市場(chǎng)參與方建議成立不動(dòng)產(chǎn)投資基金自律監(jiān)管組織，監(jiān)管層正在研究推進(jìn)

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者獨(dú)家獲悉，多方市場(chǎng)參與者向監(jiān)管層建議，在借鑒美國(guó)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)（NAREIT）成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)市場(chǎng)的特點(diǎn)，統(tǒng)籌不動(dòng)產(chǎn)證券化相關(guān)參與方自律監(jiān)管，將住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與方納入監(jiān)管體系，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)了解，監(jiān)管層正在研究該建議的可行性，下一步將考慮推進(jìn)統(tǒng)一的自律監(jiān)管體系建設(shè)，但是究竟以成立類似于美國(guó)NAREIT的不動(dòng)產(chǎn)投資基金協(xié)會(huì)還是新設(shè)立內(nèi)部機(jī)構(gòu)等組織形式還沒(méi)有定論，監(jiān)管層將綜合權(quán)衡各方意見(jiàn)建議，最終確定。

為什么要研究成立中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資基金協(xié)會(huì)？

業(yè)內(nèi)人士提出，國(guó)際上對(duì)于REITs風(fēng)險(xiǎn)控制都有嚴(yán)格的監(jiān)管和信息披露的準(zhǔn)則要求，希望監(jiān)管部門出臺(tái)一些操作規(guī)范指引并成立一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)，指導(dǎo)包括房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)參與各方嚴(yán)格執(zhí)行，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。

碧桂園集團(tuán)深圳區(qū)域法務(wù)副經(jīng)理李冰認(rèn)為，現(xiàn)在雖然沒(méi)有這個(gè)統(tǒng)一的自律平臺(tái)，但是中國(guó)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品從開(kāi)始就不缺乏監(jiān)管。相對(duì)于監(jiān)管來(lái)講，自律協(xié)會(huì)的一個(gè)宗旨應(yīng)該是推行產(chǎn)品與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合。同時(shí)，了解機(jī)構(gòu)在發(fā)行產(chǎn)品中遇到的問(wèn)題與困難，比如稅收優(yōu)惠的推進(jìn)、機(jī)構(gòu)間協(xié)調(diào)配合問(wèn)題，這些阻礙產(chǎn)品發(fā)行的問(wèn)題都需要自律協(xié)會(huì)來(lái)了解，統(tǒng)一與監(jiān)管部門來(lái)溝通。

“現(xiàn)在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)培訓(xùn)多由交易所、登記機(jī)構(gòu)來(lái)組織進(jìn)行，培訓(xùn)范圍也限于金融機(jī)構(gòu)的人員，針對(duì)企業(yè)等融資方還沒(méi)有系統(tǒng)的課程。”李冰表示，從融資方來(lái)說(shuō)，雖然可以通過(guò)一些專業(yè)網(wǎng)站了解產(chǎn)品發(fā)行信息，但是獲得的信息量，對(duì)產(chǎn)品的發(fā)行渠道、各種渠道的融資成本、時(shí)間成本和風(fēng)險(xiǎn)都了解不足，亟需一個(gè)行業(yè)自律協(xié)會(huì)來(lái)做專業(yè)化的培訓(xùn)和技術(shù)支持等工作，使產(chǎn)品發(fā)行情況更加透明化、專業(yè)化。

市場(chǎng)分析人士指出，我國(guó)物業(yè)評(píng)估市場(chǎng)較為分散，商業(yè)地產(chǎn)估值方面的數(shù)據(jù)較為欠缺，未來(lái)應(yīng)該盡快整合形成一個(gè)行業(yè)自律協(xié)會(huì)，推出行業(yè)公認(rèn)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成資本化率的數(shù)據(jù)庫(kù)和管理，避免評(píng)估在競(jìng)爭(zhēng)中失真。

美國(guó)有哪些經(jīng)驗(yàn)值得借鑒？

1960年，美國(guó)出臺(tái)《房地產(chǎn)信托投資法》，允許公開(kāi)募集資金用于投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的面世，但由于法律規(guī)定不允許REITs自行進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，REITs處在被動(dòng)管理階段并持續(xù)多年，并制約了其規(guī)模發(fā)展。

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)基金演義歷史記載：1960年，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)(NAREIT)的前身國(guó)家房地產(chǎn)投資聯(lián)盟建立。如今，NAREIT已經(jīng)成為美國(guó)房地產(chǎn)基金和大型房地產(chǎn)上市公司在國(guó)際上的代名詞，也成為了行業(yè)代表和投資者的發(fā)言人。

“在NAREIT的幫助下，該行業(yè)更加現(xiàn)代化,如果沒(méi)有現(xiàn)代化我們不可能取得今天的成績(jī)。整個(gè)行業(yè)已經(jīng)從最初的私人擁有的信托形式發(fā)展到今天的上市公司。”Monmouth房地產(chǎn)投資公司主席Eugene W.Landy感嘆道。

此后伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展及抵押型REITs面世，進(jìn)入高速發(fā)展期，但其明顯的行業(yè)周期性致使在上世紀(jì)80年代停滯明顯。

美國(guó)REITs發(fā)展歷程（來(lái)源：興業(yè)研究公司，CIB Research）

1986年美國(guó)出臺(tái)《稅收改革法案》，允許REITs直接經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)而不必交由第三方管理，大大放松了原法案中對(duì)REITs業(yè)務(wù)的監(jiān)管限制，使得REITs運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)明顯公司化，REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)可涉及方方面面，包括：收購(gòu)和出售物業(yè)、管理和出租、裝修再定位、新物業(yè)開(kāi)發(fā)。至此，REITs從房地產(chǎn)企業(yè)的融資載體一躍成為不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，其發(fā)展進(jìn)入主動(dòng)管理快車道。

90年代以后，契約型向公司型過(guò)度、《現(xiàn)代化法案》推出應(yīng)稅子公司開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)、允許外國(guó)投資者進(jìn)入、UPREITs為代表的框架結(jié)構(gòu)創(chuàng)新等致使REITs進(jìn)入再度快速發(fā)展階段。截止目前，美國(guó)上市REITs共計(jì)267家，市值合計(jì)22263億美元，體量非常龐大。

興業(yè)研究公司數(shù)據(jù)顯示，從目前美國(guó)REITs的行業(yè)分類來(lái)看，多樣化投資類2870億美元，購(gòu)物中心類1692億美元，公寓與單一住宅類1524億美元，倉(cāng)庫(kù)類1139億美元，占比分別為28.02%、16.52%和14.88%。而基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目主要是醫(yī)療類，市值954美元，占比11.12%。

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資基金自律監(jiān)管體系將會(huì)如何搭建？

此前，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》強(qiáng)調(diào)，要建立健全自律監(jiān)管體系，從相關(guān)表述中，似乎可以看出針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自律監(jiān)管體系的端倪。

通知要求，中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)要加強(qiáng)配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺(tái)，加強(qiáng)組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動(dòng)將住房租賃證券化項(xiàng)目表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對(duì)嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。部分業(yè)內(nèi)人員已經(jīng)關(guān)注到了該表述，并認(rèn)為上述安排具有具有較強(qiáng)的前瞻性與重大意義，同時(shí)也猜測(cè)可能代表了證監(jiān)會(huì)和住建部對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)證券化自律監(jiān)管模式達(dá)成了一定的共識(shí)。

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳春艷透露，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)成立了REITS工作小組，將會(huì)同有關(guān)部門共同推動(dòng)公募REITS發(fā)展。下一步，將在《基金法》框架下推動(dòng)REITs基本制度設(shè)計(jì)，加快構(gòu)建資產(chǎn)證券化上市規(guī)則和REITs監(jiān)管與自律體系。

李冰認(rèn)為，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資基金協(xié)會(huì)應(yīng)該還是由監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)發(fā)起，交易所、登記機(jī)構(gòu)等REITs市場(chǎng)主要參與方聯(lián)合設(shè)立，同時(shí)吸收現(xiàn)有專業(yè)化平臺(tái)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，考慮具有豐富發(fā)行經(jīng)驗(yàn)的大型發(fā)行機(jī)構(gòu)作為主要會(huì)員單位，此外還可以考慮配備一些專家學(xué)者作為理事團(tuán)隊(duì)。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb），記者：徐昭