老牌房企競爭力差 寧波富達擬變賣住宅房產業(yè)務股權

每經記者 唐潔    每經實習編輯 胥帥    

每經記者 唐潔 攝

擁有近40年歷史的寧波老牌房企，曾是寧波市最具實力的房地產綜合開發(fā)骨干企業(yè)，如今也要面臨“賣身”他人的境遇……近日，寧波富達（600724，SH）發(fā)布公告稱正在籌劃出售公司擁有的寧波城投置業(yè)有限責任公司、寧波房地產股份有限公司等全部住宅房產業(yè)務公司的股權，目前交易對方尚在確定中，此事項構成重大資產重組。目前公司股票已停牌。

值得一提的是，被出售資產之一的的寧波房地產股份有限公司可謂是寧波市的老牌房企，曾經是“寧波最具實力的房地產綜合開發(fā)骨干企業(yè)。”

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，這有助于企業(yè)回籠資金，并且這類公司本身在拿地等方面會有各類制約，所以類似操作也是對未來部分產業(yè)主動放棄的表現(xiàn)。

拋售標的發(fā)展不順

寧波富達的房地產業(yè)務以寧波房地產股份有限公司、寧波城投置業(yè)有限責任公司、余姚市賽格特經濟技術開發(fā)有限公司及其下屬項目公司為主體，主要產品為商品房（住宅）和部分商業(yè)綜合體。而寧波房地產股份有限公司、寧波城投置業(yè)有限責任公司正是寧波富達欲籌劃出售的子公司。

事實上，寧波房地產股份有限公司和寧波城投置業(yè)有限公司的發(fā)展均不順利。具體來看，據寧波富達2017年年報顯示，2017年，公司合計計提存貨跌價準備14.68億元，扣除轉回后影響當期歸屬于上市公司股東的凈利潤13.20億元；公司全資子公司寧波城投置業(yè)有限公司與萬科合作開發(fā)“依云郡項目”，因經營情況好于預期，轉回存貨跌價準備產生投資收益3.20億元。

其中，計提跌價準備高達10.72億元的江灣城項目為寧波城投置業(yè)有限責任公司開發(fā)。它于2010年以總價近30億元取得，由8塊土地組成，如今仍有4塊土地處于待開發(fā)狀態(tài)。值得一提的是，開發(fā)的江灣城二期去化情況也不容樂觀。

而寧波房地產股份有限公司則面臨訴訟問題。它的全資子公司寧海寧房置業(yè)有限公司（以下簡稱“寧海寧房”），因與寧海國土資源局的土地合同糾紛，于2016年3月向浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院提交行政起訴狀。2017年9月4日，寧海寧房收到浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院《行政判決書》，判決駁回原告寧海寧房置業(yè)有限公司的全部訴訟請求。

寧海寧房不服一審判決，依法向寧波中級人民法院提出上訴，不過卻被法院駁回。寧波富達一季度財報顯示，寧海寧房已向浙江省高院提交了再審申請。

事實上，寧波富達的情況也不容樂觀，資產負債率高達82.58%。另外公司2017年財報顯示，截至2017年末，其資產總額為143.29億元，其中存貨84.36億元；負債總額118.33億元，其中銀行、信托借款及公司債56.34億元，大股東及其子公司借款22億元，房產預售款22.76億元。

剩余商業(yè)地產和水泥業(yè)務

據披露，寧波富達從事的主要業(yè)務為房地產開發(fā)業(yè)務、商業(yè)地產的出租、水泥及其制品的生產和銷售業(yè)務等。在剝離住宅房地產業(yè)務之后，意味著寧波富達僅有少量商業(yè)地產業(yè)務和水泥業(yè)務。

對于寧波富達出售住宅業(yè)務公司股權一事，易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，這有助于企業(yè)回籠資金，并且這類公司本身在拿地等方面會有各類制約，所以類似操作也是對未來部分產業(yè)主動放棄的表現(xiàn)。對于當前去杠桿和去產能，主要是在資金面等方面體現(xiàn)，實際上，未來需要鼓勵更高效和更具專業(yè)性的企業(yè)進入地產市場，這是最核心的地方。

寧波富達在其2017年年報中總結道：“目前，由于行業(yè)利潤空間收窄、盈利模式調整、行業(yè)洗牌和分化步伐加快，行業(yè)競爭格局加?。煌瑫r受機制體制的約束，公司旗下房產公司市場競爭能力與優(yōu)秀房企相比存在較大差距。”

據了解，寧波富達的商業(yè)地產主要以寧波城市廣場開發(fā)經營有限公司為主體。另外，2017年度寧波富達商業(yè)地產部分完成營業(yè)收入8.6億元（占公司全年營業(yè)收入的20.69%）。

不過寧波富達對其商業(yè)地產部分也十分謹慎，其在2017年年報中表示：“目前，受宏觀經濟調整影響，國內消費需求下降，加上電商沖擊、區(qū)域內各商家日益激烈的無序競爭，必然對城市核心商業(yè)廣場的商戶、客流產生一定分流作用，如何確保和穩(wěn)固天一廣場核心商貿區(qū)的聚客力、競爭力，如何應對新興區(qū)域商業(yè)中心的低成本競爭，將是公司需要長期面對和解決的難題。”

“目前商業(yè)地產的投資收益率要高于住宅投資，但如果后續(xù)住宅購房政策放松，那么從資金回籠的角度看，住宅業(yè)務顯然要好于商業(yè)地產業(yè)務。類似企業(yè)若是嘗試在商業(yè)地產方面發(fā)力，那么適當配置租售的比例很關鍵。”嚴躍進認為。

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