太古地產(chǎn)十六年僅落6子 是慢者為王還是錯失時代

在云南昆明、陜西西安兩地傳出或引入太古商業(yè)項目時，香港上市的太古地產(chǎn)（港股01972）在內(nèi)地的第六個項目已在上海悄然落地。

2月26日，太古地產(chǎn)與陸家嘴(19.320,-0.16,-0.82%)公告稱，雙方就上海前灘項目簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，太古地產(chǎn)附屬公司譽(yù)都發(fā)展以13.49億元收購上海前灘實業(yè)所持有的上海前繡實業(yè)50%的股權(quán)。

資料顯示，該項目是繼興業(yè)太古匯后在上海發(fā)展的第二個項目，亦是在中國內(nèi)地的第六個發(fā)展項目。

而《國際金融報》記者注意到，發(fā)展這6個項目，前后共耗費(fèi)了太古地產(chǎn)長達(dá)16年的時間。

十六年僅落四子

與中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目從開工到開業(yè)的速度相比，這家源起于英國、在港交所上市的房地產(chǎn)企業(yè)太古地產(chǎn)“性子”著實有些慢。

2017年，新城控股(34.930,0.74,2.16%)新開業(yè)的吾悅廣場達(dá)12座；萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬達(dá)廣場每年新增項目在50個以上；大悅城地產(chǎn)（港股00207）近日公布，2018年公司旗下的大悅城系列主要籌備3個項目并計劃于年底開業(yè)。

而太古自2002年進(jìn)入中國內(nèi)地以來，上海興業(yè)太古匯項目從拿地到開業(yè)共耗時13年，成都遠(yuǎn)洋太古里用時6年終開業(yè)，廣州太古匯也是消磨了10年的時間。

不僅在項目打磨上耗時甚長，太古地產(chǎn)在內(nèi)地選擇所進(jìn)駐城市時也頗為謹(jǐn)慎。

目前，太古系購物中心僅進(jìn)駐了北京、上海、廣州、成都四城，其中北京和上海分別有2個項目，廣州、成都各有1個項目。

《國際金融報》記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，類似于太古地產(chǎn)的老牌香港地產(chǎn)商，如恒隆、恒基、新鴻基等，在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張速度均遠(yuǎn)低于內(nèi)地地產(chǎn)商，且前者的布局多局限在一二線城市，甚少有像內(nèi)地地產(chǎn)商一般下沉至三四線城市中去。

也因此，市場上不乏有聲音質(zhì)疑，太古地產(chǎn)的“慢動作”是否致使其錯過一輪迅速擴(kuò)張且做強(qiáng)做大的機(jī)會。

對此，太古地產(chǎn)行政總裁白德利日前在接受媒體采訪時表示，每個開發(fā)商都有適合自己的開發(fā)模式，各個模式之間并無好壞之分。“比如有的開發(fā)商注重規(guī)模化，因此把布局重點放在二三線城市。而對于太古來說，公司更側(cè)重于一線城市，關(guān)注核心地段及開發(fā)大型綜合體。這種模式的確需要投入更長時間。”白德利說。

在內(nèi)地增速放緩

但從太古地產(chǎn)在內(nèi)地的營收增幅數(shù)據(jù)來看，其“慢速為王”的發(fā)展模式在早年間為公司帶來了巨額效益，而在近幾年卻顯得有些“心有余而力不足”。

2014-2016年，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的歷年營收分別為17.43億元、19.56億元和21.32億元。增幅分為12.21%和8.97%。

而2010-2014年，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的營收增幅分別高達(dá)99.09%、62.69%、18.58%和19.60%。

一位資深地產(chǎn)分析師對《國際金融報》記者表示，究其原因有兩點。“一方面是受到中國內(nèi)地城鎮(zhèn)化發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)增長速度等各趨于平緩的影響，另一方面是居民對物質(zhì)文化的需求和要求都在日益增長，雖然類似的老牌港資購物中心仍極具品牌口碑和影響力，但其的確到了需要思考新市場增長點的時間節(jié)點”。

另一業(yè)內(nèi)人士稱，以上海為例，其核心商圈基本飽和，同時外圍商業(yè)圈人氣持續(xù)走高，已經(jīng)核心商圈的商業(yè)體造成了一定程度的沖擊。

2017年，中國新竣工的寫字樓面積為4007萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房面積為12670萬平方米。大規(guī)模的商業(yè)項目持續(xù)涌入市場，加大了原有玩家的競爭壓力。

資深消費(fèi)專家丁利國認(rèn)為，太古、恒隆等香港地產(chǎn)商無論在購物中心的前期設(shè)計還是后期運(yùn)營上，均遙遙領(lǐng)先內(nèi)地土地產(chǎn)商。

太古地產(chǎn)在其2017年半年報作出預(yù)計，2017年下半年，內(nèi)地商場的零售銷售額將有滿意增長。

截至2017年上半年，太古地產(chǎn)于內(nèi)地零售物業(yè)組合的租金收入總額為9.06億港元，以人民幣計，同比上升13%；內(nèi)地辦公樓物業(yè)組合的租金收入為1.79億港元，以人民幣計，同比上升3%。

“輕資產(chǎn)不做”

目前，“高周轉(zhuǎn)”“輕資產(chǎn)”已成為商業(yè)地產(chǎn)的熱門詞匯，快速跑馬圈地更是被開發(fā)企業(yè)所推崇。

萬達(dá)將酒店和文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)分別賣給富力和融創(chuàng)，SOHO中國（港股00410）三年以來也在不斷出售旗下物業(yè)項目，已出售物業(yè)總計近400億元。內(nèi)地大型商業(yè)地產(chǎn)商紛紛調(diào)整模式，專心“去重變輕”，進(jìn)行品牌輸出。

而太古地產(chǎn)中國區(qū)行政總裁彭國邦日前在接受媒體采訪時表示，太古目前不會涉足輕資產(chǎn)管理，而是會加大在人才培養(yǎng)方面的投入。

為何在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商紛紛投入“由重轉(zhuǎn)輕”的浪潮中時，太古地產(chǎn)卻無動于衷？

對此，丁利國對《國際金融報》記者表示，這主要是因為二者所面臨的融資環(huán)境不同，而不同的融資環(huán)境決定著地產(chǎn)商到底是從商業(yè)角度做地產(chǎn)還是從地產(chǎn)角度做商業(yè)。

“香港或海外成熟商業(yè)地產(chǎn)商更為注重商業(yè)地產(chǎn)本身的回報率，是因為其可通過REITS基金等金融方式將投入成本在短期內(nèi)收回，而內(nèi)地目前多數(shù)商業(yè)物業(yè)融資仍是以商業(yè)銀行貸款為主，僅有少量通過信托、保險、資管等金融方式獲取資金。而商業(yè)地產(chǎn)本身具有投資大、回報周期長等特點，加上客觀條件限制，決定了內(nèi)地地產(chǎn)商對資金的回籠需求更甚。所以，很多早期的商業(yè)地產(chǎn)商在拿到銷售許可證后就開始賣商鋪以回籠資金，而現(xiàn)在，隨著限購和稅收等方面的因素，商鋪銷售速度減慢，有的樓盤不允許分割銷售，甚至只許出租，逼迫開發(fā)商另尋他路，最終還是要回到商業(yè)地產(chǎn)的正道來，也就是從商業(yè)出發(fā)，以商業(yè)為核心做商業(yè)地產(chǎn)。”資深消費(fèi)專家丁利國說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，往往輕資產(chǎn)和所謂的重資產(chǎn)是相輔相成的關(guān)系，而很多商業(yè)地產(chǎn)之所以要強(qiáng)調(diào)“輕資產(chǎn)”概念，在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營成本太高，所以導(dǎo)致出現(xiàn)了很多問題。“一些港資企業(yè)，過去因為品牌影響力大，所以項目擴(kuò)張上的壓力并不大。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

（來源：國際金融報 冀鵬茜）