棚改助推三四線樓市 調(diào)控加碼下投資性買房需謹(jǐn)慎

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每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 魏文藝

“有工作的地方?jīng)]有家，有家的地方?jīng)]有工作”成為不少在一線城市工作人們的寫(xiě)照。面對(duì)一線城市的高房?jī)r(jià)，有的人最終選擇在家鄉(xiāng)買房，利用周末和節(jié)假日往返于工作城市與家鄉(xiāng)之間，也有人仍在一線城市安家的道路上奮力拼搏著。

2月24日，上海易居房地產(chǎn)研究院所發(fā)布的《1月份房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》顯示，一線城市受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策和預(yù)售審批，上漲動(dòng)能枯竭，步入下跌通道，已連續(xù)6月滯漲。而棚戶區(qū)改造和春節(jié)期間的“返鄉(xiāng)置業(yè)”潮則助推了三四線城市的樓市。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“返鄉(xiāng)置業(yè)表明房地產(chǎn)依然被很多人認(rèn)為是資產(chǎn)保值增值的重要渠道。但不同城市產(chǎn)業(yè)的集中度、產(chǎn)業(yè)的完整性差異比較大，整個(gè)城市發(fā)展的支撐能力不一定足夠強(qiáng)，置業(yè)投資仍需謹(jǐn)慎。”

                                                濟(jì)南樓盤推出的“返鄉(xiāng)置業(yè)”優(yōu)惠活動(dòng)

一線城市工作，二三線城市買房

春節(jié)期間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在濟(jì)南走訪發(fā)現(xiàn)，部分樓盤推出了“返鄉(xiāng)置業(yè)”優(yōu)惠活動(dòng)。在一家名為萬(wàn)科龍湖城市之光的項(xiàng)目售樓處，大紅色廣告牌上的“萬(wàn)科V盟返鄉(xiāng)季”購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)格外醒目。該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“活動(dòng)期間購(gòu)房可享受2萬(wàn)元優(yōu)惠，返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶群體占到2成左右。”

據(jù)濟(jì)南樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去兩周（2月12日～25日），濟(jì)南新建商品房網(wǎng)簽量1067套。

在北京某城商行工作的王先生往返于一線城市與濟(jì)南之間。據(jù)了解，王先生已經(jīng)在濟(jì)南買房結(jié)婚，平時(shí)在單位住宿，每逢周末假期便從北京回到濟(jì)南。他告訴記者，像他這樣往返于北京和濟(jì)南的人還有不少，“北京除了房?jī)r(jià)高外落戶也難，考慮到子女后續(xù)高考等問(wèn)題，有些人便會(huì)選擇在濟(jì)南買房。”

不僅僅是濟(jì)南，如今在一線城市工作在二三線城市買房成為一種趨勢(shì)。小徐告訴記者，她結(jié)婚時(shí)與丈夫在老家河北邢臺(tái)買了一套房，但平時(shí)也是在北京租房工作，她說(shuō)除了父母在觀念上還是覺(jué)得結(jié)婚要有一套房子外，他們也覺(jué)得買房會(huì)有一定的增值空間，她所買的房子周邊正好要修高鐵，“以后也有可能回老家工作，畢竟在北京買房太難了。”

“事實(shí)上，春節(jié)或許只是一個(gè)碎片化的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，目前返鄉(xiāng)置業(yè)的趨勢(shì)跟房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體宏觀是有很大關(guān)聯(lián)。”江瀚指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全面調(diào)整周期，這個(gè)周期中各個(gè)一二線城市不斷加碼，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)再平衡階段。原來(lái)大量準(zhǔn)備買房的人，現(xiàn)在處于一個(gè)‘持幣待購(gòu)’狀態(tài)。另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)依然是不少投資者的主要投資品之一。在中國(guó)資產(chǎn)荒的現(xiàn)狀沒(méi)有解決的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然被很多人認(rèn)為是資產(chǎn)保值增值的重要渠道。”

從易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《1月份房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》來(lái)看，一線城市受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策和預(yù)售審批，上漲動(dòng)能枯竭，步入下跌通道，目前連續(xù)6月滯漲。二線城市中，部分熱點(diǎn)城市過(guò)熱的樓市已經(jīng)降溫，樓市總體穩(wěn)定。三線城市由于政策總體寬松和去庫(kù)存等利好，2018年開(kāi)年也處于領(lǐng)漲位置，但環(huán)比增幅已經(jīng)出現(xiàn)了回落，增幅較為合理。

易居研究院研究院賴勤指出：“返鄉(xiāng)置業(yè)潮是三線城市在今年開(kāi)年比一二線城市火熱的原因之一，眾多在一二線城市的工作人員因嚴(yán)厲的調(diào)控政策所限，或受限于過(guò)高的資金壓力而選擇在臨近春節(jié)之時(shí)返鄉(xiāng)置業(yè)，來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的目的。”

貨幣化棚改的助推

近來(lái)，棚改、拆遷成為當(dāng)前濟(jì)南乃至山東城市化進(jìn)程道路上的重要?jiǎng)討B(tài)。“你們家要拆遷嗎？”成為春節(jié)期間濟(jì)南人走親訪友討論的一大熱門話題。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近來(lái)從濟(jì)南市中區(qū)、歷下區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)到濟(jì)陽(yáng)縣等地實(shí)施了集中的棚改舊改計(jì)劃，其中歷城區(qū)棚改舊改（征收拆遷）再創(chuàng)新高。歷城區(qū)2018年政府工作報(bào)告顯示，2017年征收拆遷突破千萬(wàn)平方米，棚改安置房項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)工19458戶。其中，郭董片區(qū)20村進(jìn)行了集中的城中村改造拆遷。

而濟(jì)陽(yáng)也完成了“萬(wàn)畝拆遷”。2017年8月31日，濟(jì)陽(yáng)縣人民政府網(wǎng)站發(fā)布信息顯示，2017年確定的102.74萬(wàn)平方米征收拆遷任務(wù)全面告竣。據(jù)了解，濟(jì)陽(yáng)一方面采取“競(jìng)地價(jià)、限房?jī)r(jià)”模式，建設(shè)3個(gè)安置小區(qū)進(jìn)行集中安置。另一方面，對(duì)老城片區(qū)及濱河新區(qū)國(guó)有土地上的改造項(xiàng)目實(shí)行貨幣化安置。2017年，濟(jì)陽(yáng)國(guó)有土地上的1775戶居民全部采取了貨幣化安置，完成省棚改1310套全年計(jì)劃，其中40%是純貨幣，60%是房票安置。

據(jù)悉，山東省2017年棚戶區(qū)改造開(kāi)工80.37萬(wàn)套，基本建成64.68萬(wàn)套。據(jù)山東省住建廳介紹，山東省將從2018年開(kāi)始實(shí)施棚改攻堅(jiān)三年計(jì)劃，計(jì)劃到2020年基本完成現(xiàn)有城市棚戶區(qū)、城中村和城市危房改造， 2018年山東省棚戶區(qū)改造計(jì)劃開(kāi)工84.33萬(wàn)套，基本建成23.72萬(wàn)套。

易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“棚改拆遷使得部分居民有了類似貨幣化安置的補(bǔ)貼，此類業(yè)主本身也需要遷入動(dòng)遷房或認(rèn)購(gòu)普通商品房，所以市場(chǎng)需求也存在。棚改帶來(lái)了購(gòu)房資金的充裕以及部分區(qū)域開(kāi)發(fā)節(jié)奏的加快，這都會(huì)帶來(lái)很強(qiáng)的市場(chǎng)交易，所以實(shí)際上也帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象。當(dāng)前棚改尤其是貨幣化安置棚改的進(jìn)程沒(méi)有結(jié)束，預(yù)計(jì)這部分上漲動(dòng)力或?qū)⒊掷m(xù)近3年時(shí)間。”

加碼調(diào)控下投資有風(fēng)險(xiǎn)

盡管棚改舊改推動(dòng)了城市化進(jìn)程，但在“房住不炒”的前提下，進(jìn)行二三四線城市的置業(yè)投資仍需謹(jǐn)慎。“在二三四線城市置業(yè)，需要看到此類區(qū)域流動(dòng)人口規(guī)模明顯小于一線城市，所以房?jī)r(jià)真正上漲的空間是要小于一線城市的，所以投資投機(jī)的心態(tài)是不可取的。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

值得注意的是，春節(jié)前夕一些三四城市樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)。2月11日，三亞市發(fā)改委、三亞市住建局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案管理的通知》；2月11日，湖北省物價(jià)局以《緊急電報(bào)》形式向各市、州、直管市、神農(nóng)架林區(qū)物價(jià)局（發(fā)改委）發(fā)出《省物價(jià)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格行為監(jiān)管的通知》；2月13日，淄博市政府發(fā)布《關(guān)于建立淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度的通知》。

2月14日，濟(jì)陽(yáng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)發(fā)出《關(guān)于完善調(diào)控措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》規(guī)定，本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請(qǐng)住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。非本市戶籍家庭購(gòu)買住房貸款首付比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長(zhǎng)年限縮短至25年。同時(shí)建立新建商品住房售價(jià)的最高限價(jià)制度，按毛坯房定價(jià)，最高銷售單價(jià)不得高于9000元/平方米。

中原地產(chǎn)研究院相關(guān)報(bào)告指出：2018年將是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的關(guān)鍵年份，在2017年調(diào)控基礎(chǔ)上，2018年建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外，會(huì)繼續(xù)降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。

江瀚認(rèn)為，不同城市之間產(chǎn)業(yè)的集中度、產(chǎn)業(yè)的完整性差異比較大，所以對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展的支撐能力不一定足夠強(qiáng)。買房子實(shí)際上就是對(duì)這個(gè)城市未來(lái)的一種投資，其實(shí)現(xiàn)在的問(wèn)題就在于城市未來(lái)的發(fā)展方向并不確定，如果返鄉(xiāng)置業(yè)是為了投資，還需慎重考慮。

“不能拿一二線的城市標(biāo)準(zhǔn)看三四線城市的房?jī)r(jià)，三四線城市房?jī)r(jià)有天花板，不能覺(jué)得房?jī)r(jià)比一二線便宜就任性買買買。二手房市場(chǎng)活躍的三四線城市更值得買，因?yàn)槌鞘谢叩某鞘卸址坎艜?huì)活躍。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。