物流地產受資本青睞 深圳物流倉儲價格內地最高

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1月22日，普洛斯從新加坡交易所主板退市，正式被萬科參與在內的中國財團私有化。

物流地產的價值受到資本市場的肯定，內資資金正在加速流入。高力國際中國區(qū)產業(yè)及工業(yè)地產服務部主管及執(zhí)行董事鄧懿君指出，區(qū)域型的開發(fā)商正加緊全國范圍布局。

由高力國際發(fā)布的《物流倉儲租金地圖》的報告顯示，目前，國內三大倉儲區(qū)域分別位于華北環(huán)渤海區(qū)、長三角和珠三角區(qū)域。除了香港的物流倉儲日租價格達4.4元外，深圳的日租價格全國最高，為1.5元。而北京和上海，即使分別為各自區(qū)域內最高，但也只是1.3元，而廣州更低，只有1.15元。

2017年，深圳全市，僅年底一個新的物流項目中通百富新現代物流園入市，帶來了16.5萬平方米的新增供應，并拉動空置率從6.7%上浮至10.2%。

2017年，粵港澳大灣區(qū)的資源整合與共享使得深圳有了進行產業(yè)升級，轉向以高附加值為主的產業(yè)模式的機會。

產業(yè)升級催生了許多來自如大數據、先進制造、智能穿備等行業(yè)的對定制化和智能化的工業(yè)空間的需求。租戶的行業(yè)和需求的改變也促使業(yè)主通過同經驗豐富的開發(fā)商和運營商合作而升級換代其物業(yè)狀態(tài)，以進一步提升土地使用率，吸引更多的租戶。

鄧懿君的觀點是，隨著供地、需求環(huán)境的變化，多層庫逐步受到市場認可，工業(yè)物流綜合體正在出現。

也有來自城市更新的因素。高力國際華南區(qū)產業(yè)及工業(yè)地產服務部董事陳劍鋒認為，“工業(yè)地產的機會則離不開深圳的城市更新，城市更新的大環(huán)境下，工廠和工業(yè)地產將持續(xù)轉向更加精細和可持續(xù)的發(fā)展，位于核心區(qū)域的物業(yè)或將重新發(fā)展成為城市綜合體。”

一些位于核心區(qū)域的產業(yè)或由機會將物業(yè)改造成以辦公為主的研發(fā)基地。在城市更新的主旋律下，許多業(yè)主和物業(yè)會為了適應市場需求，轉化至更加精細化和定制化的發(fā)展路線。

觀點普遍認為，隨著粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，區(qū)內的基礎設施建設將被帶動，而灣區(qū)內各城市之間的資源和功能配置也將得到優(yōu)化。

陳劍鋒告訴記者，廣州和深圳是珠三角主要需求發(fā)源地，然而長期供不應求，需求外溢到東莞、惠州、佛山以及周邊其他城市。即便是江門、肇慶等非傳統(tǒng)物流地產活躍城市，也將逐漸受益，得到更多的關注。

例如，離深圳最近的東莞和惠州主要承接外界需求，尤其是深圳因自身缺乏土地供應而難以規(guī)模化增長的物流需求，從而形成了物流意義上的“大深圳”概念。受益于其充裕的空間，大量即將入市的新增供應，以及相對低廉的租金價格，東莞正日益成為一個充滿機會的物流目的地。

華南區(qū)產業(yè)及工業(yè)地產服務董事陳劍鋒指出，作為擁有世界上三個集裝箱吞吐量排名全球前十位的港口城市，擁有完善的跨境航運設施的區(qū)域，大灣區(qū)或將面對因跨境電商迅速擴張而產生的，對于倉儲物流方面的需求。

“盡管缺少物流倉庫的土地供應，但深圳的海港和空港仍然具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，深圳在大灣區(qū)的物流版圖上仍將扮演至關重要的角色。”

高力國際預計未來五年，在深圳僅有約為14萬平方米面積的少量物流的新增供應入市，相應的，物流的空置率也將進一步下調。到2022年，深圳市的物流空置率或維持在5%，而租金則將緩慢上升至49元人民幣每月每平方米。

可以對比的數據是，盡管2017年全市物流園空置率升高，但租金還是同比上浮3%至44.9元每月每平方米。

（來源：第一財經APP 記者：陳淑貞）