàn)元，前幾天還有一套報(bào)價(jià)6萬(wàn)元。對(duì)于報(bào)價(jià)過(guò)高的房子，只在內(nèi)部系統(tǒng)掛出，不在外網(wǎng)顯示。”

此前，南京某小區(qū)也被爆出業(yè)主聯(lián)合漲價(jià)的情況。

據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》4月26日?qǐng)?bào)道，南京橋北片區(qū)的一家老盤的部分業(yè)主擬訂了一份《告明發(fā)業(yè)主同志意見(jiàn)書》，要求“從今年5月1日起，所有業(yè)主的二手房指導(dǎo)報(bào)價(jià)”往上提升7000元-10000元/平方米不等。此次提價(jià)已經(jīng)于今年4月10日達(dá)成共識(shí)，提價(jià)的理由主要有兩條：

首先是物業(yè)管理企業(yè)的更替，引入愛(ài)濤、紫竹兩家物業(yè)公司后，該小區(qū)的管理水平已有較大改進(jìn)，小區(qū)衛(wèi)生、安全水準(zhǔn)大幅提高，《意見(jiàn)書》希望業(yè)主“提高自信度，切忌妄自菲薄、自賤自貶”；

其次，改小區(qū)兩年來(lái)的二手房?jī)r(jià)均無(wú)變化，而實(shí)際性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前二手房?jī)r(jià)，提價(jià)行為是為了“保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)不被少數(shù)賤賣急賣業(yè)主之自損之行為侵害”。

對(duì)于提高報(bào)價(jià)后的具體幅度，《意見(jiàn)書》也做出了詳細(xì)規(guī)定，包括

一居室29000元-30000元/平方米，二居室28000元-29000元/平方米，三居室28000元-28500/平方米，四居室28000元-28300元/平方米，頂躍25000元-27000元/平方米，一線江景房29000元-30000元/平方米。

揚(yáng)子晚報(bào)記者在多家平臺(tái)上查詢到，該小區(qū)最近的二手房?jī)r(jià)格均價(jià)為21000元/平方米，跟這份《意見(jiàn)書》所倡議的價(jià)格相比，房?jī)r(jià)的差距竟然接近10000元/平方米。

專家：聯(lián)合漲價(jià)不違法，但沒(méi)法實(shí)現(xiàn)

那么，試圖在賣房時(shí)聯(lián)合漲價(jià)，這樣的行為是否合法？

“這說(shuō)明業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目的增值預(yù)期較大，不愿意價(jià)格下跌。其實(shí)是一種很正常的現(xiàn)象，購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格上漲的想法是正常的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)記者表示。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)）

但他同時(shí)指出，不正常的就是所謂價(jià)格聯(lián)盟，二手房買賣是自由市場(chǎng)，報(bào)價(jià)是自由的，業(yè)主期望通過(guò)此類業(yè)主群來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的統(tǒng)一，其實(shí)根本沒(méi)法實(shí)現(xiàn)。

“更關(guān)鍵的是，價(jià)格是市場(chǎng)決定的，業(yè)主本身只可以接受市場(chǎng)的價(jià)格，各類所謂價(jià)格聯(lián)盟，是一種典型的炒房心態(tài)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

北京云通律師事務(wù)所主任閆兵告訴中新網(wǎng)記者，目前尚沒(méi)有明確法律依據(jù)能夠?qū)I(yè)主聯(lián)合漲價(jià)的行為定性為違法。目前，與之相關(guān)的法律規(guī)范主要是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》，但都是從調(diào)控行業(yè)或經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)，并沒(méi)有直接對(duì)“消費(fèi)個(gè)體”進(jìn)行限制。小區(qū)的業(yè)主顯然不屬于法律規(guī)定的經(jīng)營(yíng)者或房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者。同時(shí)，業(yè)主出售房屋是行使《物權(quán)法》賦予的處分權(quán)，業(yè)主有權(quán)自行確定價(jià)格，甚至基于自愿組成個(gè)體集群確定私有財(cái)產(chǎn)價(jià)格。

但他也指出，基于《物權(quán)法》對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，該小區(qū)部分業(yè)主組成價(jià)格聯(lián)盟，制定的所謂“價(jià)格調(diào)控”措施也不具有任何法律強(qiáng)制力，小區(qū)內(nèi)不愿參與該組織的業(yè)主依舊可以自行確定房屋出售價(jià)格，任何組織均無(wú)權(quán)干涉其自由處分合法財(cái)產(chǎn)。

北京岳成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人岳屾山向《中國(guó)之聲》表示：如果說(shuō)是壟斷行業(yè)，或者是一些壟斷企業(yè)聯(lián)合漲價(jià)，可能構(gòu)成壟斷行為。如果是一些還沒(méi)達(dá)到壟斷程度的經(jīng)營(yíng)者串通漲價(jià)的話，可能是擾亂市場(chǎng)或者說(shuō)是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，那么這也是違規(guī)行為。但是作為業(yè)主的話，他只是處分自己的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)閭€(gè)人出售房屋，買賣雙方有同樣的議價(jià)能力，不涉及到壟斷的情況，也不涉及到強(qiáng)迫交易的情況。從這個(gè)角度上來(lái)講，應(yīng)該還不至于構(gòu)成違規(guī)違法的情況。

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