北京萬科陷“以租代售”爭議背后：激進(jìn)拿地后遺癥顯現(xiàn) 自持租賃市場風(fēng)向變奏

每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 李詩琪    每經(jīng)編輯 梁秋月    

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“月房租1.5萬元起”、“一次性交付10年租金180萬起”，萬科全自持租賃住房項(xiàng)目翡翠書院在上周公布的預(yù)租消息，成功刷新了人們對于房屋租賃的認(rèn)知。北京萬科也因此深陷“以租代售”的風(fēng)波之中。

而與目前的“尷尬”局面形成鮮明對比的是，一年多以前，北京萬科斥資109億元風(fēng)風(fēng)光光地拿下位于海淀永豐區(qū)的這兩塊全自持用地。但讓人沒想到的是，在監(jiān)管方態(tài)度逐漸明晰的情況下，這一闊綽的出手卻等來了一個(gè)“燙手山芋”，如今北京萬科不得不為項(xiàng)目的回款絞盡腦汁。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，這類企業(yè)當(dāng)年在拿地的時(shí)候或許并沒有按照純租賃型土地的邏輯倒推成本，沒有想到政府在對自持用地的管控上會如此嚴(yán)格。而在已經(jīng)付出高代價(jià)的前提之下，企業(yè)肯定需要一個(gè)在政策框架內(nèi)，又能盡量實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收益的商業(yè)模式。

萬科項(xiàng)目陷“以租代售”爭議

10年租金180萬的房子到底是什么樣子？

4月23日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者帶著疑問來到了翡翠書院項(xiàng)目。面對來自媒體和消費(fèi)者的疑問，在近一周多的時(shí)間里，這里的工作人員一遍又一遍地解釋著這一產(chǎn)品的高端定位，傳達(dá)定價(jià)相對品質(zhì)并不離譜的信息。

圖為：萬科“翡翠書院”項(xiàng)目現(xiàn)場圖 舒曼曼攝

作為國內(nèi)第一個(gè)企業(yè)全自持的租賃產(chǎn)品，萬科翡翠書院在上周公布的預(yù)租消息中，房屋高昂的租金價(jià)格和一次性的交付方式等內(nèi)容迅速將其置于輿論的漩渦中央。

而這一產(chǎn)品的問世還要從2016年北京全自持租賃地塊的誕生說起。伴隨著當(dāng)年樓市“930調(diào)控新政”中“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”等內(nèi)容，土地出讓競自持比例的情況下，企業(yè)全自持用地應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前北京范圍內(nèi)的4塊企業(yè)全自持用地中，萬科一家便占據(jù)兩塊，用于翡翠書院項(xiàng)目的開發(fā)，其余兩塊分別被中鐵建和中糧聯(lián)合其他房企競得。而在項(xiàng)目推出方面，萬科則成為第一家吃螃蟹的企業(yè)，率先公布了預(yù)租消息，但也因此陷入了備受質(zhì)疑的境地。有解讀稱，若連續(xù)租賃70年便等同于獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)，由此萬科被指責(zé)成有“以租代售”的嫌疑。

4月22日晚間，北京市住建委對此展開回應(yīng)，表示企業(yè)競自持的租賃住房，開發(fā)建設(shè)主體無論自持項(xiàng)目，還是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給新受讓主體，都只能出租，不能出售或變相“以租代售”等；承租人租賃此類住房，無論租賃期限和續(xù)租次數(shù)多少，都只能獲得使用權(quán)，不能獲得產(chǎn)權(quán)。這一表態(tài)也被認(rèn)為是官方對于企業(yè)自持租賃住房的最新定調(diào)。

不過關(guān)于是否確實(shí)涉及“以租代售”，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)法研究所所長尹飛表示，由于這種模式剛剛出現(xiàn)，法律對此還沒有明確的界限，探討這一結(jié)論意義不大。但是需要注意的是，政府已經(jīng)在警示其中的法律風(fēng)險(xiǎn)了。

面對當(dāng)前所處的輿論風(fēng)波，北京萬科方面的態(tài)度也發(fā)生了微妙的轉(zhuǎn)變?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在前不久的預(yù)租消息中，萬科僅僅公布了十年租期上限和戶型、租金等內(nèi)容。但據(jù)萬科方面最新透露的消息，該房屋的租期現(xiàn)已調(diào)整為3年到10年不等。

北京萬科相關(guān)工作人員表示，具體的租賃方案還在考量中，而所謂的預(yù)租也僅僅是一個(gè)意向鎖定的過程，并不要求消費(fèi)者立即支付全部房租。與此同時(shí)，隨著項(xiàng)目樣板間的預(yù)約開放，萬科也表示希望和潛在消費(fèi)者進(jìn)行更多的交流與互動。

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“無奈之舉”源于房企拿地后遺癥

相比翡翠書院當(dāng)前預(yù)租方案的搖擺不定，北京萬科當(dāng)年在拍下這塊全自持用地時(shí)可謂毫不猶豫。

2016年11月16日，在北京海淀永豐18號、19號這兩塊土地拍賣現(xiàn)場，多家房企為爭奪地塊使盡渾身解數(shù)。作為北京首批“限地價(jià)、竟自持”的土地，該地塊在拍賣時(shí)首先設(shè)定了上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到這一價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人，企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

最終，萬科以50億元的價(jià)格獨(dú)家獲得了海淀永豐18號地，聯(lián)合住總以59億元競得海淀永豐19號地，自持比例均達(dá)100%。而后，萬科還回購了19號地的全部使用權(quán)。至此，翡翠書院的兩塊用地共耗資萬科109億元。不少媒體一度將萬科描繪成當(dāng)年北京土拍市場上的最大贏家。

但事件的轉(zhuǎn)折總是猝不及防，如今翡翠書院項(xiàng)目面對的質(zhì)疑，也引來了業(yè)界對于當(dāng)年房企拿地行為的反思。

郭毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科當(dāng)時(shí)拿下北京市第一塊純自持的土地，從計(jì)算方式來說，公司似乎并沒有按照邏輯去倒推它的拿地成本。而當(dāng)時(shí)所有參與競標(biāo)和沒參與競標(biāo)的企業(yè)，其實(shí)都沒有想到政府在對自持用地的管控上會如此嚴(yán)格，即一定要按照現(xiàn)行的規(guī)范和土地標(biāo)書中要求的租賃形式進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。

而這一項(xiàng)目似乎并沒有為萬科帶來理想中的回報(bào)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，翡翠書院被萬科定位成了“微利項(xiàng)目”，非常理想的狀態(tài)下，投資回報(bào)率只有2%~3%，因此收回成本在企業(yè)看來顯得遙遙無期。

首個(gè)“吃螃蟹”項(xiàng)目成市場風(fēng)向標(biāo)

盡管“開局不利”，但翡翠書院的入市試水，似乎成為其他企業(yè)全自持租賃住房項(xiàng)目的借鑒對象。由中鐵建全自持的理想家項(xiàng)目，正靜靜觀望著市場對萬科作出的各種反應(yīng)。

記者走訪了解到，位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興化大街的中鐵建理想家項(xiàng)目現(xiàn)已動土開工，預(yù)計(jì)2019年末正式交工。但目前該樓盤僅僅確定了戶型和裝修標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，尚沒有公布租金價(jià)范圍和預(yù)租時(shí)間。

項(xiàng)目接待中心的工作人員表示，他們的動作要比萬科慢一步，也會參考萬科翡翠書院的相關(guān)信息，但具體租賃方案需在7月份之后才會出臺。因?yàn)榍捌跊]有過多推廣，所以目前咨詢租房的客戶并不多。但對于租金，這位工作人員透露稱，同樣的品質(zhì)房源，他們的定價(jià)或許要比周邊稍貴一些，主要考慮到項(xiàng)目可能是長期租金不變的情況。

對此，郭毅表示，對于很多拿了自持用地的企業(yè)來說，無論租金的高低、租期長短以及租金交付方式，最起碼萬科的這種嘗試能夠給大家提供一個(gè)參考。

“隨著企業(yè)發(fā)現(xiàn)政府在政策執(zhí)行上越來越嚴(yán)格，他們在拿地上便會更加慎重，最近幾個(gè)地塊的接連流拍也能充分體現(xiàn)這一點(diǎn)”。郭毅分析稱，面對如此高的拿地成本，企業(yè)肯定急需一個(gè)相應(yīng)合理的、符合政策框架的商業(yè)模式來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收益。所以萬科這種讓租戶一次性交納十年租金的行為，其實(shí)是產(chǎn)品成本過高帶來的無奈選擇，只有這種方式才能讓企業(yè)不至于產(chǎn)生很大虧損。

我愛我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹表示，這也提醒了未來市場的各個(gè)參與方，包括開發(fā)商、經(jīng)營機(jī)構(gòu)、政府、銀行和金融機(jī)構(gòu)，在租賃住房的房源籌措方面，通過企業(yè)招拍掛自持的形式或許并不是最佳選擇。

而當(dāng)前，各地政府似乎也已經(jīng)意識到通過招拍掛的形式讓市場化企業(yè)推廣租賃住房并不理想。2017年開始，北京政府還對某些項(xiàng)目的最高自持比例做出了限制。

對此，尹飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，政府推出這個(gè)地塊的本意應(yīng)該是要培育傳統(tǒng)的租賃方式和規(guī)?；淖赓U經(jīng)營體系。如果這一初衷很難實(shí)現(xiàn)的話，政府方面也應(yīng)該好好研判，將來能不能設(shè)置其他條件，比如明確租金、預(yù)租等問題，作出一些規(guī)范性要求，對問題進(jìn)一步細(xì)化。