海南將開發(fā)面向本地居民的共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品房

為了進一步完善海南省住房保障和供應(yīng)體系，有效化解本地居民因房價上漲帶來的住房壓力，3月30日，海南出臺《關(guān)于進一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見》，根據(jù)《意見》，海南將推出共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房等，讓本地居民享受到國際旅游島建設(shè)的成果及住房的紅利，提高本地居民獲得感、幸福感。

《意見》指出，將通過開發(fā)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房，繼續(xù)做好住房保障，滿足本地困難群眾基本住房需求。

共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住宅價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份額共有產(chǎn)權(quán)的政策性住房。

共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對象為本市(縣)城鎮(zhèn)中等偏低收入住房困難居民家庭，并優(yōu)先向其無房居民家庭出售。共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對象的具體收入線標準、住房困難標準由各市縣政府按省有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實際制定。

共有產(chǎn)權(quán)住房套型建筑面積以60-90平方米為主，最大不超過100平方米。共有產(chǎn)權(quán)住房選址應(yīng)選擇在交通便利、配套完善、就業(yè)集中的區(qū)域。

《意見》要求，各市縣開發(fā)面向本地居民的限售商品住房，限售商品住房銷售價格應(yīng)低于周邊同地段、同品質(zhì)商品住宅價格。限售商品住房面向無房戶、人均住房面積低于本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的家庭，或經(jīng)省人才管理部門認定的引進的人才。限售商品住房套型建筑面積以90-120平方米為主，最大不超過140平方米。

圖片來源：視覺中國

解讀：《關(guān)于進一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見》

一、《意見》出臺的背景

住房問題是重要的民生問題，關(guān)系老百姓的切身利益。黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。省第七次黨代會報告提出，健全購租并舉的住房制度，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，推動住有所居向住有宜居邁進。另外，省委《關(guān)于進一步加強生態(tài)文明建設(shè)譜寫美麗中國海南篇章的決定》(以下簡稱《決定》)提出，永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。省政府《關(guān)于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(瓊府〔2017〕76號，以下簡稱“76號文”)也提出永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，以及健全住房保障，妥善解決本地中低收入住房困難家庭和人才的住房問題等相關(guān)要求。

為深入貫徹習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，貫徹黨的十九大和省第七次黨代會、省委七屆二次、三次全會精神，落實好《決定》、“76號文”等文件要求，妥善解決好本地居民住房問題，根據(jù)省委、省政府工作部署，省住建廳會同省規(guī)劃委、省國土廳、省物價局、人行?？谥行闹小⒑Ｄ香y監(jiān)局等單位聯(lián)合起草了《關(guān)于進一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見》(以下簡稱《意見》)，并分別經(jīng)七屆省政府第3次常務(wù)會議和七屆省委常委會第58次(擴大)會議審議通過，于近日正式印發(fā)實施。

二、《意見》出臺的目的

進一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，有效化解本地居民因房價上漲帶來的住房壓力，妥善解決好本地居民住房問題，讓本地居民享受到國際旅游島建設(shè)的成果及住房的紅利，提高本地居民獲得感、幸福感。

三、《意見》的主要內(nèi)容

《意見》共六部分，第一部分為總體原則和要求，第二至第四部分為各類住房及相關(guān)要求，第五部分為開發(fā)建設(shè)、交易和退出管理相關(guān)要求，第六部分為其他事項。《意見》核心內(nèi)容是完善我省住房保障和供應(yīng)體系，同時兼顧原保障體系和市場體系，與之接軌。

按照沈曉明省長關(guān)于“本省居民的基本性需求由政府來保障，投資性需求靠制度來限制，省外享受性需求由市場來調(diào)節(jié)”的指示精神，參照其他省市做法，《意見》提出通過發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，以及實施棚戶區(qū)改造，滿足本地困難群眾基本住房需求;發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，滿足省內(nèi)外居民的租賃住房需求;有序開發(fā)商品住宅，促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

與原來的住房保障和供應(yīng)體系相比，《意見》增加了共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房，原經(jīng)濟適用住房、限價商品住房2類保障性住房將逐步并軌至共有產(chǎn)權(quán)住房，或轉(zhuǎn)軌到限售商品住房。同時，《意見》要求大力發(fā)展住房租賃市場。共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房是新的保障和供應(yīng)體系的主要亮點。另外，《意見》重申和延續(xù)了公共租賃住房、棚戶區(qū)改造和商品住宅有關(guān)政策規(guī)定。

(一)關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，是為了解決既不符合公共租賃住房保障條件、又買不起商品住宅的“夾心層”群體的住房問題。目前，北京、上海等地已開展共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)試點。《意見》借鑒了相關(guān)省市的經(jīng)驗，明確了共有產(chǎn)權(quán)住房的概念、供應(yīng)對象、套型建筑面積、建設(shè)方式、銷售均價、購房人產(chǎn)權(quán)份額確定等相關(guān)內(nèi)容。

概念：共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住宅價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份額共有產(chǎn)權(quán)的政策性住房。

供應(yīng)對象：共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對象為本市(縣)城鎮(zhèn)中等偏低收入住房困難居民家庭，并優(yōu)先向其無房居民家庭出售。

套型建筑面積：共有產(chǎn)權(quán)住房主要用于解決本地居民基本住房需求問題，套型建筑面積以60-90平方米的中小戶型為主，最大不超過100平方米。

建設(shè)方式：為減輕本地居民購房壓力，以低于市場價的價格購買共有產(chǎn)權(quán)住房，并確保建設(shè)質(zhì)量，《意見》提出共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)用地采取“限房價、競地價”方式出讓，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實行建設(shè)標準和工程質(zhì)量承諾制。

銷售均價：實行政府指導(dǎo)價管理，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當利潤為基礎(chǔ)，考慮居民家庭購房支付能力等因素綜合確定。

購房人產(chǎn)權(quán)份額確定：參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)商品住宅價格的比例確定。

(二)關(guān)于限售商品住房

發(fā)展限售商品住房，是為了滿足買不起商品住宅的本地居民家庭的住房基本需求和改善性需求，使本地居民有足夠的獲得感?！兑庖姟访鞔_了限售商品住房的供應(yīng)對象、套型建筑面積、價格確定原則等要求，指導(dǎo)各市縣有序開發(fā)建設(shè)。

供應(yīng)對象：限售商品住房的供應(yīng)對象為本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭中無房戶、人均住房面積低于本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭人均住房面積的家庭，或經(jīng)省人才管理部門認定的引進的人才。

套型建筑面積：限售商品住房兼顧了住房基本需求和改善性需求，套型建筑面積標準高于共有產(chǎn)權(quán)住房面積標準，以90-120平方米為主，最大不超過140平方米。

銷售價格：應(yīng)低于周邊同地段、同品質(zhì)商品住宅價格。

(三)關(guān)于租賃住房

發(fā)展租賃住房，是為了落實國家建立租購并舉的住房制度要求，滿足省內(nèi)外居民的租賃住房需求。

房源供給：支持企業(yè)通過新建、自持、租賃、購買或改造等方式增加租賃住房供給。

建設(shè)管理：充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，鼓勵相關(guān)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，加大金融支持力度，加快搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，完善相關(guān)配套政策等。

盤活存量：鼓勵企業(yè)和個人盤活存量住宅，促進閑置房源轉(zhuǎn)化為租賃住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，對人口凈流入的市縣可積極探索研究利用存量集體建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)租賃住房。

計劃管理：從2018年起，對人口凈流入較大的市縣，省住建廳在下達商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計劃時，將同時提出租賃住房建設(shè)計劃，明確租售比例。

租金確定：非公共租賃住房的租金實行市場調(diào)節(jié)價。

其他要求：開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人口就業(yè)集中的區(qū)域，可根據(jù)實際需求情況開發(fā)建設(shè)租賃住房;公共租賃住房房源不足的市縣，要結(jié)合住房租賃市場的發(fā)展，實行公租房貨幣化保障。

(四)關(guān)于各類住房的開發(fā)建設(shè)、交易和退出管理

一是規(guī)劃和計劃管理方面，為確保各市縣有序推進各類住房建設(shè)，《意見》要求各市縣結(jié)合當?shù)貙嶋H編制住房發(fā)展規(guī)劃，并根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃和需求變化等情況制定年度住房實施計劃，實行總量控制、計劃管理、動態(tài)調(diào)整。

二是土地供應(yīng)管理方面，為確保各類住房按照既定目標和要求開發(fā)建設(shè)，《意見》要求在土地出讓階段明確提出該地塊所建住宅的相關(guān)限定條件，作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件，同時在核發(fā)國有土地使用權(quán)證時，須注明項目用地類型。

三是規(guī)劃、建設(shè)、銷售(租賃)和不動產(chǎn)登記管理方面，《意見》要求在核發(fā)各類住房建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證時，須注明項目類型，便于加強后續(xù)管理。對帶有保障和支持性質(zhì)的各類住房，實行輪候分配制度，且每個家庭只能購買1套。

四是轉(zhuǎn)讓管理方面，《意見》參照原保障性住房管理辦法，提出購買共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房的，購房人在取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時，為充分發(fā)揮相關(guān)住房的保障和居住功能，《意見》提出了“體內(nèi)循環(huán)”的要求，即共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓對象須符合相應(yīng)購房條件。

五是退出管理方面，《意見》提出建立和完善公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房退出機制，明確對虛報瞞報騙取上述住房，拒不退出，以及違法違規(guī)、嚴重失信等行為的懲戒措施。

(五)其他事項

為便于具體操作實施，《意見》第六部分統(tǒng)一明確了有關(guān)事項。如，明確帶有保障和支持性質(zhì)的各類住房不受我省商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計劃限制;棚改安置住房和租賃住房套型建筑面積不受限制;“本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭”的具體范圍界定;原經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的并軌或轉(zhuǎn)軌要求等。

特別是，為有效杜絕在實際操作中的各種徇私舞弊、尋租和腐敗問題，《意見》要求省住房管理部門牽頭制定出臺各類住房的具體操作管理辦法，明確住房供應(yīng)對象、申請流程、資格審查、公示、轉(zhuǎn)讓、退出、違規(guī)懲戒等具體要求;要求各市縣政府嚴格審查各類住房的申請資格，嚴格加強管理，對有關(guān)政府工作人員違規(guī)分配住房的，依法依規(guī)嚴肅處理和追責(zé)。

附：關(guān)于進一步完善海南省住房保障和供應(yīng)體系的意見 

來源：南海網(wǎng) 記者：莊曉珊 羅浩

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