沒有王石的第一年，萬科成績(jī)單好看嗎？“新掌門”剛剛公布…

每經(jīng)編輯 李語涵

對(duì)萬科2萬員工和數(shù)20多萬股東來說，過去近30年時(shí)間，他們已經(jīng)習(xí)慣于王石掌舵的萬科；但是，他們似乎也很快習(xí)慣了沒有王石的萬科。

2017年6月30日，王石正式從萬科董事長(zhǎng)的位置退了下來，他一手栽培的郁亮上位。對(duì)劉元生這類依靠萬科股票積累起億萬家財(cái)?shù)娜f科股東來說，自然對(duì)王石必然是抱有感恩之心的。但對(duì)更多的新股東來說，他們或許并不會(huì)特別懷念王石——從王石辭職至今，萬科股價(jià)上漲了28%，而在此期間，萬科股價(jià)最大漲幅一度高達(dá)75%！

▲萬科董事會(huì)主席郁亮（主辦方供圖）

今天，萬科公布了2017年全年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。這份沒有王石簽字的年報(bào)，究竟效果如何？

郁亮：房地產(chǎn)單邊上漲的時(shí)代結(jié)束

乘著房地產(chǎn)大牛市的東風(fēng)，2017年萬科去年賣出了3595.2萬平方米的房子，同比增長(zhǎng)30%；拿到了5299億元的銷售金額，同比增長(zhǎng)45.3%。這讓萬科繼續(xù)位居房地產(chǎn)第一梯隊(duì)：2017年，房企銷售前三甲分別為碧桂園、萬科以及恒大，另外兩家的銷售金額分別為5508億元、5009.6億元。

▲業(yè)績(jī)推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)（主辦方供圖）

大家都知道，房地產(chǎn)行業(yè)有預(yù)售制度。預(yù)售商品房并未交付，所以這類收入并不能計(jì)入當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。2017年，萬科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1980.5萬平方米，結(jié)算金額2330.1億元。這些結(jié)算的金額構(gòu)成了萬科的營(yíng)收主體。2017年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2429億元，同比增長(zhǎng)只有1.01%（2016年萬科營(yíng)業(yè)收入為2404.77億元）。

雖然收入增長(zhǎng)并不多，但萬科的凈利潤(rùn)增幅很大。2016年全年萬科凈利潤(rùn)（歸屬母公司股東口徑）為210.23億元，2017年為280.52億元，增幅高達(dá)33.4%。收入幾乎沒有變化，凈利潤(rùn)卻大幅增加，原因在哪里？這就牽涉到大家關(guān)心的房?jī)r(jià)問題了。

▲圖片來源：視覺中國(guó)

2016年，萬科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積2053.29萬平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算金額2341.4億元，算下來平均1.14萬元/平方米；而這一數(shù)據(jù)在2017年為1.17萬元/平方米，每平米差不多漲了300元。雖然絕對(duì)增幅不大，但在銷售面積足夠大的情況下，也會(huì)帶來質(zhì)變。

萬科年報(bào)也解釋了這一現(xiàn)象，受益本輪房?jī)r(jià)上漲，公司地產(chǎn)結(jié)算毛利率同比升6個(gè)百分點(diǎn)至25.8%：同時(shí)，投資收益同比增長(zhǎng)24.5%至62.4億元。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的“常青樹”，萬科對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。就在3月26日晚上，隨同萬科2017年年報(bào)一同發(fā)出的還有一篇《致股東》。

在這封致股東信中，萬科對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)給出了一個(gè)判斷：住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，是不可逆轉(zhuǎn)的時(shí)代趨勢(shì)。

▲圖片來源：視覺中國(guó)

在今天的發(fā)布會(huì)上，郁亮進(jìn)一步講：

房子是用來住的不是用來炒的；加快建立多渠道保障，租售并舉；讓全體人民住有所居，這三句話應(yīng)該記住。到今天萬科認(rèn)為，住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)的主要矛盾不再是短缺而是不平衡不充分的問題，分化現(xiàn)象明顯。中國(guó)房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

這并不是萬科第一次作出這樣的論斷。去年11月，在新華社的《回歸初心萬科提出新定位》一文中，郁亮就曾表示，

高速擴(kuò)張期過后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。提出房地產(chǎn)行業(yè)屬性的回歸，不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健成長(zhǎng)的需要，也是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要。

萬科這一年，郁亮做了這些事

基于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上述判斷，在王石離任后，萬科最大的變化體現(xiàn)在并購(gòu)和跨界上——相比以往，萬科的資本運(yùn)作顯然力度要大得多。

▲王石（圖片來源：視覺中國(guó)）

萬科最大的動(dòng)作當(dāng)屬收購(gòu)新加坡物流地產(chǎn)商普洛斯（世界最大物流地產(chǎn)商之一）。在王石剛剛離職后的2017年7月，萬科就公告，旗下公司與厚樸、高瓴資本等組成財(cái)團(tuán)，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）的私有化。這項(xiàng)并購(gòu)總金額高達(dá)159億新加坡元（約合人民幣785億元），其中萬科出資約168億元人民幣，持股比例21.4%。由此，萬科從商業(yè)地產(chǎn)，切入到物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

5月16日公告，北京萬科認(rèn)繳出資金額不超過人民幣11.95億元，認(rèn)購(gòu)“中城乾元基金”，以獲得更多的投資收益。

5月23日公告，旗下公司出資50.31億元與招銀資本等共同設(shè)立兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，加碼商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

10月12日公告，與江蘇信托等機(jī)構(gòu)共同參與設(shè)立物流地產(chǎn)投資基金，該基金認(rèn)繳出資總額為人民幣60億元。

12月2日公告，旗下公司參與設(shè)立華人文化基金，其中萬科方面出資10.2億元，該基金未來將投資中國(guó)媒體、娛樂、體育和影視等行業(yè)項(xiàng)目。

12月19日公告，參與設(shè)立金晟碩慶基金，該基金（母基金）初始總額100億元，其中萬科存方面出資50億元；另外與該母基金相關(guān)的子基金，萬科還要另外投資9.55億元，兩項(xiàng)合計(jì)59.55億元。

淡化房地產(chǎn)商的標(biāo)簽，強(qiáng)調(diào)自身“城市配套服務(wù)商”的發(fā)展戰(zhàn)略，通過一系列的資本運(yùn)作，萬科獲得了資金的青睞，股價(jià)在2017年一度大放異彩。王石辭職的6月30日，萬科股價(jià)為24.15元，而到了9月14日，萬科股價(jià)最高28.06元，創(chuàng)出歷史新高，隨后更是一路漲到了42.24元，市值超過4600億元。但在進(jìn)入2018年之后，其股價(jià)又大幅回落到30元左右，距離前期高點(diǎn)又跌去了26%。

過去一年，相比為獨(dú)董加薪一倍、員工事業(yè)合伙制買入股票大賺遇到的輿論風(fēng)波，對(duì)“新掌門”郁亮來說，萬科的多元化和轉(zhuǎn)型之路才是最艱難的挑戰(zhàn)。

然而，不管萬科怎么變，最大的受益者當(dāng)屬“躺著掙錢”的寶能姚振華。

王石的離開，伴隨的是“寶萬之爭(zhēng)”的結(jié)束。去年6月9日，繼華潤(rùn)之后，恒大將所持的萬科股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓深圳地鐵，深圳地鐵成為了萬科第一大股東，持續(xù)近兩年的萬科股權(quán)之爭(zhēng)終于塵埃落定。

當(dāng)前，在萬科的股東中，深圳地鐵持股29.38%位列第一大股東，寶能持股28.03億股，占比25.40%。雖然萬科獨(dú)立董事劉姝威今年1月請(qǐng)求證監(jiān)會(huì)，命令鉅盛華已經(jīng)到期的七個(gè)資產(chǎn)管理計(jì)劃立即清盤。但姚振華巋然不動(dòng)。

2016年，萬科派發(fā)紅利87.2億元，寶能分到其中22.14億元；2017年，萬科將再度分紅99.35億元，寶能大約能分到25億元，這還不算其所持股權(quán)的增值收益。

每經(jīng)編輯 杜恒峰 王嘉琦