去年海外并購(gòu)交易量下降近五成 房企出海趨于理性

每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝

近年來(lái)，基于種種原因越來(lái)越多的房企將投資目光瞄向了海外市場(chǎng)，并頻繁在澳大利亞、美國(guó)和英國(guó)等海外市場(chǎng)發(fā)力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從普華永道的一份研究報(bào)告中發(fā)現(xiàn)，過(guò)去3年來(lái)，從2015年至2017年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外并購(gòu)交易數(shù)量分別為36筆、86筆和46筆。其中2016年為海外并購(gòu)高峰期，至去年有所下降，海外并購(gòu)交易數(shù)量同比下滑47%。這意味著，房企涉足海外并購(gòu)逐漸回歸理性。

海外并購(gòu)“變奏”

普華永道數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)海外并購(gòu)交易數(shù)量下降近五成，但交易金額超過(guò)500億美元，保持超過(guò)200%的增長(zhǎng)，平均交易額也大幅增長(zhǎng)。報(bào)告中顯示，交易金額的增加主要是由于去年6月中投牽頭收購(gòu)黑石旗下歐洲物流地產(chǎn)機(jī)構(gòu)Logicor作價(jià)138億美元的交易。

此外，萬(wàn)科聯(lián)合厚樸、高瓴資本、SMG、中銀集團(tuán)投資有限公司組成財(cái)團(tuán)，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化，成為普洛斯最大股東，最終交易金額突破百億美元。而普洛斯作為中國(guó)、日本、美國(guó)及巴西市場(chǎng)領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，成為萬(wàn)科投身物流地產(chǎn)的一大跳板。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，房企在海外的并購(gòu)主要集中于美國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡和英國(guó)等國(guó)家的核心城市，以開(kāi)發(fā)住宅和高層公寓和收購(gòu)持有型物業(yè)長(zhǎng)期盈利為主。

值得注意的是，過(guò)去一年房地產(chǎn)海外并購(gòu)物業(yè)類(lèi)型中，物流和土地類(lèi)并購(gòu)交易金額占比最大，核心物業(yè)或住宅類(lèi)海外投資相對(duì)比較活躍。

上述普華永道報(bào)告顯示，按照物業(yè)用途分類(lèi)，2017年房企海外并購(gòu)中商業(yè)物業(yè)和土地待開(kāi)發(fā)物業(yè)占比最高，分別達(dá)到41%、33%，此外，物流、住宅和酒店類(lèi)物業(yè)頗受房企青睞。具體來(lái)看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)去年收購(gòu)澳大利亞Central Gardens公寓樓便是待建項(xiàng)目，接手萬(wàn)達(dá)倫敦one項(xiàng)目同樣處于開(kāi)發(fā)階段，預(yù)期將于2021年完成開(kāi)發(fā)，加上與中渝置地聯(lián)合拿下的倫敦Nine Elms Square（九榆廣場(chǎng)），海外收購(gòu)的物業(yè)均位于核心地段。

分析人士認(rèn)為，總體來(lái)看海外并購(gòu)是理性的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)海外并購(gòu)方式獲取海外待建住宅物業(yè)或者待開(kāi)發(fā)住宅地塊，一定程度上可以規(guī)避當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)上的風(fēng)險(xiǎn)，加上海外交易標(biāo)的多位于發(fā)達(dá)區(qū)域中心商業(yè)城市核心地段的標(biāo)志性物業(yè)，屬于稀缺性物業(yè)。

并購(gòu)后仍需降負(fù)債

萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠地、保利、中海和碧桂園等大中房企近年均選擇布局海外房產(chǎn)，部分企業(yè)有非常大的體量布局，房企海外投資已開(kāi)始“由淺入深”，從一開(kāi)始興建公寓樓和旅游度假社區(qū)，向建造或收購(gòu)城市綜合體的方向轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，大型房企海外投資房地產(chǎn)已成潮流。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，實(shí)際上海外積極并購(gòu)是房企戰(zhàn)略擴(kuò)張時(shí)很重要的一種模式，通過(guò)海外并購(gòu)有助于規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)控所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而且通過(guò)對(duì)海外市場(chǎng)中地標(biāo)性項(xiàng)目的收購(gòu)，以獲取全球化認(rèn)可，對(duì)實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)張是一大利好。

去年8月份，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》，通知中要求，限制境內(nèi)企業(yè)開(kāi)展與國(guó)家和平發(fā)展外交方針、互利共贏開(kāi)放戰(zhàn)略以及宏觀調(diào)控政策不符的境外投資，包括房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等境外投資。

事實(shí)上，過(guò)去一年不斷出售海外資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，其海外并購(gòu)路徑或?qū)⒊蔀楸姸喾科蟮牡湫桶咐?/p>

曾一度在海外豪購(gòu)的萬(wàn)達(dá)為了減少海外投資及降低債務(wù)，從去年開(kāi)始進(jìn)入拋售階段。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)已出售了西班牙馬德里項(xiàng)目、澳大利亞兩大項(xiàng)目、英國(guó)倫敦ONE項(xiàng)目。至此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在海外主要的五個(gè)物業(yè)投資項(xiàng)目?jī)H剩位于美國(guó)芝加哥的Wanda Vista Tower和洛杉磯的比佛利豪宅項(xiàng)目。而出售的倫敦項(xiàng)目和澳洲兩大項(xiàng)目接盤(pán)方均為富力地產(chǎn)。有意思的是，萬(wàn)達(dá)曾于去年6月有意接手位于英國(guó)倫敦的（九榆廣場(chǎng)）地塊，但最在最后環(huán)節(jié)萬(wàn)達(dá)放棄該地塊開(kāi)發(fā)，最終由富力地產(chǎn)和中渝置地聯(lián)合拿下。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在過(guò)去一年不斷清理通過(guò)并購(gòu)而來(lái)的海外資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林曾在2017年年會(huì)上明確表示，逐步清償全部海外有息負(fù)債。“現(xiàn)在我們決定清償海外債務(wù)，賣(mài)一半資產(chǎn)就能把全部債務(wù)清償”。

在房企不斷向海外滲透的大環(huán)境中，一向謹(jǐn)慎的龍湖集團(tuán)則顯得另類(lèi)。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉曾在媒體會(huì)上向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在內(nèi)的媒體談及“海外投資”問(wèn)題，他表示，龍湖這些年沒(méi)有在海外投資，一直扎根于本土，而龍湖的投資邏輯是立足于資產(chǎn)負(fù)債表，不會(huì)加杠桿實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)坦言，隨著海外投資的門(mén)檻不斷提高，高負(fù)債下海外并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)很大，房企在出海并購(gòu)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要注意操作合規(guī)性，同時(shí)需要研究海外市場(chǎng)的不同發(fā)展機(jī)會(huì)，防范在部分市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候進(jìn)入，以免影響海外投資的收益。