萬科“高價租賃房”項目首批出租率超80% 業(yè)內：租賃產品高端化引效仿或存隱憂

每經記者 舒曼曼    每經實習記者 李詩琪    每經編輯 梁秋月    

在各種質疑和不解的聲音猶在耳邊之時，被冠以“10年租金180萬”標簽的萬科翡翠書院項目似乎經受住了市場的考驗，而這一結果著實出乎許多人的意料。

根據(jù)北京萬科方面的消息，翡翠書院現(xiàn)已正式啟動租賃運營試水。截至5月13日，其首批推出的房源已完成超過80%的綜合出租率。而此前，該項目曾因“天價租金”、“涉嫌以租代售”等標簽被各界“唱衰”。

作為全國首個全自持租賃住房項目，翡翠書院初步收獲市場肯定的“高端化租賃住房”開發(fā)路徑是否該被效仿？在此背景下，房屋租賃市場的風向又會有怎樣的改變？

萬科高價租賃項目爭議中入市

上月中旬，北京萬科發(fā)布消息稱，由其負責開發(fā)的、北京首個企業(yè)全自持租賃項目即將展開預租。而其公布的預租方案卻刷新了人們對于租賃市場的認知，方案顯示，項目中90平米的精裝修小三居，月租金預計達到1.5萬元~1.8萬元，并要求租客一次付清10年房租至少180萬元；而另一種180平米的別墅類疊拼產品更是達到3萬元/月~4萬元/月的租金價格。

如此高昂的租金定價迅速引來市場的熱議，而提前預租以及一次性交付多年租金的模式也讓其陷入了“以租代售”的爭議之中。

對于項目的實際出租情況，許多人似乎并不抱有樂觀的態(tài)度。有業(yè)內人士曾對此表示，那么高的租金，而且要提前一次性支付，這遠遠超出了絕大部分租客的承受能力。換句話說，具備這個支付能力的，與其花那么一大筆錢去租房，為何不去買房呢?

但對于這一預期，市場卻給出了不一樣的答復。根據(jù)北京萬科提供的數(shù)據(jù)，翡翠書院剛剛啟動的租賃運營試水取得了不錯的成績，其首推兩幢樓共計48套實現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，最終達成首次試水超過80%的綜合出租率。而在租期方面，萬科似乎也做出了優(yōu)化，規(guī)定租期范圍并非一定為最長的10年，而是設定了3~10年的選擇范圍。

與此同時，高價位、大戶型、十年期的租賃形式也被更多客戶所選擇。北京萬科相關工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，在首批推出的72套推出房源中，目前已經出租了60套左右。其中55套客戶選擇了十年期的租金方案，戶型是疊拼180平米；3年和5年期的項目各有5套，對應為90平米的戶型。該工作人員還表示，實際簽約用戶主要集中在金融投資行業(yè)，科技行業(yè)和海淀區(qū)高精尖行業(yè)人群。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示，80%以上的出租率對于翡翠書院確實已經很不錯了。此前，這一項目產品最大的爭議在于一萬多的租金放在市場中較為少有。但從實際情況來看，這個新房的品質是過關的，另外其針對很多海淀的高科技人才，也是有住房需求的。

租賃住房高端化的擔憂

市場的肯定當然是企業(yè)喜聞樂見的結果，然而翡翠書院項目這一高端化的定位是否可以復制，是否值得推廣還有待商討。

《每日經濟新聞》記者了解到，翡翠書院代表了北京市場目前現(xiàn)存的三個企業(yè)全自持租賃項目。在“土地出讓競自持比例”的拍地規(guī)則下，兩年多來，北京共產生了四塊100%企業(yè)全自持用地，目前由萬科、中鐵建和中糧聯(lián)合其他房企三方面負責開發(fā)。

思源地產市場發(fā)展部副總經理、首席分析師郭毅認為，對于很多拿了自持用地的企業(yè)來說，無論租金的高低、租期長短以及租金交付方式，最起碼萬科的這種嘗試能夠給大家提供一個參考。而另一企業(yè)全自持項目——中鐵建理想家的工作人員也對記者表示稱，他們的動作要比萬科慢一步，并且會參考萬科翡翠書院的相關信息。

不過，如果此類高端租賃項目得到市場認可并引發(fā)更多企業(yè)的效仿，這樣的結果似乎又將背離來發(fā)展租賃市場的本意。北京房地產中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰曾公開對媒體表示，國家培育發(fā)展住房租賃市場的初衷，在于通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題。

中央財經大學不動產法研究所所長尹飛教授認為，從企業(yè)的角度來看，從一開始企業(yè)就應該規(guī)劃、設計好，以公寓等形式進行租賃經營，以提供長租或短租的方式，定期去收取租金。個別企業(yè)做法被認為是“炒”房屋租賃權或者說使用權，這種做法顯然曲解了政府出臺政策的目的。如果政策的初衷沒有實現(xiàn)的話，政府相關部門就應該好好研判，將來在土地出讓上能不能設置其他條件，比如對自持企業(yè)的租金收取時間，尤其是能否一次性收取、提前收取等問題明確進行約定。

另一方面，在北京萬科提供的資料中，其援引翡翠書院租戶經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤的話稱，“政府通過大力支持租賃市場以緩解住房壓力的邏輯是很正確的。期待未來政府可以和企業(yè)共同推出更多、更好的面向家庭的租賃產品，使得房屋可以真正去除投資屬性，大家可以更加自由從容地選擇安居之所”。

對此，嚴躍進認為，萬科“經驗”在短期內或許會引起其他企業(yè)自持項目或存量房項目的高端定位模仿，但問題關鍵在于產品的分類發(fā)展。翡翠書院不一定代表主流，以后的租賃產品層次將會逐漸豐富，高端、中端、低端的都會產生。