觀察 | 告別房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 海南要“壯士斷腕”

每經(jīng)編輯 楊歡    

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4月16日，海南將建自由貿(mào)易島的消息傳出后的第三天，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要求的通知》（以下簡稱《通知》）。這是海南全島被劃定為自貿(mào)區(qū)后，海南發(fā)布的第一份房地產(chǎn)通知。

而在此之前，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》，其中也提出，要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場預(yù)期，堅決防范炒房炒地投機(jī)行為。

事實(shí)上，隨著近兩年海南省房地產(chǎn)市場過快升溫，“指導(dǎo)性計劃管理”“暫停審批”“永久停止開發(fā)”等調(diào)控政策接踵而至。今年“兩會”期間，海南省委書記劉賜貴表示，“調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，GDP以及財政收入會受到影響，這就需要我們有‘壯士斷腕’的決心。”

而今，站在政策風(fēng)口，正如中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄所說，“自由貿(mào)易區(qū)和自由貿(mào)易港的新定位將全面改變海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，也必然會吸引全球資金進(jìn)入海南，調(diào)控好房價上漲節(jié)奏，使之與產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相適應(yīng)是海南省建設(shè)自由貿(mào)易區(qū)和自由貿(mào)易港面臨的挑戰(zhàn)之一。”

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近十年來，房地產(chǎn)可以說是海南的支柱產(chǎn)業(yè)。在3月，中房智庫發(fā)布的2017年全國30城市房地產(chǎn)依賴度排名中，海南的三亞和?？诎鼣埩饲皟擅?，其中三亞去年房地產(chǎn)開發(fā)投資甚至高于其GDP總量。

而就在一個多月前，十三屆全國人大一次會議海南省代表團(tuán)媒體開放日上，針對海南房地產(chǎn)業(yè)，省委書記劉賜貴、省長沈曉明兩人曾一齊“開炮”。

劉賜貴認(rèn)為，“要想改革好，就要自我革命，就要有壯士斷腕的氣概。”他的這番話正有所指，即房地產(chǎn)業(yè)。“調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，GDP以及財政收入會受到影響，這就需要我們有‘壯士斷腕’的決心。”

他介紹，目前海南針對房地產(chǎn)已經(jīng)提出了兩個“暫停”、以及限購限地等政策，這也正是用來貫徹“房子是用來住的不是用來炒的”，來落實(shí)海南所提出的“海南不能成為房地產(chǎn)的‘加工廠’，外面想要多少，海南就建多少”。

省長沈曉明也將炮口對準(zhǔn)了房地產(chǎn)，同樣用“壯士斷腕”作比。沈曉明表示，他在海南省政府工作報告中之所以用“壯士斷腕”來形容“減小海南省經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴”，正是因為如此而行對海南來講“會很痛、會出血、會很難”。

“那么難在哪兒？”沈曉明坦言，海南的房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)很大，無論是投資還是稅收，都占到50%以上。那么既然這么難，緣何必須要“斷腕”？沈曉明指出原因有二。其一，房地產(chǎn)發(fā)展要用土地，土地資源十分有限而且不可再生，可是外界對房子的需求卻是無限的。其二，造了房子，配套的基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共服務(wù)就要跟上。海南是一個不發(fā)達(dá)的省份，財力有限，配套不起。因此，沈曉明對海南的房地產(chǎn)業(yè)作出總結(jié)認(rèn)為：“房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)，而事實(shí)上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的。”

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從最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)到建設(shè)中國特色自由貿(mào)易港，“三十而立”的海南省又一次站在了改革開放的前沿。政策機(jī)遇，讓海南樓市的受關(guān)注度再度攀升。

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃皇袌鋈耸拷榻B：“新政策出來后，對于購房者來說有一定的刺激。例如，我們之前一個項目主推大戶型產(chǎn)品，消化速度比較慢，但從4月15日的數(shù)據(jù)來看，成交率有了增長。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，海南屬于全國優(yōu)秀的旅游市場，實(shí)際上海南市場一直是被看好的，現(xiàn)在自由港的改革勢必會提升城市和區(qū)域價值，后續(xù)投資的機(jī)會較大；且將會加大各類資源的導(dǎo)入，進(jìn)而利好此類省份商業(yè)機(jī)會增加。但越是這樣，越要防范炒作，尤其是地產(chǎn)行業(yè)方面，要嚴(yán)管購房市場，防范各類投機(jī)需求的進(jìn)入。

根據(jù)4月16日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《通知》，海南各市縣房管（住建）部門要對本轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行約談，督促其依法依規(guī)銷售，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為。對于執(zhí)行政策不力的市縣政府、房管（住建）部門責(zé)任人員，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳表示將提請省政府進(jìn)行約談或問責(zé)。

而對于中央新政惡意炒作、哄抬房價以及弄虛作假購房的違法違規(guī)行為，《通知》表示，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，對違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員要依法依規(guī)給予最嚴(yán)厲的處罰，直至清出海南市場。

這樣的政策并非首次，早從2017年以來，海南就已多次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，遏制投機(jī)性購房，保持該省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。

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根據(jù)有關(guān)人士分析，此前海南的樓市調(diào)控政策，正是為建自貿(mào)區(qū)、自由港所進(jìn)行的鋪墊。

3月31日，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，要求非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買一套住房，并需提供5年社保證明，首付比例不得低于70%，取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。此前，調(diào)控要求為非本地戶籍居民個人在海南只能購買一套住宅，需提供2年社保證明。這被稱為“史上最嚴(yán)樓市限購新政”。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，近期出的房地產(chǎn)調(diào)控政策正是為了避免現(xiàn)在大力炒作自由貿(mào)易港。在他看來，短期內(nèi)禁止買賣或讓房價維持穩(wěn)定是可以控制房地產(chǎn)發(fā)展的，但長期來看很難做到，還需要從國家和海南方面研究解決一些新的問題。

宋丁表示，現(xiàn)在海南控制房價，就是為了避免在產(chǎn)業(yè)還沒得到發(fā)展時，出現(xiàn)大力炒作地皮、房價上漲等泡沫。不過長遠(yuǎn)來看，在產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展、人口增長時，房價合理上漲是正常的。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄建議，參考中國香港地區(qū)、新加坡等亞洲開放程度較高地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，海南在建設(shè)國際自由貿(mào)易港的同時，也要加速推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)品上市。既要滿足原住民的住房改善需求，也要兼顧新移民的安居需求，做到居者有其屋。針對普通居民“剛需”與高收入人群“特需”，提供差異化的土地供應(yīng)、住房產(chǎn)品設(shè)計與稅收政策。

本文綜合自北京青年報、中國建設(shè)報、每日經(jīng)濟(jì)新聞